《观点》组织地产界的多位代表，组成观点圆桌，围绕某一个城市或地域的房地产市场进行深入的挖掘和探讨，我们可以发现很多具有鲜明特色和代表性的现象。

　　海南房地产给人印象最深刻的恐怕就是那场令冯仑、潘石屹等一大批地产界强人“仓皇出逃”的泡沫风潮了。

　　然而，随着房地产市场的发展，“旅游地产看海南”的口号日渐高涨，忙于征战京沪广深的地产强梁们的触须也争相向二线城市延伸，作为“南中国最亮丽的明珠”——三亚更是首当其冲。面对新一轮的投资热潮，有人惊呼：房价涨得太快，要警惕泡沫再起、重蹈覆辙！有人疑虑：三亚房地产又火了，到底是天堂还是陷阱？

　　在12月14日举行的城市•观点论坛三亚行上，《观点》将来自不同地方的开发商对三亚地产市场的各种见解集中起来，他们之中有一直坚守的本地开发商、有在全国四处找地的投资商、更有刚刚进入三亚的过江龙。

　　海南和三亚只是一个缩影，他们的思考和判断放眼到整个中国的房地产的发展也是一种启发。

　　访谈嘉宾：海南兰海实业董事长兰恒、中谷集团三亚分公司总经理姚长林、海南长信投资发展有限公司总裁助理倪侃、广州利海集团副总裁莫嵘、广州凯创投资有限公司董事总经理何亮斌

　　在三亚从事房地产行业资格最老、最熟悉三亚房地产市场的应该是海南兰海实业董事长兰恒了，兰恒曾经历了最早的海南地产泡沫，让他把当时的情况在回顾一下。

　　兰恒：“泡沫”灾难起于上世纪90年代初，刚刚建省办特区的海南，迎来了第一轮的开发浪潮。当时各路资金透过各种渠道竞相涌入海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业、民营资本以及名目繁多的集资款，更有10万人才下海南之说。

　　据资料统计，从1990年到1994年，海南房地产投资以每年翻番的高速急剧膨胀，到1994年增长了13.9倍，投资超过57亿元。1995年以后则以50%左右的速度急剧滑落，1997年跌入低谷，当年投资不足8亿元。至1998年底，全省已建成未销售的商品房达703万平方米，积压房地产所占资金达800多亿元，其中仅四大商业银行就占了400多亿元，当时，占全国人口0.6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。1992年至1998年，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省竟达35.9个百分点，大起大落，位居全国之首。狂热无序的房地产投资，造成企业资金被“压死”、民间投资被“套牢”、银行资金难以“回笼”，金融业陷入了混乱和失控状态，严重损伤了海南经济的发展。这便是上世纪90年代初波及全国的海南房地产泡沫事件。

　　那么，曾经沧海的您又怎么看待现在的三亚房地产市场呢？

　　兰恒：我觉得看海南房地产，不可忽视三个背景：一是海南遭受上世纪90年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的低速和盘整，非理性行为的市场已经不大；二是近年集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建商品房，投资增加幅度大一些、施工量一时多一些，这是被长期压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求与上世纪90年代初期相比，已不是一个档次，岛外人奔向健康岛购房与当年投资投机炒作不能同日而语，当前的购房热有其独特性。

　　三亚房地产市场是在2000年开始全面复苏的，在这个阶段，得益于三亚独特的资源优势，三亚房地产投资规模成倍增加，房地产价格一路攀升——三亚房地产市场正处于需求大于供给的卖方市场——海景房尤其成为市场追逐的宠儿，一线海景房从2000年的3000元/平米上涨到2005年的8000元/平米，到现在已经是10000元/平米往上走了。

　　作为来三亚开发的过江龙，中谷集团三亚分公司总经理姚长林又是怎么看待现在的三亚房地产市场的呢？

　　姚长林：我认为海南房地产的复苏得益于两个方面：一方面积压房地产的处置工作取得了重大突破，闲置建设用地处置、积压商品房销售和出租、停缓建工程复工建设均达到80%；另一方面，一大批设计新颖、品质独特的新楼盘陆续开盘投放市场，楼市供需两旺。

