把脉2007年深圳楼市八大热点2007楼市热点预测之供应格局

　　供应格局逆转中低收入者购房可期

　　深圳中原

　　供求矛盾将得到有效缓解

　　近几年深圳的住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年开始到2006年连续四年供求比不足1,存量房以及新增供应都得到比较彻底消化。今年全市销售面积700余万平米，与去年900万相比，下降了22%，新增供应的减少导致销售面积下降。

　　进入到2007年，商品住房供需矛盾有望得到缓解，首先因调整套型比例而延误的项目已渡过调整期，会在2007年陆续释放出来。其次根据《深圳市住房建设规划(2006-2010)》，不计政策性住房，2006年，深圳要建商品住房10.9万套，建筑面积975万平方米，2007年，要建商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米，如果计划得到落实，2007年会有不低于10万套的新增商品住房投放市场，几乎是06年供应套数的2倍。更重要的是连续五年都保持这样的新增供应，能够大大解除消费者的心理恐慌，在促进消费者理性置业，保持市场平稳发展方面将起到重要作用。

　　房地产开发热点边缘化

　　2006年深圳楼市的热点主要集中在龙华、布吉、宝安中心区、西乡、蛇口五地，新盘多，销售火，推售量以及销售量占全市的比例都分别在六成以上，热点区域仍然是去年的延续，以紧邻城市核心区的关口区域为主。

　　2007年这种格局会有所改变，从今年下半年出让的住宅用地看，11块地，分布在坪山、观澜、宝龙、龙岗中心城、光明、松岗、西乡等地，基本上围绕着我市的高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜的意图十分明显。其中发展较为成熟的龙岗大工业区、宝龙工业区，观澜-龙华工业区、光明南工业区等产业带，获得的商品住房用地份额明显较多。这些地块所在区域大部分房地产开发起步晚，市场发育不成熟，但拿到这些地块的开发商均为深圳的大型房地产企业，能有效提升当地的开发水准，带动当地房地产市场的跳跃发展，而楼市热点也会伴随着这些项目的开发向城市边缘地区过度。

　　房地产开发热点边缘化

　　中低收入者购房有望

　　2007年住宅供应会有两个显著变化：一是90平米以下中小户型比例显著放大，另外关外供应量显著增多，这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。

　　关内受到用地限制，住宅项目比较稀缺，主要依靠存量用地及旧改释放的量。无论大户型项目还是小户型项目，产品都会进一步升级，以实现最高价值争取最高利润为目的，价格不断攀升，并成为海内外投资者追逐的目标。大户型的打造会趋向阔而豪，与国际水准接轨。

　　关外项目，90平方米以下房型会向设计舒适、功能齐全、适宜居家的方向发展，在新政约束下，90平米以下房型供应激增，同质化竞争加剧，价格不可避免地成为竞争的核心。而关外大户型虽然也会慢慢减少，但受到小户型左右或上下自由打通灵活组合的威胁，房价大幅上涨难度较大。

　　今年出让的土地明年下半年能形成有效供应，关外将出现大量6000-7000元的住宅物业，与深圳平均房价保持3000元左右的价格差，能有效平抑深圳房价上涨的幅度，上市量越多，对房价的平抑作用越明显；另外，高端物业已在06年消化较多，07年显著减少，不会对房价造成较大的拉升。综合各种因素，2007年深圳平均房价的涨幅将保持5%-10%的合理范围，中低收入者将能在关外实现置业计划。

　　2007楼市热点预测之外销市场

　　港人在深置业数量将减少

　　置业国际

　　自今年4月以来，政府先后出台了国六条及实施细则、土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入等一系列政策。在众多政策对市场不断调控与规范的过程中，深圳外销市场保持着持续、稳步向前的发展态势，成交产品类型更加丰富、涉及到的区域也有所扩展，呈现出与往年不同的特点。

　　置业范围逐步扩展

　　近年来，源于人民币不断升值与房地产市场的预期向上，中国房地产市场备受关注，深圳地产作为中国地产的排头兵，更是格外令人瞩目。总体来说，2006年的深圳外销市场总体情况向好，住宅、商铺、写字楼等各类型产品成交情况理想，成交价格较往年上涨。

