宋娜（主持人）：下面进行 南海听涛三亚问道：地产精英对话

　　主题：都市融合下的房地产趋势与实践

　　房地产业行业在城市化浪潮当中所承担的责任不言而喻，他们大多是城市的书写者，其使命是结合城市自身的内涵与文化，在承载城市历史的时诠释时代的城市，新都市中，房地产的发展与实践已经成为中国房地产人更多思考的问题。

　　有请海南省建设厅原副厅长、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌先生；香港中原地产中国区总裁黎明楷；厚土机构主席林少洲；五合国际建筑设计集团中国区总顾问刘力；世联地产副总经理邢柏静；广东利海集团副总裁莫嵘。

　　宋娜：在座的各位都是三亚的好朋友，来过多少次？林总？

　　林少洲：这是第二次。十几年前来过一次，现在是第二次。

　　宋娜：就问一个直观的感受。

　　林少洲：昨天感觉三亚发展不多，今天在亚龙湾发觉三亚和我想像中又不同。

　　宋娜：先把不同保留着。那么黎总呢，听说您专门对三亚的酒吧逛了一下。

　　黎明楷：感觉不错，但是精华还是在亚龙湾这边。其他的地区有待大力发展。

　　宋娜：邢总，您是海南人？

　　邢柏静：不是。

　　宋娜：经常来三亚吗？

　　邢柏静：六次。

　　宋娜：对三亚的了解多吗？

　　邢柏静：因为是做地产，来的目的都是为了项目的原因，对三亚的了解还可以。来三亚的感觉是视觉变好。包括深圳一些城市的污染，也是没有办法。三亚的这种感觉确实是非常好。另外，觉得每次回去机票越来越难买。以前淡季几百元都有，但是现在基本是全价。所以说三亚的吸引力和魅力越来越大。所以对三亚的发展越来越看好。

　　宋娜：刘总。

　　刘力：其实我来三亚的次数有几十次。因为上一轮建设高潮的时候，当时是在海口，当时在三亚有项目，一个星期要来两三次，这两年一两年来一次。

　　宋娜：莫总．　　

　　莫嵘：最近来三亚多一点。上个礼拜刚来三亚，这个礼拜又来三亚。

　　宋娜：林厅长，作为主人，听了他们的观点，需不需要进行一些补充。

　　林克昌：三亚不仅是国际上关心的城市，我们也希望大家共同关心三亚的建设。这几年三亚的发展的确很快，现在三亚在搞名片，以后有可能会搞海南的名片，省委省政府也相当重视三亚的建设。这几年三亚的建设的确是取得了带头的作用。因为作为房地产来说，规划、建设来说把三亚和海口的对比，当然海口有很多的优势，海口的积压房地产占80%左右，消化这个东西的时候，海口下的力度不少。但是三亚占的不到10%，现在规划道路建设各方面都比海口漂亮得多。

　　宋娜：相信大家对三亚充满了兴趣。刚才说到莫总，有一个问题想问你，听说广州的开发商开始逃避广州。不知道您来三亚是否也是为了逃离广州。听说利海集团已经在三亚买地了。

　　莫嵘：主持人这样说，不知道怎么说。我是代表广州的同行来转一下。到了年底各大公司都是很忙。为什么找个机会来三亚，也确实是广州各大地产商在广州拿地比较困难，四处开发地。在海南也比较有兴趣。相关的项目也在洽谈中，正好有这个机会，顺便公事和论坛的形式结合来休息一下。不知道这算不算回答。

　　宋娜：如果下面有人鼓掌就算回答。

　　(众人鼓掌)

　　宋娜：是在三亚买地吗？

　　莫嵘：还在调研中，现在还没有定。

　　宋娜：您认为，并不是空穴来风，广州的开发商逃离广州，能不能比较一下广州和三亚的开发环境。

        莫嵘：广州来说，是房地产市场化最成熟的市场，经过十几、二十年经过优胜劣汰存活下来，无论市场、买家都是比较成熟，发展到目前的阶段应该是达到相对比较平衡或者说相对来说也是特别明显的空间，应该是有压力。所以广州的地产商到全国各地区寻找机会，在全国调研来看，确实是比广州多很多，不是说我们没有机会，而是说外地的机会比我们多很多。把广州的经验可以操作的概念、理念带到全国各地，感觉机会比较多。这就是广州这么多的地产商纷纷到全国各地的原因。

