主持人：谢谢林先生对三亚美好的祝福。下面有请香港中原地产集团中国区总裁黎明楷先生。他的演讲题目是：宏观下的市场——06小结，07展望

　　黎明楷：各位业界、媒体的朋友、领导你们好！我本身是做中介代理的，不是学者，所以分析能力是不强的。这次过来，因为本身到了年底做小结的工作，和大家简单的汇报一下，市场发生了什么事情。

　　也有简单的管理宏观调控的解读，还有我们有分公司的城市市场情况如何？还有07年的展望。

　　宏观调控来讲，从92天开始有三轮宏观调控，但是一轮还是二轮是随你定义。粉色线(如图)是房地产投资的增长率。我们看第一轮宏观调控之后就跌下去，在2000年左右开始回升，引发第二轮宏观调控，他们把2003、2004年算为第二轮、第三论。因为第二轮来讲本身是方向性的政策为主，就是指导方向，就是我出了什么问题，应该往哪些方面调。但是效果不太明显，就变成三轮的硬性指标。如果要分的话，二轮、三轮分为一轮也可以，就变为一轮的时间比较长。

　　宏观调控的政策变化很快，尤其是媒体、业界的朋友都知道，过去这两年究竟发生什么事情。

　　很简单的归类，宏观调控调整供应结构。国六条提出调整供应结构的方向，就是中小户型的增加，怎么增加法，应该到九部委15条细则提出要求，70%的90平米以下的住房里面。增加中低价商品房、经济适用房和廉租房的建设。

　　刚开始是从项目来讲，后来就放松了，最后出现了只有两个城市用最严谨的方法，就是深圳和大连以项目限制70%和90的规定，其他城市还是按照整个城市的供应量来算。

　　供应方面还有限外政策，到目前来讲，我们说是方向性的东西，各地暂时还没有细则出台，限制就是外地人购房的方向是如何，如何限定、监测这个人究竟买了多少套房，细则没有出。没出不表示各个城市是一样的。从北京来讲，七月份外地人基本是不可以购房了。所以外国人想买也买不了，大家都在等细则出台。上海也是一直等到9月左右，也有部分的区不办了，外地人想买房也买不到了。因为我们是做中介对这方面比较敏感。除了这两个城市以外，在南方的广东、深圳，现在细则一方面没有出台，另一方面动作也没有。香港人的基业还在买，买多少都可以。其他城市我暂时没有听到细则准备出台。

　　另外关于二手房交易个人所得税是7月26日出台，基本定了买卖房所得额的20%是要交税。他留了一个头出来，所以大部分城市都这样执行，如果不确定原值，就是不知道原来买这个房花了多少钱，可以按售价的1-3%征收。按理来说，原值不可能不知道。所以大部分都说我不知道原值，都按这个标准来收。大部分城市都是按下限，除了四川省是按照3%征收个人所得税。

　　另外金融门槛步步提高。一方面在06年有两次加息。人民币的存款准备进增加，外汇存款也增加，同时发布三期定向票据，给银行钱再收结，从贷款方面从政府角度是进行限制。

　　总体影响来讲，官方的看法是全国房地产市场总体良好。在宏观调控之下，也有积极的变化。变化方面一是住房供应结构调整有了良好的开端，政府在70%和90限制开始严谨。另外住房保障工作力度逐步加大；虽然现在还没有见到，但是已经开始做了。税收信贷土地政策稳步落实，这也是好的一方面；房地产市场至虚有所好转，表现在一直都说开发商有污盘不卖，现在预售证一出都要卖；还有证券市场方面动作的习惯已经有所调整。整个市场的秩序在宏观调控下确实有好的发展。城镇房屋的拆迁也有好的控制。

　　刚才讲了很多的好，主要还有指标就是房价还没有谈到。在全国房地产开发投资额方面，我们会看到基本上在06年年中左右增长率比较高，现在已经在06年政策出来以后，全国的投资额开始下降。

　　土地的购置面积减少，一方面购置面积代表土地的供应方面其实也有所减少。整体的是宏观调控政策方面的初步的解读。

　　对于几个重要城市的影响，一个是土地出让成交萎缩。我们看到几个大城市来讲，北京应该是算是比较好的，供应还有保持。一月份卖地之后，9月份有次卖。广州、深圳总体土地的拍卖量不多，一方面有政策刚出来，但是细则没有出来，对于这方面地方政府比较谨慎。

　　现在看一下房价，房价分一手和二手。一手的住宅市场销售价格，上海是深蓝色线（  如图），起伏不定。很难说有跌，但是升又没有什么升。因为一手和开发商开盘是什么类型有关系，所以起伏可以理解。但是以北京、广州、深圳三个城市来讲，一手房价还是一路高走，从05-06年的现在，一直都是高走。跑得最快的是深圳。从2005年1月到现在确实涨了不少。

　　一手住宅市场销售面积，基本用比较平稳可以来说，上海波动比较大而已，广州、深圳、北京整个一手销售住宅面积没有大幅度下滑和增长。所以可以看出，价格是在上海以外都是上升，但是销售面积还是平稳的。