　　从具体的物业类型来看：住宅类产品最受欢迎，其中别墅、豪宅等高档住宅产品的受欢迎程度更甚；其次是专业商场、社区商铺等商业类物业，这类产品较高的投资回报率也吸引了不少外地买家的关注；同时，随着深圳几大中心城区建设的加快，写字楼类产品供应逐年加大，写字楼也越来越受到投资者欢迎，特别是基金、财团等大型投资者的青睐。

　　再从各区的销售情况看：关内各区新推项目逐年减少，地铁、快速干道等一系列交通设施的日趋完善，关外建筑产品素质的不断提升等，外销市场涉及的范围已从罗湖、福田至南山、盐田等关内片区，逐步扩展到宝安、龙岗的关外片区，宝安、龙岗两区以各自不同的优势吸引着外资的关注，不仅布吉、龙华等较早开发片区外销客户的数量增加，宝安中心区、龙岗中心区等其它片区的项目也开始受到外销客户的喜爱。

　　外销市场持续看好

　　7月底，国家六部委联合发布了对外资调控的”限外政策”，进一步规范和完善外资进入中国房地产市场；基于调控后的市场反映，国家可能会在明年继续出台新的调控政策，就促使部分外销市场的投资置业者变得比较观望。

　　据不完全统计，包括港资在内，深圳近年楼市上外资购房量约在10%左右，但外资批量入市较少，以香港、台湾等境外个体资金为主；这些外销客户因为居住、开拓业务等实际需求而到深圳投资置业，限制外资购房的政策对他们不会构成重大的实质影响，其影响也主要体现在心理层面。以在深圳投资置业的港人为例：基于宏观调控的影响，年中港人到内地投资置业曾较为观望，但港人到深圳工作及开拓业务已成趋势，加上内地经济快速增长带动房地产市场的需求及价格的上升，及近期人民币与港币之间汇率变化所带来的影响，都将促使港人在深投资置业保持良好的发展态势；根据置业国际研究中心的统计资料显示，2006年港人购买深圳住宅物业的单位数目，估计为10800个-11200个，宗数较去年略有减少，但成交总额高于往年；预计2007年全年港人投资深圳物业宗数将略为减少，但总金额仍将有所上升。

　　2006年，政府相继出台了多项针对房地产市场的宏观调控政策，深圳房地产市场经过这一轮的梳理与调整，朝着更加平稳与理性的方向发展。基于整个市场情况的良好发展，外销市场在2007年也将有良好的表现。

　　2007楼市热点预测之房价

　　房价博奕“游戏”持续上演

　　星彦地产

　　在2006年国六条“70／90”政策实施的影响下，较多项目调整规划延迟入市，预计2007年深圳住宅新房整体供应仍将呈紧缺态势。据星彦地产对年底已开工但未销售项目的实地考察，2007年深圳商品住宅可能新增项目107个，供应建筑面积约为769.9万平方米，8万套房源，较2006年稍有增加，比例在10%左右。

　　关外依然是市场供应的主力，占市场份额的62%，其中宝安区25个项目，住宅建筑面积230万平方米；龙岗区28个项目，244.9万平方米。市内四区占38%的比例，罗湖区9个项目，41.6万平方米；福田区乐观估计有19个项目，103.3万平方米，南山区19个项目，132.1万平方米；盐田区7个项目，18万平方米。

　　产品供应以中大户型为主，3房及以上户型占总供应面积的60%左右。其中豪宅项目16个，供应面积达到120万平方米，占16%的市场份额，均价在24000元／平方米左右，主要分布于南山红树湾、蛇口、盐田大梅沙、宝安龙华、观澜、龙岗横岗及坂田片区。2007年的豪宅盛宴以老面孔居多，如御景东方二期、中信红树湾三期、兰溪谷二期、天琴湾三期、振业城二期、万科城四期、第五园三期、星河丹堤二期等；新面孔仅有梅沙湾花园、公园大地、大山地、观湖园为数不多的几个项目，由于政策和规划的限制，豪宅市场实际已经进入最后的辉煌期。

　　小户型(单房、1房为主项目)比豪宅则相形见绌，项目15个，总面积50万平方米左右，主要集中在罗湖、福田两区，宝安中心区及龙华片区亦有部分供应；南山区及盐田区的小户型供应则大量减少。2007年的市区小户型住宅商务化倾向明显，酒店公寓和商务公寓项目较多。

