房地产的开发顺序可以简要分为三个阶段——土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售阶段。从目前外资进入我国房地产的情况看，其主要集中在后两个阶段。境外资本进入中国房地产业的途径主要有以下三种：

　　外商直接投资(FDI)设立房地产公司

　　在私募资本投资的几种方式中，FDI的稳定性是最高的。从2001年开始，外商直接投资在我国房地产业中的数量增长很快。

　　外商房地产投资企业除依靠自有资本金投资房地产外，还通过借用境外金融机构和股东贷款的方式，用于开发我国房地产项目。其中最典型的是控股开发，即外资通过收购境内房地产企业股份(多是项目公司)的方式，直接参股房地产公司。一般情况下，在合作开发方式中，海外房地产基金一般是与国内房地产开发商合资成立项目公司，通常海外房地产基金投资75%～95%的资金，国内开发商以各种方式出资5%～25%。

　　另外，外资正向我国房地产的流通领域拓展。如顺驰(中国)不动产、21世纪中国不动产、上房销售集团都有外资参与。

　　此外，还有许多外资企业购买在建项目或者成熟物业，主要选择收益稳定、租金回报高的中高档写字楼、商务公寓和住宅，投资方向主要是商业地产。

　　外债方式

　　以债务方式进入我国房地产业的境外资金主要有以下两种：

　　一种是通过境外上市，引入境外资本。具体代表性的企业包括上海世茂集团、仲盛集团、北京鹏润投资、广东合生创展、江苏南都等；还有一些由境外中资企业控股的外商投资企业，比如中海房地产、招商地产控股、华润置地、中远房地产等。

　　另一种是通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业。具体操作程序是，一些中资房地产企业以股东个人名义在境外设立壳公司，将我国房地产企业的资产和权益注入境外的壳公司，并通过壳公司实现境外间接上市和吸引境外风险投资者等方式，再返程并购国内的企业，将国内企业变更为外资企业。

　　这种方式不仅使企业迅速建立了方便快捷的国际融资渠道，而且还将我国的中资企业变更为外资房地产企业，享受了优于中资企业的政策待遇。如浙江绿城集团卖给注册于英属维尔京群岛的才智控股有限公司，2006年其海外控股公司绿城中国控股有限公司通过配售可转换债券和股本，引进由摩根大通和Stark Investment组成的国际战略投资者，募集资金1.5亿美元。

　　境外非居民机构和个人购买

　　非居民机构投资房产的进入方式以自购和包销方式买入房产为主，进行房地产流通领域的投资。其又可以细分为两类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，第二类是非居民机构加速在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售，此类机构通常以境外收付汇的方法来逃避外汇管制和税收。

　　自2003年以来，境外的房产中介以及大型的金融投资中介开始进入房地产市场，在提供基础房产中介服务的基础上，以包销方式批量买入楼盘房地产，再进行商业性销售，从中赚取利润，其融资渠道包括私募基金、短期拆借等。但总体而言，这部分资金所占的比例比较小。

　　非居民个人投资是指以个人名义以境外汇款方式结汇购房。目前还没有对这部分资金建立起有效的统计和监测体系，难以准确了解非居民在境内购房的实际情况。

　　(注：本文系巴曙松与天津财经大学硕士研究生王淼共同完成的《中国房地产市场上的外资》下篇，本刊独家刊出。)