文/郝倩(第一财经日报记者)

　　上海房地产交易中心高级经济师汤勇康认为，目前上海房地产市场的走势已经显现出一个非常好的开端，理由是：去年1-9月份，全市普通商品房供应2300多万平方米，成交1600多万平方米；但是今年同期，供应量2000万平方米左右，而成交也接近2000万平方米。

　　汤勇康希望从供需的角度来解释，上海的房地产市场在调控之后已经显现出了其良性的一面。但是，任何一个硬币总有两面。若从另一方面来说，“供”的减少也多少说明，开发商的心态已经发生了微妙的变化。而此次，供需的数字已经难以用来描述市场上依然浓厚的观望气氛。

　　发改委11月2日发布的第三季度全国70个大中城市房屋销售价格也充分证明了这一点。70个大中城市中，三季度同比下降的城市只有上海，降幅为1.1%，而9月份全国70个大中城市房屋销售价格中，全国有3个城市房价呈现跌势，其中上海以2.3%的跌幅居于榜首。

　　“跌”字终于通过政府的口说了出来。而所谓“多投”，无非是在当今形势之下，对于市场回暖，以及成交量上涨的一种良好愿望罢了。

　　在10月份之前，还没有人愿意承认房价“下跌”这一说法。人们似乎需要一段时间来接受这一现实。起码在上海本地，市场上对9月份的市场成交量一直充斥着两种不同的声音，从而分裂出“涨价”和“跌价”两个阵营。

　　数据来源都取自于上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”，但上海荒岛房产工作室得出的结论是9月份成交单价比8月份上涨了8.28%；而戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务机构则称，今年6至9月份，上海内环线以内的新房均价由6月份的21229元/平方米跌至9月份的15803元/平方米，4个月下跌逾25%。

　　虽然数据来源一样，但由于样本的采集标准不同，使得最后的结果大相径庭，让9月份的上海楼市愈加扑朔迷离。

　　然而，经过了9月份的胶着，“银十”的态势显然比“金九”清晰很多，市场上已经没有两种声音的博弈，而是默认了成交量下跌以及价格缩水的现实。根据网上房地产公布的相关统计数据：截止到10月31号，上海楼市10月份新建普通商品房住宅共成交98.9907万平方米，比9月份的125.02万平方米下跌了21%左右，其中，内环新建普通商品住宅成交量比9月份缩水50%以上。

　　来自沪上几大中介的信息，今年“金九银十”二手房的成交量比7、8月份下降10%到15%，而10月份，部分中介门店的成交量为零。此外，中心城区中高档房租金也首次出现明显下调，下降幅度在10%到20%左右。

　　分析机构都将“银十”的暗淡归咎于黄金周的成交量骤减。虽然这在往年都不能被称之为理由。市场的真相已经逐步显露。

　　在大背景之下，个案依然具有说服力。真正在9、10月份进入市场的一些楼盘还是放下身段，悄悄拉低了价格，各式各样的打折与优惠更是与上海楼市如影随形。楼盘的实际行动一举戳穿了“内环抗跌”的谎言。

　　最近一段时期，对于开发商来说，房价的问题极为敏感，理论上大家都避开价格而言他，但是，他们无一不在收集最真实的楼市数据。而取样的点，决不是全市普通商品房均价那么简单，而是刨去别墅与配套商品房，最终得到最真实的公寓成交以及价格分析。而如果按照这样的取样标准，价格的下跌和成交量的萎缩将显露得更加明显。

　　目前，上海一手房市场有大量可售房源积压，成交量远远小于新楼盘的上市增量。而在成交增量中，非市场化的配套住房“贡献度”很大。今年1至8月，上海登记的动迁配套住宅达327.3万平方米，比去年同期猛增近70%，配套房加速放量入市。考虑到轨道、世博会动迁已在今年6月底前基本完成，大量被动的住房的刚性需求已释放，而年底开发商回笼资金的需求更迫切，9月、10月份新盘供应持续放量会给后市造成更大压力。

　　谁都明白，2006年的楼市销售旺季基本结束，还有更加残酷的命题摆在面前：传统旺季失色，之后的传统淡季将何去何从？