　　看二手和一手有点类似，从上海住宅来看，一手没有什么变化，二手稍微有点下调的迹象。北京、深圳、广州的二手房价也是一路攀升，还是以深圳本身的二手价格升得最快。这和一手也比较接近。

　　但是销售面积来讲，二手市场的销售面积北京、广州、深圳也算是比较平稳，没有什么跌，但是上海的住宅成交量有明显的萎缩。今年上海是比较难过的一年。我们做中介感受是比较深的。

　　说完几个大城市，说一下二线城市。从土地市场来讲，几个大城市在土地供应商是有萎缩。但是从二线城市来讲，受宏观调控政策影响并不是很大，供应还是比较正常，从重庆来讲是比较丰富。其他城市，天津在年初的供应比较少，后面的供应业恢复了正常。土地市场方面主要因为是一线重点城市，二线城市受这方面的影响不大。

　　从一手住宅，我们可以看到总体成交量是比较稳定。就是一手的成交量和其他的大城市一样，还是比较稳定。波幅比较大的是成都。因为每年五月、十月是交易会，是交易的高峰期。所以看到五月份有非常高的成交量。从整体来讲，成交量是平稳的。从价格来看，因为有一手市场根据项目会有所变化不同。总体来讲，几个城市价格也是轻微的上升，上升的幅度不如北京、深圳那么明显，其实也是升的，只是升的不太厉害。

　　二手住宅市场和上海差不多，都有所下跌，天津的二手量跌得比较厉害，其他的城市不太明显，但是也可以看到，整体二手房的交易量是下跌的，价格来讲是基本比较平稳。为什么二手住宅市场萎缩这么厉害？就是因为国家政策出台之后，买方都有预期就是房价要跌，但是业主态度是比较强硬，不愿意降价，所以能成交的价格都是平稳的，所以成交的价格收缩很多，因为买卖双方的心理差距比较大。所以市场的交易量有明显的萎缩。

　　未来，我们看发展趋势，建设部也有宏观调控取得一定的成果。但是我们看宏观调控的基调还是存在的，主要反映在大部分城市的房地产价格还是比较高的，还是在比较高的水平。从政府要面对社会的舆论来上，老百姓舆论渠道比较多，反应对房价不满。另外土地的闲置现象依然很严重，目前来看，很多的土地仍然在闲置。

　　大盘现象引起建设部门的注意，曾经建设部有一个分析大楼盘对整个市场的影响，综合是有好有坏，但是总体上来看，结论比较清楚，大块土地批出来，给开发商开发的行为是弊多于利，未来大规模的开发也是有约束。

　　新一轮宏观调控议论纷纷，大家都在猜，宏观调控是不是继续，如果继续会有什么样的措施。我们作为记者身份在这里没有什么好猜测的，反正未来宏观调控会继续，什么措施不知道。

　　土地供应方面是应该向中低价位住房倾斜，也与住房保障衔接，这方面地方政府的动作会比较多。

　　另外偏向于中低价位、中小桃杏和政策性住房的土地供给也会倾斜。

　　住房的供应结构：70%总量控制为主。住房建设供应总量规划开始透明化，因为政府还没有出住房的计划，可能以前没注意，可能有出。现在的报道比较多。看到十一五的计划，列举几个比较大的城市已经公布，我们会看到比较有趣的现象，这里特别标出红色（如图）  有年均规划住房建设量，十一五建设总量是低于05年的销售面积。如果按照这个规划来继续实行表明未来的供应，现在是不足的。上海的情况也是住房建设量低于05年总体的销售面积。应该比较多的是广州、深圳，他们规划年均住房建设量是高于05年的平均水平，高的幅度也不多。我们有理由相信，06年比05年好一点，基本和需求持平的供应量。重庆是比较偏低，如果按照规划出来和销售量相比，供应是不多。几个比较大的像南京、青岛、郑州，规划出来的年均住房建设量和每年的销售面积有比较大的差距。如果，我们纯粹来看未来哪个城市值得投资？

　　总体来讲，每个城市都不同，很难划一条线，是升还是跌。因为整体的供应量是会增加的，土地的供应集中在郊区。从这个角度判断，郊区的物业有下跌的压力，实际的供应量是不是增出来，增出来有没有这么多。所以我们有下调的压力，下调的幅度有多少，也很难猜测。

　　从开发商来讲面临资金压力也是很正常的。小的开发商面临的压力比较大，中介代理方面应该机遇是比较大，因为越来越规范，以前不规范的中介公司是面临压力比较大。

　　至于房地产基金方面，也有限外政策，让投资的过程麻烦一点。但是，不可怀疑的是，包括国内也成立基金做房地产投资，在国外也非常注意国内市场上非常看好。今天刚收一个E-mail，有一个基金想投资这方面，所以未来房地产基金方面，会持续发展。

　　其他方面，国内企业对基金需要也增加，所以未来基金进入房地产市场机会比较大。

　　谢谢大家！