2007楼市热点预测之写字楼

　　戴德梁行

　　2007年，深圳写字楼市场发展将呈现以下趋势：

　　1、中心商务区将进入成熟的高速发展期，标准国际商务区正逐步形成。各商务区功能定位互补、协作发展，进一步加强全市商务功能的系统化与整体化。

　　由中心南区与北区共同组成的中心行政商务区规划建筑有30幢写字楼，总建面积约有180万平方米，目前大部分已建成即将进入使用；2005年8月，政府相关规划决定，原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳金融中心，作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。受此众多利好因素的影响，据戴德梁行统计，目前已有25家银行等金融机构聚集于此，其它行业众多龙头企业也纷纷进驻，区内商务气氛逐渐浓厚。可以预见，随着深圳“十一五”计划的实施，中心区新金融中心、新国际商务中心，新态势的定位将进一步显现。中心商务区正在逐渐形成标准的国际商务区，中心区进入了成熟的高速发展期。

　　凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，中心区写字楼毫无疑问是深圳最具成长潜力的写字楼，随着保留空地的进一步开发，市政府部分职能部门的陆续迁入，中心区将是深圳写字楼发展的龙头片区。

　　2、成熟的大环境内高品质写字楼将是深圳写字楼市场的主流。

　　据戴德梁行统计2005、2006年市场需求状况、租售水平显示，随着地铁的开通、大型商业项目的投入使用，配套的不断完善，商务氛围的日趋成熟，区域规划逐渐成熟，中心区、中心西区的高配置、高素质写字楼不断受到追捧，无论是租金还是价格均在不断攀升，出租率也始终保持一个较高水平，这也更进一步促使写字楼的硬件软件设计不断完善，力求达到国际商务空间标准将成为必然。

　　可以预见，随着深圳经济的更进一步发展，“十一五”计划的进一步实施，深圳将会吸引更多的大型企业及跨国公司进入，未来成熟大环境中高质数的纯写字楼将会成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期低配置、低质素写字楼将会面临较为困难的运营状态。

　　3、适应深圳创新经济的定位，高新技术、物业、金融服务业企业将会成为深圳写字楼客户的主流。

　　根据政府的相关规划，“创新”是深圳发展的主题，以“高科技产业、金融服务业、现代物流业”是深圳的支柱产业。

　　随着投资环境的改善，更多跨国企业将深圳作为战略投资的首选之地，一向惯于只租不买的外资企业，现已初步出现了购买物业的趋势。这类企业一般的需求面积较大，而且资金充裕；但他们并不会一掷千金单纯追求物业档次，他们更为注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的原始资源。

　　4、单一业权物业倍受欢迎，供给不足，需求旺盛，租金一直保在高位运营，空置率远低于甲级写字楼平均水平。

　　单一业权物业即物业所有权集中在一家业主手中，物业整体出租，不零散销售。由于单一产权物业因业权高度统一，能真正为客户提供诸多的使用便利，客户在选择物业的面积、朝向、户型时有着较大的自主性，同时，企业需要扩租场地时弹性较大。在招租过程中也可以有效控制进驻企业的素质，可以有效聚集高素质客户，这一点也正是所有跨国企业、龙头企业选择物业质数时考虑的重要因素，所以在市场上倍受这类行业巨头企业的欢迎。

　　目前，深圳市场上可供选择的单一业权甲级写字楼仅有六座，供应极其有限，据戴德梁行调查显示，单一业权写字楼平均租金水平均高于同级别其它写字楼10%，空置率低，大型长租企业给后续的物业管理带来了很大的便利，同时也最大限度地提升和维护了物业整体形象。

　　5、持续利好政策刺激写字楼供应达到历史高峰期，市场竞争进入白热化。各区写字楼必须细分市场找准定位，形成互补共赢。

　　据戴德梁行统计，2007年至2009年深圳总共将有160平方米写字楼物推出，其中，中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。井喷式的开发量，后市写字楼持续的大供应量，达到历史高峰期，市场竞争激烈。