主持人：接下来我们请出五合国际建筑设计集团中国区总顾问刘力，他的演讲题目是：旅游地产专题，有请。

　　刘力：首先感谢各位的耐心，我是最后一位演讲者。今天和大家分享的是旅游地产的大趋势。

　　首先看中国地产大旅游业的机会非常好！中国的经济高度成长，成为世界经济发展的重要引擎。而且“中国热”在世界范围的升温为中国的入境旅游需求提供了很好的发展机遇。在我国的休闲制度，一年有115天的假日，也就是说全年的三分之一，中国人都在休假中，给未来的休假市场提供很大的可能性。

　　旅游业成为国民经济重要产业，占总收入4%-5%。国内的旅游市场增长迅速，比如说100万会员分时度假系统可拉动国内市场50-100万的市场。

　　现在旅游的人群以国内为主，国外的旅游发展也非常快。主要的客源是高收入的人群。

　　还有一些没有投入旅游消费里面，但是他的消费欲望很强烈，他期望达到的方式还是很大。看旅游行业生命周期的区县，中国的处于成长期里面，未来的发展空间非常巨大。但是我们现状设施无法满足新一代需求，提供的比较抵挡，主要是吃住行消费比重较高，游览购物仅真15%。低水平的格局缺少吸引力，同时也留市场的空白，作为未来的市场发展空间比较大。

　　目前国内旅游市场发展趋势有这样一个趋势，首先总量是增加的。娱乐、购物的比重上升。二、三线城市的旅游市场发展机会增大。新兴旅游机会将会更多。

　　前面讲旅游业，那么旅游和地产的结合是非常猛的势头，因为国家土地的控制，很多作为地产拿地困难越来越大。从我们一个公司接的全国数量也是惊人的，这是未来旅游地产发展的趋势。

　　下面是在济南作的主题公园的项目，是引进韩国的一个项目。

　　另外在旅游地产方面有一个比较大的变化，过去把旅游作为缺口，重点做房产的销售，所以叫小旅游、大地产的概念，现在转变到“大旅游、小地产”是要把销售和经营并重的发展。像产权式酒店的开发资金回收模式受到国家的控制。

　　这是在郑州做的项目外观，周围是黄河，所有黄河沿线的景观都做出来了。

　　作为旅游地产项目涉及的方面很多，从每个角度说都有自己的关注点，一个项目要想成功，一定要把四个方面的利益平衡。四个方面就是政府、投资方、消费者购房方、当地的居民和产业。

　　作为政府很关心如何通过区域、项目开发拉动板块经济的发展或者整个城市建设的目的。所以更多的关注是社会效益。

　　像这个项目在威海修整个区域的市政，由企业、开发商投资，换取的就是三角地的开发权（如图）  他的利润靠这块地回报，要先给政府做贡献。这是在琼山做的项目，作为开发商一定要回报，不管项目如何策划，必须要满足经济的目标。作为消费者不敢是度假、打球，为什么到这个地方来？所以这个地方一定要有足够的吸引了。（如图）苏州一个岛上的项目。

　　最后的就是当地居民的出路与当地产业与转型。最理想的开发方式应该是把当地的居民，结合到开发的产业，把农民变成球童、保安。或者把传统的手工业拿到开发的项目中来。

　　以上四个方面，如果都能摆平，这个开发项目才能获得真正的成功。

　　像云南丽江是比较成功的例子，（如图）是我们在当地做的一个项目，当地完全融合在旅游行业里面。

　　再有就是旅游资源，旅游项目肯定要旅游资源，有的地方有自然的山水、沙滩，有的地方没有这么强的旅游吸引力，不一定要建公园，可以和生产性的产业相结合，像葡萄酒、老的煤矿等等。（如图）在北京的人工做的室内采摘，我们有很多的采摘设施但是档次比较低。如果是高档的本身就是具备吸引力。

　　很多地方都有沙滩，如何与其他的旅游景点形成区别，特色非常重要。举一个例子（  如图）京津新城，是在北京、天津大三角地方一马平川，只有一个朝白河还有一个温泉。拿地的资本只有几千元。拿地花了一个亿，自己造资产花了三个多亿。一个是高尔夫场共有三个。在这里是第一个把高尔夫场作为隔离带，中档别墅在四周，最高档的别墅是一个岛只有一个别墅，每个别墅都是独立的岛，我们做了千岛湖的概念。仅仅有高尔夫场还不够，一万五千平米，是日本式的风景区，大药房、书院、游艇俱乐部、大学等，一套的把自己的资源整合起来，才能拉动房地产的销售。现在正和北京、天津谈如何把轻轨修到这里来。因为是利用社会资本，开发商为主导建设的新城。

　　（如图）这是整个别墅区的入口，大门非常气派、现场照片、中国规模最大、气势最大的超五星级酒店。这是旁边占地600亩地的日本式的温泉，前年投入使用，天天爆满。因为离北京、天津比较近，如果不喜欢在城里，还希望稍微有点距离。我们不管什么朝代，把神庙、寺庙都堆在一起，开发商很满意。这是长沙的岳麓书院，搬过来，放大13倍。所有的入口都不同，全部是用景观手法做大门。

　　现在旅游地产找的主题不一定是做大酒店，或者是主题公园，有很多新型的主题，像自然风光、文化遗产、主题公园、游艇俱乐部、马术俱乐部、花卉博览园、湿地公园。

　　现在值得注意的是，很多高端的主题正在兴起，我们公司做的几个旅游计划，都提到游艇俱乐部和马术俱乐部，代表中国高端富豪的需求。

　　多数开发商抢滩意识和急功近利的心态，导致产品品质劣，资源破坏严重除去少量。在市场供不应求的前提下，低端产品虽然可以取得一定的经济效益，但从长远来看难以与高水准的国际品牌竞争，必将遭到淘汰。

　　还有投资与项目档次的高门槛，大的开发项目，里面一个龙头设施到底要花多少钱？能不能先花一个亿，看市场的反响，这样三年过后项目肯定死。像拉斯维加斯、狄士尼乐园。所以他有一个最低的门槛。（  如图）  厦门的一个海湾，如何把高端的客户吸引过来，做了很多的市场调研。

　　最后，旅游地产需要全盘策划和动态规划。因为旅游地产没有小盘，几十亩地，没有的。都是几千亩地、上万亩地。所以做整体的策划。项目之所以叫做项目，就是和别人的不一样。所以规模大、周期长的特点，需要全盘的策划，要把握一个统一的主题。这是在青岛威尼斯水城的项目（如图）。作为大型的旅游项目来讲，只有动态的规划，因为市场是在变化的，才能保证这个项目的市场针对性和回报。

　　以上是我一家之言，希望可以给各位有所启发，谢谢！