　　价格走势方面，由于豪宅的大量推出，将有效拉升市场整体均价，保守测算，2007年住宅新盘供应整体均价在11000元／平方米左右，将较2006年上涨20%以上。剔除豪宅影响，普通住宅新盘供应均价亦在8900元／平方米左右。由各项目工期推算，2007年上半年深圳住宅新房供应量仅约为260万平方米，供求关系持续不平衡，价格找平，房价上行仍有其内在的市场动力。

　　从城市发展阶段看，深圳未来几年将进入高度城市化的阶段，城市经营将精耕细作，如已经出台的城市步行系统、公共空间系统及公交系统规划等，而关外地区正经历基础设施的大建设时期，整个城市的宜居程度将大幅提升，多数外来人口将倾向于落地生根，房屋价格也必定经历上行的阶段。这是房价游戏的“土壤条件”。

　　中国在经济“软着陆”之后，经济持续稳步增长，而物价水平则保持相对稳定，民间存款大量增加，多年积累之后形成庞大的“资本散户阶层”，资金亟需出口。这是房价游戏的“肥料”。

　　新房供应紧缺是房价游戏的“种子”。从2004年下半年开始，由于供求关系极度紧张，深圳楼市一直存在过度“筛客”的问题，每一时点上的价格都将是客户能够接受的最高价格，经济实力较好的客户先买房，实力较弱的客户被“甩”出市场。

　　2007楼市热点预测之写字楼

　　写字楼市场供应量欲创新高

　　戴德梁行

　　2007年，深圳写字楼市场发展将呈现以下趋势：

　　1、中心商务区将进入成熟的高速发展期，标准国际商务区正逐步形成。各商务区功能定位互补、协作发展，进一步加强全市商务功能的系统化与整体化。

　　由中心南区与北区共同组成的中心行政商务区规划建筑有30幢写字楼，总建面积约有180万平方米，目前大部分已建成即将进入使用；2005年8月，政府相关规划决定，原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳金融中心，作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。受此众多利好因素的影响，据戴德梁行统计，目前已有25家银行等金融机构聚集于此，其它行业众多龙头企业也纷纷进驻，区内商务气氛逐渐浓厚。可以预见，随着深圳“十一五”计划的实施，中心区新金融中心、新国际商务中心，新态势的定位将进一步显现。中心商务区正在逐渐形成标准的国际商务区，中心区进入了成熟的高速发展期。

　　凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，中心区写字楼毫无疑问是深圳最具成长潜力的写字楼，随着保留空地的进一步开发，市政府部分职能部门的陆续迁入，中心区将是深圳写字楼发展的龙头片区。

　　2、成熟的大环境内高品质写字楼将是深圳写字楼市场的主流。

　　据戴德梁行统计2005、2006年市场需求状况、租售水平显示，随着地铁的开通、大型商业项目的投入使用，配套的不断完善，商务氛围的日趋成熟，区域规划逐渐成熟，中心区、中心西区的高配置、高素质写字楼不断受到追捧，无论是租金还是价格均在不断攀升，出租率也始终保持一个较高水平，这也更进一步促使写字楼的硬件软件设计不断完善，力求达到国际商务空间标准将成为必然。

　　可以预见，随着深圳经济的更进一步发展，“十一五”计划的进一步实施，深圳将会吸引更多的大型企业及跨国公司进入，未来成熟大环境中高质数的纯写字楼将会成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期低配置、低质素写字楼将会面临较为困难的运营状态。

　　3、适应深圳创新经济的定位，高新技术、物业、金融服务业企业将会成为深圳写字楼客户的主流。

　　根据政府的相关规划，“创新”是深圳发展的主题，以“高科技产业、金融服务业、现代物流业”是深圳的支柱产业。

　　随着投资环境的改善，更多跨国企业将深圳作为战略投资的首选之地，一向惯于只租不买的外资企业，现已初步出现了购买物业的趋势。这类企业一般的需求面积较大，而且资金充裕；但他们并不会一掷千金单纯追求物业档次，他们更为注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的原始资源。