　　现在三亚的房价是：一流的环境，二流的价格。市中心的价格也就在4000-5000元，如果是一线海景房，则要10000以上。可能这跟国内一些二线城市相比可能是贵了点，但是作为这样一个全世界都数得着的热带海洋城市，这个价格可以说是超低了，按照现在的形势，我估计在两年内一线海景房可能要达到20000元/平方米以上。

　　两位立足三亚市场的开发商对三亚目前房地产市场的形势很是看好，那么来自与三亚并称“海南双璧”的海口的海南长信投资发展有限公司总裁助理倪侃对三亚市场又是什么看法呢？

　　倪侃：我觉得判断房地产是否存在泡沫现象，要从两个方面考虑：一个是价格。商品房价格是否背离实际价值是判断有否泡沫隐患的直观表现。以当前的数据而论，海南商品房平均每平方米价格为2400多元，但相对于北京、上海、杭州、南京、广州的房价，海南价格最低。而1993年海南商品房价为2924元，高于当年全国均价一倍多，为全国最高，背离了实际价值，形成了“低收入”与“高价房”的尖锐矛盾。所以，不能说目前存在着像1993年那样的房地产泡沫。

　　二是供求结构。海南房地产市场95%是住宅房，其中，中高档占的比重少，价格偏高一些也在情理之中。至于海南房地产是否存在过热的问题，海南省曾组织专门小组对房地产市场进行了调查研究，他们也都认为，海南商品房开发结构合理，价格基本平稳，市场产销两旺。随着停缓建工程复工建设力度加大，商品房在建面积略为偏大，但年销售面积自2000年以来平均大于竣工面积，总体上海南房地产市场是健康的。

　　而且，海南自然资源得天独厚，是中国其他城市无法比拟的。例如，这次城市•观点论坛所处的三亚，它是中国唯一热带滨海旅游城市，联合国公认最适合人类居住的城市，空气质量世界第二；长寿之乡，据统计，三亚人均寿命超过80岁；最好的康复中心，许多疾病在这里可自然康复；天然大温室；丰富的海岛旅游资源。俗话说，物以稀为贵，在如此美好的地方，海南楼市的前景绝对是光明的。

　　海口和三亚应该是海南楼市的两个主要竞争对手，长信公司作为在海口数一数二的发展商，是怎么看待海口和三亚的这种竞争关系的？

　　倪侃：我觉得对于组成海南楼市的两个主要区域——海口和三亚，可以适当错位竞争。三亚侧重于短期度假，海口则可侧重于长期度假。三亚的自然环境比海口美丽，然而居住长了，仅仅风景是不够的，需要社会活动，找朋友聊天、喝茶等等。资源配套，交通、文化、人口、商业、贸易等决定了中长期度假客的假期生活质量，在这方面，海口有优势。因此海口与三亚的度假地产的分工是可能的，海口房地产业并非竞争不过三亚。海口与三亚都有机会成为中国的嘎纳或夏威夷，只要耐心等待和苦心经营。

　　名列广州房地产开发企业前十的利海集团副总裁莫嵘，一向都是凤凰无宝不落，让我们来听听他此次来三亚，到底有何“企图”。

　　莫嵘：这次来三亚，其实也有那么一层意思，主要就是来这边看看市场情况，也看看有没有一些好的项目。

　　我们利海一直以来就是以全国发展的为战略，今年以来已经先后在长沙和洛阳拿下了地，准备进行开发。三亚其实在很久以前就已经纳入了我们的考察目标，我们觉得这里的发展潜力是有很大的。根据我所掌握的数据，近6年来，海南接待的游客差不多是以每年平均10%的速度递增，今年更是达到1500多万人次。其中不少游客在观赏体验了海南的优美环境带来的心灵上的愉悦后，做出了在海南购房或为父母购房安度晚年的选择。上海及其辐射的江浙地区近两年来已成为海南房地产举足轻重的客源地，来自这些地区的业主已占海南异地置业的半数以上，这一比例在三亚市更是高达70%左右。