　　宋娜：是不是广州现在开发已经呈饱和的态势？

　　莫嵘：不是饱和，是广州的市场化利润比较高，开发是理性，在广州这样竞争的情况下，达到理性的状况，在外地相对来讲压力小很多。广州的压力是比较大的，这是所有从广州出外地产商的感受。宋娜：今天非常高兴和地产圈的老总聊一下，主要是为了聊一下三亚的旅游，也是为了多指教。刘总是旅游地产，不知道来到三亚之后，对三亚旅游地产现状的总体感觉如何？

　　刘力：三亚现在旅游潜力没有充分发挥出来，三亚的资源应该是中国没有第二，没有办法替代。但是现在旅游水准大家都看得多，虽然有高端，但是档次不是特别高。和青岛、大连相比有一定的特色，但是未来的发展应该前景更大。

　　宋娜：我们希望您能更详细的讲一讲。因为今天很多是本地的开发商想吸收一些先进的经验。

　　刘力：等一下再讲。

　　宋娜：好的。要问一下黎总、邢总，一个是做二手，一个是做营销的，应该对市场是很敏感的，你们了解三亚的房价吗？

　　黎明楷：不算很了解，一点点。

　　宋娜：你知道一线海景的房价？

　　黎明楷：好象过了一万。

　　邢柏静：还可以。可能一线更高一些，是这样子。

　　宋娜：您对这个有什么看法？

　　邢柏静：我想接刘总的话继续讲，看三亚怎么看，先从发展的特定来看，现在城市的结构化和分工促使城市的结构化。怎么讲？三亚在参与整个中国城市定位角色，他会在中国承担什么？就是整个中国人旅游度假的地方，像夏威夷。站在这个高度看三亚的发展前景，就明白几位老总来三亚看地的目的。所以三亚的吸引力越来越大，旅游是它的名片，是整个中国城市承担重要的角色，这也是吸引置业者开发这片热土的因素。

　　黎明楷：今天听到很多关于三亚的定位，市委书记也演讲了。我有一个弄不算很明白的是，如果三亚定位是以旅游度假这方面为主的城市。其实应该把比较好的地段、海景等留给这类型的建筑。但是现在都卖了，因为都盖了很好的海景房，对于同行是好事，因为有这么多的优质资源，可以廉价的用起来。但是我想，买了之后，对三亚本身经济发展能帮助多少？我觉得，如果三亚要发展，刘总一会可能会讲旅游地产，应该把和旅游业有关系的东西多盖出来。现在买一个房，海景很好的房卖给富人，有多少是住。富人来只是住一两个月，来了也是休闲，花费不高。他整个带动三亚的经济，能起到的作用好像不是很大。

　　宋娜：我们请林总说几句。

　　林克昌：应该说三亚在自然条件优势确实是非常突出，包括目前市场机会非常好。就是有很好的天时地利，市场的机会就是天时。现在中国整个财富阶层、利益群体大量的出现。这里这么的天然条件，可以也互动的机会。但是三亚未来的前景，取决于未来十年的建设。虽然，自然条件很好，但是后续还存在竞争，包括整个海南本岛的竞争。我们应该把这些工作上台阶纵深的发展还有很多的事情可以深化。

　　宋娜：比如举例可以深化。张总说，三亚这个地方对我没有吸引力，因为我不会游泳。可以不让他们在酒店里面睡懒觉。

　　林克昌：对于我的家来讲，在博鳌我有两个小孩，女儿想去海滨；儿子想去迪士尼。我女儿一说迪士尼就说好，那好吧去那里。家庭度假只有海滨是不够的，是以孩子为中心，孩子想去哪里我就去哪里。我想来这里睡懒觉，但是孩子不干。第二，来这里开会，我们只能来这里开会，有什么合适开会的地方，开完会还有别的事情吗？关于会展、商务也好，相关产品的优势。这只是其中两个简单的案例。其实还有更多。像各位说的丽江，我已经去了三趟，去了还想去。包括成都，也是去了还想去。因为这里有很多的内涵，文化整体，人文就是人和文化。有意思的人，做一些有趣的事。你的天然条件很好，把这方面做起来，让一帮有趣的人这个城市就更有美丽。