　　4、单一业权物业倍受欢迎，供给不足，需求旺盛，租金一直保在高位运营，空置率远低于甲级写字楼平均水平。

　　单一业权物业即物业所有权集中在一家业主手中，物业整体出租，不零散销售。由于单一产权物业因业权高度统一，能真正为客户提供诸多的使用便利，客户在选择物业的面积、朝向、户型时有着较大的自主性，同时，企业需要扩租场地时弹性较大。在招租过程中也可以有效控制进驻企业的素质，可以有效聚集高素质客户，这一点也正是所有跨国企业、龙头企业选择物业质数时考虑的重要因素，所以在市场上倍受这类行业巨头企业的欢迎。

　　目前，深圳市场上可供选择的单一业权甲级写字楼仅有六座，供应极其有限，据戴德梁行调查显示，单一业权写字楼平均租金水平均高于同级别其它写字楼10%，空置率低，大型长租企业给后续的物业管理带来了很大的便利，同时也最大限度地提升和维护了物业整体形象。

　　5、持续利好政策刺激写字楼供应达到历史高峰期，市场竞争进入白热化。各区写字楼必须细分市场找准定位，形成互补共赢。

　　据戴德梁行统计，2007年至2009年深圳总共将有160平方米写字楼物推出，其中，中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。井喷式的开发量，后市写字楼持续的大供应量，达到历史高峰期，市场竞争激烈。

　　2007楼市热点预测之商业地产

　　社区商业价值进一步提升

　　世方商业地产

　　2006年是深圳商业地产开发集中放量的一年，也是深圳商业地产走向成熟的一个转折年，全年开发量约150万平方米，其中购物中心成为商业地产开发的主导力量，主流商圈改造扩容，社区商业稳步发展。2007年，这一势头将继续，购物中心进入开业高峰期，同时新的购物中心建设，而社区商业将随着价值提升，将稳步发展。

　　商业地产开发将继续走高

　　据不完全统计，2006年商业地产开发量将超过150万平方米，预计07年商业地产开发将继续走高。

　　首先，在大宗商业项目方面，继福田南山之后，宝安中心区CBD商圈将发力，大型商业项目面世；龙岗也将规划有几个大型商业项目；福田中心区还有国商晶岛国际。此外，龙华、沙井等片区也将规划有大型购物中心。2007年，购物中心热将持续。

　　其次，社区商业开发量将增大。2006年，社区商业占了商业地产开发量的1／3之多，超过50万平方米。2007年，基于社区商业高消费需求的刺激，社区商铺销售利润的驱动，社区商业开发将继续升温。社区商业的开发将会集中在宝安中心区、龙岗中心城以及关内旧城改造等区域。

　　在专业市场方面，主要有平湖板块和华强北板块。平湖板块将有华南城二期、中国特产城等相继入市；华强北电子群将有新亚洲二期、华强电子世界等。

　　商铺销售形势良好，价格将略有上升

　　2006年商铺销售全线飘红，多个商铺开盘即售罄。2007年，随着地产新政、人民币升值、国外资金港人资金介入等因素影响，商铺销售形势将继续走红，商铺整体售价将略有上扬。

　　华强北扩容的街道：06年商铺销售均价每平方米突破10万元，最高价达到18万元。预计随着华强北商业区的进一步扩容，次商业街的商铺售价将继续高涨。

　　南山商业文化中心区：06年推出的基本上是大型商业中心，商铺售价已突破每平方米7万元，07年该区域已没有商业项目可售。

　　宝安中心区：今年推出的主要以社区型商铺为主，售价由年初的每平方米售价3万元，到下半年每平方米均价突破4万元。07年随着商业巨舰浮出水面，以及宝安中心区的日益成熟，商铺售价将再上一个新台阶。

　　龙岗中心城：今年推出的基本是社区商铺，售价约每平方米1.5-2万元。由于人气不足及商业开发过度，预计07年龙岗中心城商铺售价将维持今年水平。

　　社区商铺：深圳社区商铺呈现出稳步增长态势，06年部分商铺售价已突破每平方米5万元，预计明年还将适度上涨。

　　发展商持有性商业比重加大

　　2006年商业地产开发，无论是购物中心还是社区商业，发展商均只销售部分街铺，持有大部分物业。

　　2007年，发展商持有性商业比重将继续加大。其原因主要是商铺销售后遗症增大，销售将带来很大的后期经营压力。发展商持有性物业，有整体出租，亦有部分出租，还有自营百货。

