2006年即将结束，回望这一年来的深圳二手楼市场，可以看到尽管面对重重的宏观调控政策，深圳二手楼市仍然出现了量价齐升的局面，但是在大好形势的背后，一个犹如“射雕中的天罡北斗阵”正潜伏在深圳二手楼市发展的路上，一些利好的因素往往会成为双刃剑，成为二手楼市未来发展的绊脚石。

　　二手房均价快速上涨

　　从美联物业深圳市场研究部所统计的2006年1-11月美联三级市场成交均价与同比走势可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均价同比均有20%以上的涨幅，其中7月以及10月的成交均价同比涨幅接近40%。全年成交均价为8300.60元／平方米，同比上涨24.2%。横向比较上海的二手房指数下跌的情况，深圳二手房价何以出现如此高涨情绪呢？美联物业深圳市场研究部认为，二手房价出现如此快的上涨，与一手楼价格的上涨有很大的关系。

　　以南山区为例，自2005年底其价格出现突破性上涨后，南山中心片区及蛇口片区的二手房成交均价亦出现了大幅上涨。钰龙园2005年11月份其成交均价为7228.20元／平方米，2006年10月其成交均价已经上升到9069.80元／平方米，涨幅达到25.5%，与2005年年底至今的一手房价呈正比走势。二手房客户多为自住性用房客户，若二手房价与一手房价同样呈现过快上涨的趋势时，普通购房者亦会真切感受到房价过快上涨的压力。

　　二手楼市向关外转移

　　2006年11月份深圳二手住宅各区成交状况统计可以看到，11月份宝安与龙岗两区分别占全深圳二手成交面积的28%以及24%，两区的总成交面积已经超过了全市的50%，可以说目前深圳二手楼市的重心开始由关内向关外转移。

　　首先，关外的一手市场带动二手市场。自2003年以来，深圳市已经停止出让关内的住宅用地，也是这几年成为了深圳关外楼市发展的黄金时代。不过，关外二手市场成交增加如此之快也说明了住宅的普遍持有时间都不长，很多物业很快进入下一个出让环节，这同时也说明了关外楼市存在相当数量的短线投资者，借助目前关外楼市价格上涨较快进行短线投机操作，不但拉高了关外的价格，也使得关外楼市开始出现一定的泡沫化势头。

　　二手楼租金售价倒挂

　　尽管房价上涨凶猛，但是从租赁市场上看，却看不到一点“凶猛”的影子，对皇御苑租金的监控表明，尽管二手楼售价上涨较快，其租金水平却停滞不前。自2005年1月以来皇御苑的租金水平的上涨幅度较小，甚至可以说基本只是在5元／平方米·月之内上下浮动，与其售价上涨15%左右的现象呈反向发展。何以造成目前二手市场的租售倒挂呢？美联研究部认为，价格过快上涨应该由投机承担主要责任，炒家也是造成楼市泡沫化的责任人之一；而租金持续平稳也说明了普通居民的承受能力有限，其收入情况并没有随着房价上涨而增加。

　　很可能出台新一轮调控政策

　　自2005年以来，国家对于房地产市场的调控热浪一波接一波，从土地供应、房地产销售、房地产税收、收紧房贷到经济适用房，可以说是采用全方位组合拳的方式对房地产业进行细致地调控。而对于二手楼市场而言，最为重要的就是今年的两次提升贷款利率以及征收个人所得税。从美联物业2006年各月的成交面积可以看到，自2006年6月1日开始对二手房交易征收个人所得税以来，全市二手房市场成交量一直处于较为平稳的发展态势，尽管自8月份以来其成交面积有了一定回升，但还是无法与开征所得税之前的3-5月份的水平相提并论，可见宏观调控对深圳二手房市场影响巨大。

　　从目前飞涨的房价来看，宏观调控似乎并没有达到政府所期望的效果，很可能会在2007年有进一步的动作。

　　深圳中介市场仍应加强监管

　　从美联物业市场研究部所统计的深圳二手房市场成交份额可以看到，目前深圳二手房市场中品牌中介的成交比例仅占32%，而深圳市国土资源和房产管理局以及深圳房地产业协会占到64%的份额，其他小型中介公司占到4%的份额。可见深圳的二手房市场还是处于不规范的经营水平，尽管横向比较国内的其他城市，深圳二手房市场已经发展较为成熟，也已经有了较为完善的监管手段，但市场上二手中介的欺诈现象仍屡见不鲜，更有一些中介公司将客户的房款挪用为公司流动资金，所以目前深圳二手房市场仍需要进一步监管。

　　中介公司正在加速整合

　　深圳的三级市场目前可以说是“春秋时期”，数百家中介机构在争抢这个巨大的蛋糕。随着宏观调控的进一步深入，2006年年中市场上出现了较为浓厚的观望气息，成交量直线下滑，很多小型中介机构的门面上出现了“转让”二字。经过多年的自由竞争后，正如“东周列国”到“战国七雄”的转变，深圳二手房市场开始出现加速整合的趋势，“大鱼吃小鱼”已经成为普遍现象。很多大型中介抓住这个市场契机，开始谨慎扩张，凭借雄厚的资金实力收购、兼并一些小型中介，尽可能抢占市场份额。在深圳关内，十余家大型中介基本上占据市场上超过八成的份额。

　　由此可以预见，在未来几年内，随着调控的进一步深入，特别是针对中介资金监管相关条例的出台，深圳中介行业将进一步加速整合，可能会出现由少数大型中介占据绝大多数市场份额的情况。