莫春：今天是我们激情的对话上半场，我们邀请到七位对话嘉宾，他们分别是：国家发改委研究所中心主任王小广先生；国家发改委经济研究所主任、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅先生；西安市房管局信息中心主任李朝东；中诚地产许定耀董事长；厚土机构主席林少洲先生，以及五合国际的刘力先生。

        今天是一个非常难得的机会，我们可以向嘉宾提出一些问题，大家在工作中有什么问题可以和嘉宾进行交流。所以许多人给我说你能不能多了解一些西安的情况。我们又可能会到北京之外去做房子，在宏观调控下西安是一个什么情况，我想首先请李朝东先生介绍一下西安的开发情况。

　　李朝东：大家好！很荣幸参加这个论坛，刚才听了各位教授和领导对我们西安市场的分析，我在这里向大家介绍一下西安目前的现状。

　　西安市的开发商有西安的特殊性，因为从国家政策来讲，它是统一的，就是一刀切。但是咱们今天作为一个论坛，西安又是一个二线城市，就是说不管是一线还是二线城市，国家政策应该是分别对待的。但是政策没有分别对待，所以说有非常大的矛盾。

　　开发商的比例，大开发商有实力开发商，据我们的了解不超过10%。也就是说90%的西安开发商都是中小开发商。这样的话就是西安市的开发商对房地产市场的这种贡献主要是来自中小开发商。还有就是刚才我们已经提到了国家大的方向是非常好的，就是调控是非常好的。真正要解决中低地收入的话，就是要大力推行廉租房，因为西安有西安经济的状况。基本上现在就是这样。

　　莫春：刚才我听到一个非常重要的信息就是90%的企业是中小型企业，但是市场活跃度非常高，面临新一轮的宏观调控他们的生存和发展成了问题，我也希望今天来的嘉宾能够从理论的层面和实践的层面来之支一下招。我接下来想问郑世骅一个具体的问题，您觉得这个政策他的政策情况以及对市场的一些影响情况是会是什么样的？

　　郑世骅：据我所了解，西安从今年六月国务院常委会之后，就从规划的角度，新设计审批的楼盘，就是从经济适用房和商品住房这块，制订了细则。在9月份西安市出台了一个相关政策，就是贯彻国务院实施办法，所以现在很多经济适用房集资建房，还有就是商品房都是按照重新规划审核来执行。

　　刚才几位教授也谈到了，有些大的开发商要做大盘，分期实施，比打一枪换个地方利润要高，效果要好。但是从国家政策来讲，他不会提供给开发商囤积土地，现在就是闲置一年以上，要收取限闲置费，满两年要无偿收回。我们西安市从04年开始对闲置土地处理，截至目前收回了52宗。所以从这个大的形势上来说，必须对现有的存量用地发挥最大效应，这是政府的职能。

　　谢谢大家！

　　莫春：谢谢郑处长，刚才你介绍当中介绍到土地供应情况，有透支，但是土地在开发商手里没有形成有效的房子供应。

　　接下来有请两位经济学家。其实我听了刚才两位的演讲，其实也是在做一种交锋，也在进行一些观点的交锋。这是我们今天希望看到的情况，就是大家可以在这个场合能够将各种观点剖析出来，能够让我们在各种方面有所收获。接下来想请王小广先生讲一下房地产具体的发展情况。现在面临宏观调控的问题，以及中小企业短缺资金，你觉得对于中小企业未来发展是推出还是联合还是多种方式，给我们具体讲一下。

　　王小广：我想刚才讲经济结构，这是一个好的时期，说明市场竞争比较充分，所以房价相对来讲比全国低。我非常高兴，实际上房地产的发展，经济的发展都和价格增长相关系。我觉得竞争就是在一种压力下的竞争，你充分的竞争要通过联合的办法，也可以通过淘汰的办法，取决于你的生存之道。你适应市场和政策，不一定非要兼并和合并。比如说西安只有三个或者几个大开发商，这样都不好，最后是要市场来解决。

　　莫春：接下来请问钟伟先生两个问题。现在银行在收缩银根，对于中小企业来说如何进行有效融资，就是在未封顶资金的问题上，已经成了一个很大的矛盾，以及面临的问题在这方面你能否给我们揭晓一下银行的建议。接下来你刚才介绍了四种平抑房价的办法，第二个你提到限制高收入阶层购买住房，这里面有一个知情操作的问题，你是怎么看的？

　　钟伟：第一，我想说一个城市的开发商数量和一个城市房价没有多少关系，第二，关于中小开发商，严格执行三年前制定的按揭制度和金融风险的关系，非常不确定。刚才我已经讲封顶之后再按揭，这个抵押物是清晰可见的。

　　第三，要解决高收入阶层有多套住房而中低收入者阶层没有住房的问题。富人你去投资房地产，房子并没有增值。现在看起来，有可能执行一条办法，就是通过商业银行的对高端客户的所谓财富中心区购置一些房地产，这样子可以解决房子的空置问题。

　　莫春：谢谢钟伟先生，今天我们还请到了两位实力派的老总，这位是厚土机构的主席，他此前在万科工作过，而且在全国各个城市都有开发项目，以及对城市文化房地产产品都有研究。我想有请林少洲先生，我知道你在北京开发了一个中式别墅产品，应该说北京和西安有相象的地方，文化底蕴非常丰厚，你认为在锡恩有什么样的产品在开发中会比较好，你有什么感受也给我们说一下？