　　2007楼市热点预测之中小户型

　　中小户型颠覆传统功能

　　德思勤置业

　　2006年“70·90”新政及各地细则的出台，中小户型市场将引发房地产市场新一轮洗牌，中小户型将成为未来房地产的主流已是不争的事实。对于开发商而言，将不得不面临产品同质化竞争加剧的局面。如何提升中小户型产品的价值，在日趋激烈的竞争中立于不败之地，成为2006房地产业界共同探讨的话题。

　　2006深圳中小户型市场总体较活跃，市场看好。在今年新推出的中小户型项目大多在开盘2-3个月后进入尾盘期。深圳特区内罗湖、福田、南山三区40平方米以内的单身公寓供应较少，需求旺盛，成交活跃。深圳特区外龙岗、宝安是置业小户型的集中供应地，需求量逐步上升。这在交通便利、规划利好的次区域中心趋势体现明显。

　　产业化、规模化、资本化、品牌化是中小户型产品发展的必由之路。在2007年小户型市场的竞争，将加速产品的市场细分。在传统的单一的居住功能基础上，中小户型产品将会附加新的功能或颠覆以往功能，带来中小户型产品的新的价值提升。同时，客户研究的深入将会带来中小户型产品设计与营销理论的升级与创新，从而推动房地产市场产业化发展。除去区域、服务因素，中小户型产品的细分主要针对不同市场与客户的需求来实现市场价值的提升，这将是未来中小户型产品创新的重要考虑因素。在此基础上未来中小户型产品的主要呈以下发展趋势：

　　传统居住型中小户型产品将改变单一的以过渡为主的中低档产品结构。以德思勤的经验来看，改变产品结构主要通过市场定位、设计的创新、强化产品功能和引入豪宅元素等方式来实现，从而提升产品价值，拉开产品档次，满足不同客户群的需要。

　　都市综合体中的复合型公寓将随着都市综合体类物业的大量涌现，通过其复合价值效应而实现价值提升。除了目前的城市中的都市综合体公寓外，近郊卫星城中的泛都市综合体和产业园、工业园配套的产业复合体中的复合型公寓也是值得关注的对象。

　　服务式公寓将针对不同客户需要的细分，出现新的产品类型。此类产品通过附加服务价值取胜。随着客户的需求细分以至越来越成熟，作为服务式公寓的典型代表，酒店式公寓受到市场长期追捧，而如何在市场竞争加大的情况下提高酒店式公寓的附加值，使投资方具有更高的投资收益率，这是业界面临的共同难题。

　　尚在发展中的产权式公寓也将出现新的形式。目前市场上广泛存在的产权式酒店公寓将与其他产业结合形成新的产品类型，比如与旅游业相结合衍生出分时度假公寓产品。

　　产品细分必然会加大开发难度。在政府主导市场、需求长期存在的利好局面下，如何使产品价值最大化、成本最优化、避免产品同质化以提升产品竞争力，是开发中小户型产品首先要解决的问题。精确的市场定位与项目定位、合理的产品创新、附加的服务价值、企业的品牌塑造是应对市场竞争、提升产品价值、保证企业竞争力必不可少的条件。

　　2007深圳中小户型将会竞争更加激烈，关内受土地控制的影响，小户型将越来越少，后入市的中小户型价格将被抬高。在政府的主导下，通过控制出让土地类型，关外将会出现较多的大中小户型项目。在新政的影响下，各个项目将会加大90平方米以内房型比例。2房单位增多，竞争加剧。通过设计手法的提高和产品创新，新产品类型会大量出现。深圳市场的刚性需求仍将在很长一段时间持续，市场总体呈现供需两旺的局面。

　　2007楼市热点预测之片区

　　二线拓展区商业腾飞在即

　　同致行地产

　　二线拓展区位于深圳市中部、福田区以北地区，东起梅龙路，西至龙华和平南路，南与福田中心区相连，北邻布龙公路，总用地面积19.385平方公里。远景控制人口规模为20万人，弹性人口规模为30万人，规划建筑总量为927.7万平方米。

　　龙华，深圳中心商圈的第一副中心

　　作为福田中心区发展的后备用地，政府将二线拓展区定位为”福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。