　　房地产商建造的候鸟式“度假房”、落叶归根的“养老房”，包括一些“华北村”、“西北村”、“东北村”、“江浙村”正在成为海南房地产的新亮点。同时，我认为旧城区改造将会进一步拉动海南的房地产。从去年起，海口、三亚等房地产重点开发城市，迎来了新一轮的城市建设高潮，一批旧城区将进行拆迁、改建，这些采取货币拆迁的工程必然使拆迁户进入房地产交易市场，增加总体的购房需求。所以，我认为三亚的房地产市场还是很有作为的。

　　但是我也认为目前海南的房地产也存在着一定的不稳定因素。比如，集中开工的面积还比较大，对开发需求市场产生很大的压力；有的黄金地段的项目上马过急，建筑档次不高，可能浪费资源；有些开发商手中的存量不少，如果都赶同一班车来开发，会造成不良后果；各开发商建设规模小、名牌少，重复建设的现象值得注意。我们利海集团在广州有将近20年的开发经验，比较擅长的就是中高档精品住宅的开发，如果我们能够在三亚进行开发的话，我相信凭借着我们多年的经验和规范的制度，应该能够很好地避免上面提到的开发中可能遇到的一些技术性的失误。

　　同样是来自广州的凯创投资有限公司董事总经理何亮斌虽然是刚回国不久，但是我觉得他已经真正把握住了在国内进行投资的脉搏——经济环境和政策环境对投资风险的影响，让我们听听他从投资的角度对三亚房地产市场有什么看法。

　　何亮斌：我从事的是投资方面的工作，不是直接的房地产开发，所以我的看法主要是从数据入手。

　　我们先确定一个数据：房地产投资占全社会固定资产的20%左右为正常值。海南上次之所以会出现房地产泡沫，是因为1991年至1995年房地产投资远远大于了这个比率。而海南自2000年至2005年皆低于20%，自然也就不会有什么问题了。从房地产资金的来源上看，海南目前开发商的自筹资金比例较高。跟据海南省统计局的数据，2004年海南房地产55.99亿的投资中，国内贷款占9.5%，利用外资占1.4%，其它资金占38.4%，自筹资金占了50.7%。而且预收款中有相当部分是购房者按揭贷款，银行的风险是分散的，这与上世纪90年代初期开发商主要靠银行贷款和非银行金融机构融资、参与投机性炒作的情况大不相同。所以，我的结论是，现在的海南房地产出现泡沫的机率很小。

　　这是在经济形式上的一个分析，另外我比较看中三亚另外一个优势——政治上的开明。在来之前，我就听说了三亚市委市政府出台了一个保障、稳定投资环境的74号文，在文件中明确地规定了政府为正当、守法的企业提供一个良好的经营环境，最大限度地保障投资者的合法利益，并将这个文件所规定的主要内容列入了三亚市的施政纲领，确保了这些好的政策不会因为领导的换届而发生变化。就我们投资者而言，一个经济形势大好并且政府、政策开明的三亚，无疑将会成为投资者的天堂。

　　结束语：阳光、沙滩、空气、大海，是三亚区别于一般地区的真正优势所在。与国内很多二三线城市房价“阔步前进”的态势相比，海南尤其是三亚的房价保持了相对平稳。从国际经验来看，当人均GDP达到2000美元后，平均每个家庭可以外出度假一次；当人均GDP达到3000美元时，每个家庭平均每年可以外出度假两次。随着中国经济的持续高速发展，国内富裕人群的不断增多，我认为三亚成为国内外富裕人群的第二、第三居住地并不是梦想。