　　林少洲：谢谢！西安是一个非常令我激动的城市，最近我前前后后来了10几趟。我和西安很有缘分，西安这个城市我来这么多次，我是因为它的历史文化资源而来的。来到西安我有两个感受，第一个就是不到西安不知道中华民族的伟大，要真正知道中华民族伟大你就来西安。我前几天看到袁纯清省长在凤凰卫视上讲大明宫。

　　最近人文盛典，讲了一个当年唐代三大宫殿之一——大明宫，它面积是北京故宫的四倍。还有宴会厅同时容纳5000人，这些数字都是非常震撼的。第二个感觉不到西安还感觉不到，到了西安之后另外一个问题就是使命感，包括紧迫感。就觉得我们现在在世界舞台上，你说北京上海那种角色，跟当年的唐代长安在世界舞台上的角色差距甚大，就是使命感紧迫感非常强烈。

　　关于中国建筑的问题，我做了五六年的研究，也提出了一些思路，最后也写了一些东西出来。我觉得是现代的生活同时是中国文化的基因，在这点上，我有几句话跟大家提一个建议，我觉得西安这个城市受历史积淀太深，地下的东西很多，地上的东西也深多。为什么到咸阳，就是因为积淀太多，成本很高。每个人心中的包袱很重，大家有强烈的摆脱和突破的欲望，但是实际上在行动上非常保守和固执。我在西安这么多年深有体会，也有强烈的欲望！回到原地非常保守和固执，经常回到惯性里面去，在这里做成一件事儿非常不容易。我有很多朋友他们都抱这雄心壮志，但是很难突破。

　　我觉得历史文化资源的产业化转变是一种绿色资源，是一种可持续发展东西。我自己想在西安做旅游地产，因为中国现在城市化动力主要是靠工业化，西安现在已经落后，跟华南和华东比起来差距已经很大了。虽然现在有很好的科技资源，这个可以放大。但是我觉得借助历史资源来实现产业化的转换，也来提高这个城市的价值，也给各位体更多的发展价值。

　　莫春：谢谢林少洲先生，我也有体会，我去年来西安的时候专门看了大雁塔和小雁塔，我觉得西安真是一个文化底蕴非常浓厚的城市。刚才林先生的建议也是出于他多年的思考，我们知道现在很多外来开发商已经抢滩西安。比如说万科绿地、富力等企业，我们知道很多企业进入了西安，也是看到了西安未来的城市发展，今天我们对话多了，原来在宁波做开发资源企业的老总他就是忠诚地产的许定耀。

　　许总，您到西安来开发，我想问一下你当初为什么选择西安这个地方，以及到了西安这个地方后，你到一个陌生地方的感受是什么？你现在感受的最重要的几个因素是什么？

　　许定耀：谢谢各位领导，我是浙江宁波人，我到这里来开发的主要原因是把宁波的新的想法带到临潼来开发，制造美好家园。大家都知道，关键是争取领导的理念，也要得到积极的支持。房地产开发的好坏关系到整个城市的好坏，以及城市的形象问题。

　　莫春：我不太了解西安，但是我觉得西安政府非常重视房地产开发，比如说我们今天的就请到了两位政府部门的领导参加，想两位领导也可以作出这样的承诺，就是我们对外地企业和本地企业是一视同仁的。

　　今天我们还请到了国内知名的建筑设计师，他也是在英国留学，他是刘力先生。他是多年研究建设计的，其实对于一个房地产来说，产品特色很重要。尤其是在现在竞争非常激烈的情况下，其实已经走入了产品竞争的层面，产品说到很多设计层面和科技地产的层面，请刘力先生给详细诠释一下他的观点。

　　刘力：我对西安市场也算比较熟悉，在这里做了几个项目，主要是做前期。最近房产市场确实感受到一些变化，主要是三个方面。目前来找我做的很多是大牌，找我们来做前期的评估或者是调研或者交策划，因为投入很大，轻易不敢来。

　　随着各地有一些变通的手法，不管是利用阳台计算方法，或者是什么用。长期来说肯定会起作用，所以设计范围会变得非常窄，现在包括用料包装都要深入。90平米以下的小户型我们统计过有21种，其中好用的有10种，所以还可以创新，没准会做出五居室，或者是六居室。所以开发商不必再做户型设计了，如果再找设计院来做，没有用了，过去可以做跃层腐符式等等。但是现在90平米以下户型上已经没有创新了，于是设计院你提供的设计还是这样的，已经没有设计意义了。下面要做的工作是什么，就是超越国家的设计规范和标准图纸，做以前开发商和设计院不做的设计。比如说外窗放在外墙的中轴线，做到外墙上和内墙是不一样的。

　　我们刚才完成的一个项目，主要是一个是低能耗及高精度。作为的门把手开关都在1.5米的高度上，你关了灯都可以摸到。还有卫生间的马桶设计，是干净卫生间。我在国外生活很多年，人家没有滴漏，地下没有卫生死角，完全是干净的。卫生间里所有的砖没有板块的，因为是调整过的，我们做了双轴线。

　　举个例子，风尚全国知名，是个小公司，只做了两个项目就全国知名。还有星河湾。所以你有产品的精度，你会博览品牌和资本。比如说风尚，坚持了两年半，最后得到了美国美林银行的入股，以它的技术和品牌博来了资本。这是个启迪。

　　主持人：谢谢刘总，前面大家说的都是资本和品牌问题，最后是产品和资本问题。今天非常难得有这个机会和领导、专家坐在一起有个对话，我想机会难得，大家有什么问题，可以提问台上的嘉宾。