　　从深圳商业格局演变来看，二线拓展区应该定位为“深圳中心商业圈的第一副中心”，而深圳中心商业圈则是由华强北、福田中心区和南山商业文化中心这三大商圈组成的。随着福田和南山的就业人员大量移居至龙华，二线拓展区将来除了服务于龙华片区的消费者外，还会在一定程度上辐射至福田和南山，因此，未来的龙华将成为”中心大商业圈”的互补性商圈，中高档居家型购物和休闲娱乐消费需求巨大，发展前景非常看好”。

　　由于受地理和交通的限制，在深圳商业”西进”之后，”北上”则是深圳商业发展的必然选择。具有独特的区位优势的二线拓展区成为商业北上的咽喉，必将成为商业群雄逐鹿的沙场。

　　二线拓展区商业井喷在即

　　随着2006年梅龙路正式通车，福龙路动工；2008-2010年福龙路、地铁四号线、龙华火车新站将陆续投入使用，便捷的交通将成为二线拓展区联结福田、南山、宝安乃至珠三角的财富通道，并带动片区仓储配送、物流运输、旅游、文化、生活等各领域的迅猛发展。从同致行代理的中航香水郡(查看地图)商业步行街、金地梅龙镇商业的火爆销售中，足以看到投资者对该片区商业前景的看好。目前二线拓展区商铺的均价已经突破20000元／平米，随着七里香榭、中航龙华、深国投，港铁，以及绿景等项目的开发，二线拓展区商业井喷在即。

　　二线拓展区，龙华未来的新商业中心

　　二线拓展区商圈必将成为龙华的未来商业中心，大型的中高档百货和购物中心，以及特色化、主题化商业将汇聚于此，并将肩负起龙华商业升级换代的重任。龙华的传统商圈将会被边缘化，逐步向专业化、低端化和社区化转型，成为专业市场、中小型百货和超市的集聚地。

　　随二线拓展区的建设、地铁四号线开通、龙华火车站的投入使用，二线拓展区将产生三个极具代表性的新型商业街区，白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。目前世界大型零售知名企业沃尔玛、家乐福、乐购等，以及国内的大型零售品牌纷纷表示关注此区域发展，并做好了适时进驻的准备。可以预见，新一轮的商业圈地运动即将展开。

　　根据同致行研究显示，二线拓展区核心商圈未来待开发的商业经营面积约有50-60万平方米，但未来5年内的商业消费容量约为38万平米，加之一个新商圈的成熟至少需5年以上，因此，龙华二线拓展区的商业开发商和经营商在前期商业定位时必须具有前瞻性和适度超前性，审时度势地进行商业规划，并做好长期投资的准备，而广大投资者则可挖掘优质商业物业缝低吸纳，投资回报必将非常丰厚。

　   2007楼市热点预测之外销市场

　　港人在深置业数量将减少

　　置业国际

　　自今年4月以来，政府先后出台了国六条及实施细则、土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入等一系列政策。在众多政策对市场不断调控与规范的过程中，深圳外销市场保持着持续、稳步向前的发展态势，成交产品类型更加丰富、涉及到的区域也有所扩展，呈现出与往年不同的特点。

　　置业范围逐步扩展

　　近年来，源于人民币不断升值与房地产市场的预期向上，中国房地产市场备受关注，深圳地产作为中国地产的排头兵，更是格外令人瞩目。总体来说，2006年的深圳外销市场总体情况向好，住宅、商铺、写字楼等各类型产品成交情况理想，成交价格较往年上涨。

　　从具体的物业类型来看：住宅类产品最受欢迎，其中别墅、豪宅等高档住宅产品的受欢迎程度更甚；其次是专业商场、社区商铺等商业类物业，这类产品较高的投资回报率也吸引了不少外地买家的关注；同时，随着深圳几大中心城区建设的加快，写字楼类产品供应逐年加大，写字楼也越来越受到投资者欢迎，特别是基金、财团等大型投资者的青睐。

　　再从各区的销售情况看：关内各区新推项目逐年减少，地铁、快速干道等一系列交通设施的日趋完善，关外建筑产品素质的不断提升等，外销市场涉及的范围已从罗湖、福田至南山、盐田等关内片区，逐步扩展到宝安、龙岗的关外片区，宝安、龙岗两区以各自不同的优势吸引着外资的关注，不仅布吉、龙华等较早开发片区外销客户的数量增加，宝安中心区、龙岗中心区等其它片区的项目也开始受到外销客户的喜爱。