　　宋娜：我想问邢总，有没有金点子给我们出一下。来三亚获得什么收获？

　　邢柏静：一来三亚都和旅游相干的，大家都知道旅游和经济背后发展很相关。去年在做一个项目的时候，委托方问我们，做我们中介这一行，最能先感知市场在发生什么变化，为什么吸引投资方的兴趣，是因为市场有很多的兴趣就过来了。他们问是不是和92、93有关系。我们用数据来说话，是和GDP有关系的。这次我们发现确实是他的发展机会到了，刚才讲的海景房为什么控制率这么高？不同阶段消费者的置业目的是不一样的。很早一拨人就是靠这个资源来占领的。像海边就是靠海。像烟台都是这样。这是第一拨，都是需要占有豪宅。再以后发展就是中产阶级，还有其他，就是公寓，酒店式的公寓也开始出现。还有要遵循一些基本的规律，在开发物业的时候，是如何和市场结合？现在在做一些项目，这两年又发现有趣的变化。突然发现他做了一个很大的户型，当时觉得面临一些压力，我们必须要了解消费者，他要考虑使用成本，这是置业很大的动机。原来都是买小的，一年都是空的，来了就住酒店，因为没有人打理。但是有的一来就想买大的，像三亚有一个户型基本都是130以上的。况且出现度假是二次置业、三次置业。原来买小的，现在买大的。包括旅游的开发，我非常同意那个老总讲的，林总讲原住民，或者是人文是非常重要的。前一段时间去厦门的鼓浪屿，政府也在做一个规划，想把鼓浪屿的人能不能迁出来，全变成高端旅游的。从我的角度讲，这是非常危险的，每天去鼓浪屿都可以听到琴声，包括他的街道。这是我希望的。将来是海边，慢慢向城市发展，再来不可能是资源，只要在这个城市，在三亚就是休闲度假的，在哪里不一定重要，靠海不一定是重要的。

　　一线的海景用地没了。将来二线海景开发肯定会成为问题的，这和市场发展规律相关的。

　　宋娜：我听出来，是把三亚打造成度假地，抛开海的优势，可是我们本来的优势就是阳光、沙滩、海。

　　邢柏静：不矛盾，因为有时候资源用不好的话，就成为负担。那么我们就不靠它，是不是没了，就不行了。海景只能是特质、先天。武汉的东湖，目前的开发都知道，为什么搞不起来，他没有故事，我们认为。西湖有许仙和白娘子，有雷锋塔。我觉得文化是满重要的，建筑和海景都是物质形态，持久性可能有一些不够厚重，西湖和东湖这么大的差距在哪里？从自然条件这些方面都没有问题，为什么西湖可以成为这样？因为他又有文人墨客。

　　宋娜：刚才邢总讲话的时候，林厅长一直在点头。是不是很赞同邢总的看法？

　　林克昌：三亚就是定位为热带城市，我很担心这个问题，三亚的海和海口的海大不一样。海口的海是朝北，三亚的海是朝南的。朝南的风光就非常好。

　　宋娜：而且三亚的海是朝南，不会潮，我们在海口冬天特别潮。

　　林克昌：三亚的开发首先立足于旅游。一线的地一直强调，一定要规划商业地产，也包括旅游地产在里面。如果一线都盖上住宅，卖给个人，将来就很难办。住宅应该放在二线。海口的人不愿意住在近海，海风一吹，什么都生锈了。住在二线到一线玩，外地的人过来也住在二线，这对经济的发展是很有利的。三亚的发展要悠一点，长远来说，一线的黄金地带要让商业地产为我们创造财富。还有一个指导思想，我和省国土厅的同志，他有一个职教中心，将来三亚开发的时候政府要着重规划，政府要主动投入基础设施，最好在一个碗里面规划好之后，最后卖成片、卖项目。成片控制不住，就以后很难办。很多的开发涉及到一定的问题。我们离国际旅游城市还很远，不是在这里睡懒觉，还有很多的文化、活动三亚没有开发出来。只有一个美女选拔，其实这个可以开发出来，开发出一些有特色的城市。我们也去过全国很多的特色城市，像草裙舞都可以看一下。不要让别人白天看海，晚上睡觉。作为政府规划部已经意识到这点，但是能否控制住是非常重要的。

　　宋娜：这个主题是都市融合下的房地产趋势与实践。我要做一个小学生，请教一下黎总。

　　黎明楷：这个题目不是我出的，我想是全国的经济格局发生很大的变化，很多大的经济板块的形成，经济的模式不是每个城市自身都可以自足。在全国每个城市都有自身的功能定位，作为三亚市肯定是服务于全国，或者是服务于亚洲，作为旅游度假的圣地。