　　外销市场持续看好

　　7月底，国家六部委联合发布了对外资调控的”限外政策”，进一步规范和完善外资进入中国房地产市场；基于调控后的市场反映，国家可能会在明年继续出台新的调控政策，就促使部分外销市场的投资置业者变得比较观望。

　　据不完全统计，包括港资在内，深圳近年楼市上外资购房量约在10%左右，但外资批量入市较少，以香港、台湾等境外个体资金为主；这些外销客户因为居住、开拓业务等实际需求而到深圳投资置业，限制外资购房的政策对他们不会构成重大的实质影响，其影响也主要体现在心理层面。以在深圳投资置业的港人为例：基于宏观调控的影响，年中港人到内地投资置业曾较为观望，但港人到深圳工作及开拓业务已成趋势，加上内地经济快速增长带动房地产市场的需求及价格的上升，及近期人民币与港币之间汇率变化所带来的影响，都将促使港人在深投资置业保持良好的发展态势；根据置业国际研究中心的统计资料显示，2006年港人购买深圳住宅物业的单位数目，估计为10800个-11200个，宗数较去年略有减少，但成交总额高于往年；预计2007年全年港人投资深圳物业宗数将略为减少，但总金额仍将有所上升。

　　2006年，政府相继出台了多项针对房地产市场的宏观调控政策，深圳房地产市场经过这一轮的梳理与调整，朝着更加平稳与理性的方向发展。基于整个市场情况的良好发展，外销市场在2007年也将有良好的表现。

　　2007楼市热点预测之2小时生活圈

　　珠三角一体化进程加快

　　众厦地产

　　作为中国三大经济板块之一的珠三角区域，每年用于轨道和高速公路建设的投资超过千亿元，“2小时生活圈”覆盖半径不断扩大，城际往来日益便捷和频繁。不久的将来，在城市化进程推动下，整个珠三角地区会形成一座特大“城市”，而“跨城置业”会如同现在深圳人“关内工作，关外置业”一样普遍。

　　惠州：深圳乃崛起功臣

　　惠州作为二线城市，一直以来，经济以及房地产发展较为平稳，2006年，在深圳发展”溢出效应”的作用下，万科、中信、华侨城、振业等深圳众多品牌发展商纷纷进驻惠州，惠州房地产因此迅速崛起，楼盘开发规模不断增大，据统计，今年1至9月，惠州市房地产开发投资达42.7亿元，比去年同期增长70.8%，占全市固定资产投资比重21.5%，高出全国平均水平。同时，房价一路走高，1至9月商品住宅价格为每平方米2709元，比去年同期增长6.3%。2007年，惠州仍将成为珠三角置业的焦点区域，其中金山湖、水口等潜力较大的片区可能将成为未来置业热点片区。

　　东莞：新宅涨幅超2成

　　据众厦地产统计，2006年1-11月底，东莞市房地产市场新发售楼盘约44个，总建筑面积约724万，总套数约3.3万套。新开盘项目户型以大三房和大四房为主，区间面积在110-180平米。由于品牌开发商的进驻使今年新开盘楼盘品质有一定的提升，物业类型以别墅和小洋房等高尚住宅居多，加上近年来东莞市基础配套设施成熟、居住环境的改善使得居住氛围有了长足的进步，从而吸引了以珠三角城市为主体的大批外地客户前来置业，东莞市整体销售均价得到提升，新开盘楼盘均价已突破5000元／平方米。

　　珠三角一体化大势所趋

　　作为中国三大经济板块之一的珠三角，经过多年的规划与努力，经济圈内各城市已逐渐走向了一体化，实现了相互共赢。随着经济的一体化，圈内各城市的经济、企业、人员日益融合，相应地房地产市场也将相互整合，逐渐走向一体化。从2006年的发展不难看出，其态势已初露端倪，2007年，此趋势将更加明显，深圳、广州、惠州和东莞等珠三角城市的一体化将是大势所趋。

　　另外，随着广州、深圳两座城市的外溢效应日益明显，惠州和东莞的相关配套不断完善，楼盘品质逐步提高，投资潜力日益突显，因此，将吸引更多的深圳和广州的消费者前去投资，惠州和东莞的楼市也将因此更加活跃。