　　宋娜：您认为在这样形势下，房地产的趋势是怎样的？

　　黎明楷：我觉得房地产在三亚是依托旅游，旅游地产形势非常好，确实是前景无量。因为很容易比较，林总说来三亚是想睡觉，不是每个人都想夏威夷就去睡觉。全世界有沙滩、美丽海景的地方很多，为什么分出三六九等来。除了有主题、历史、故事、沙滩以外还有具体的城市的建设、旅游设施的建设档次、服务素质问题。

　　宋娜：请教莫总，您如何认为都市融合下的趋势和实践。

　　莫嵘：题目比较拗口，我讲一下感受。早上钟教授说过一句话，三亚就是高端消费者的场所。上次在广州开论坛的时候，讲金融房地产的走势，我发现他讲的东西，地产界的同行比较认同。我觉得他是比较客观。关于三亚我也是这样的感受。三亚现在是挺好的。我说的是亚龙湾。亚龙湾的模式为什么挺好？因为无论夏天、冬天。来三亚的飞机票都是满的，认同度很高。三亚的自然优势非常好，他是超豪华的酒店，加上酒店配的设施，营造高端的氛围。为什么赞同钟教授的观点，没必要所有的人都来三亚。市场商业的细分，在细分的客户群体里面，把细分客户群一网打尽，已经获得很好的收益，没有必要把三亚搞成什么都有的城市。没有必要把别的东西挪到三亚，只要把自己的优势发挥就是非常好的三亚。

　　宋娜：但是我觉得您口里的三亚，仅仅是亚龙湾？

　　莫嵘：是的。三亚的旧城在中国很多海边城市都差不多，像北海和三亚差不多。旧的海口和三亚差不多。三亚的旧城能打造怎么好，这是一个很大的主题，今天探讨不出来。亚龙湾本身是天生丽质，本身是美女，要好好的打扮她。

        宋娜：这主要是旅游？

　　莫嵘：我不能细分旅游的概念，我觉得亚龙湾区域的发展，不一定归纳于地产，因为地产的概念太小。三亚亚龙湾涵盖的概念很多，不一定是地产。

　　宋娜：对于三亚的印象我们听到两种声音，莫总说很好，还有其他的声音。

　　莫嵘：上礼拜来三亚是打球，第一天睡一觉，第二天球也没打，第三天就回去了。为什么要来三亚泡吧？来三亚就是要享受不一样的东西。香港也在附近，一个小时直通车就到了。

　　宋娜：不知道林总、黎总对莫总有什么意见？

　　莫嵘：为什么赞同钟教授的观点，因为他对这方面的研究比较到位。他是做理论的，我们是做实际的，理论和实际可以达成统一。

　　黎明楷：收房费是收不了多少，如果加上购物，这个城市才有好处。其他的住房、休闲、捏捏脚对城市帮助不大。

　　林少洲：刚才说了两个问题，这两个问题是在不同的层面上。亚龙湾已经形成中国富人的天堂，这就是人文。这个人文是在这个阶段的人文。因为中国的文人也在随着自己的经历，像洗过俱乐部的澡，像香港的高山的俱乐部，他也会发生变化，这是升级换代的过程，但是这部分资源非常稀缺非常好，被尖端的阶层，这也是特权。这样的环境也是不容易的。中国人这么多，把万把人把握着。这是阶层的文化，有一圈人就想挤进来。我相信亚龙湾下一步只能走这一步，不光是睡懒觉，还有更有意思的，方式都是很舒服的，这些方面还有待开发。

　　宋娜：听您的意思是想把亚龙湾打造成富豪的乐园？现在提出和谐，是不是大家有意见？

　　林少洲：那就投票，做到大东海去。三亚不可能只是依赖亚龙湾，包括二线海景，没有海景的地方一定要靠内涵来带动，不能纯粹靠海景。

　　宋娜：各位说得这么多，就用一句话、一段话概括一下。对三亚的一个寄语。

　　黎明楷：三亚可以做得更好！

　　宋娜：谢谢！

　　林少洲：希望三亚变成魅力型的城市！

　　邢柏静：三亚是全国的三亚、世界的三亚，这是我从政府发言里面学到的。放在世界里面看，我们的目标会更远大，相信我们走到那一步也会很兴奋！

　　林克昌：三亚的建设已经得到世界人们，特别是各位专家的献计，我相信三亚会建设成为国际热带旅游城市！

　　刘力：只要中国的经济进一步发展，三亚政府的规划不失败，三亚会成为世界的夏威夷！

　　莫嵘：三亚希望每年冬天都来三亚度假。

　　宋娜：谢谢各位！