我和你都在追赶开往春天的地铁那里曾是我的世界想等了一生一世等开往春天的地铁

　　——雨泉

　开往春天的地铁

　　呼啸而过的地铁快捷舒适

　　除了Subway、Underground，地铁还叫Metro，有Metro的地方才有Metropolitan(大都会)。地铁代表了高速，城市生活的胁迫力，还有无休止的人力延伸，地铁的脉络在城市之下向四面八方展开。地铁是最便捷的城市梦，也是最拥挤的城市梦，更是无可取代的城市梦。穿过城市去上班，我们要快、更快、再快一些！

　　坐车的人们

　　上班族、白领，他们于上下班高峰期和周末逛街时间，在地铁创造着弥漫在城市内衣下的暧昧与潮流姿态；喜欢摆酷的新新人类，穿着奇异的个性服装，鼻子、嘴唇上打着洞，塞着耳机左右摇摆；接吻的年轻人，还有那些在地铁里掏出手机，给爱人打电话，给憧憬中的网友发短信的人们；牵手的中年人，互相搀扶的老年人，那些老人能看见他们一头银发，衣着体面，神态优雅。

　　看着他们，恍然觉得时光好像从来没有流走过。在撇尽浮华之后，现代文明的图腾随着地铁的出现而显出它魅惑的样子，那种神秘的色彩，是城市主角演绎现代生活的承载物。

　　城市区格

　　地铁的延伸无疑会拓展人们的生活空间。地铁延伸到哪里，生活的空间就延伸到哪里。随着地铁的发展，人们不需要再在工作和住宅中权衡远近，将有更多人会考虑，工作和生活的空间可以分别对待。在市中心拥有住宅将不再具有明显的优越感；相反，环境优、空气好、地铁沿线的城郊，会更吸引人们的眼球。工作在城市，生活在城郊，将成为一种新的生活模式。

　　而地铁的延伸也会让有私家车的人们，将视线转到了更远的城市外围或是卫星城。开车到地铁站，尔后再乘地铁去工作，将成为一种新的生活选择。地铁不仅缓解城市中心区的交通压力，分散市中心区过度密集的人口，而且极大地拉近了与城郊的距离，增强了购房者的心理接受意愿，许多市民都毫不犹豫地将目光转到了有地铁的城郊地区，近郊将成新兴居住区。

　　城市新商圈

　　地铁在改变居民交通方式的同时，还将因沿线新建筑群的形成，引起城市生活圈的变化。地铁沿线的建筑可以分为三种：一种是建造在地铁过道、地铁售票站附近的地下或者是地铁站附近、通过地下通道连接的地下商铺等建筑；第二种是建造在地铁沿线地面的建筑，通常把其中与地铁出入口直接相连的地面建筑称为地铁上盖建筑；第三种是建造在地铁车站周围的建筑。这些地铁上盖建筑的建成，将产生重组城市生活圈的连锁效应。

　　地铁交通带来的滚滚人流，吸引着城市所有经济元素向它靠拢，特别是商业氛围的聚集。在国内外大城市，几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建，这些购物中心又会产生辐射力，造就了像香港时代广场、上海新客站、纽约曼哈顿、东京银座这样的“购物天堂”形成的“地铁商圈”。

　　2007年春天里的广州

　　地铁上盖项目在每一个站点都形成了一个社区商业中心，其中包括地铁上盖的商业、商务、公寓等，形成了一个个“点”，一个地方是一个集中生活圈。

　　暮色里的天河，人海中的环市东，霓虹下的中华广场，甚至庸俗而快乐的上下九……

　　车厢里洋溢着芬芳的气息，地铁即将到达终点站西朗抑或琶洲，地铁正如时钟循环往返，但春天还是在时光流转里时隐时现。

　　走到最末的一个候车门前,下一班地铁在两分钟之后进站。

　　天河城

　　地铁体育中心站直接与地面的天河城广场和地下的吉之岛超市相连，它们的联合成就了一片繁荣，我们甚至很难分清到底是地铁成就了天河城，还是天河城成就了地铁。

　　天河城是外来者到广州必看的城市座标，也是后来造Mall者必定朝觐的圣地。自开业以来，天河城的日平均客流量除1996和1997年分别是11万和18万人次外，以后各年都保持在25万人次以上，即便在受“非典”和天河城西门地铁建设封路双重影响的2003年，日平均客流量也超过27万人次。平均而言，天河城年客流量超过一亿人次。而位于美国和加拿大的世界上最大的两个Mall，它们的年客流量加起来也不过9000多万。

　　漏斗效应带旺天河城

　　一个Mall的成功有两个关键的因素，一是选址，二是自身条件。天河城广场的位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点，这里理所当然地成为了地铁枢纽之一，地铁一号线和三号线在这里交汇。

　　有数据显示，以天河城广场为中心半径1公里的区域，已经聚集了近150万平方米的商业零售面积，形成了一个巨大的漏斗。有零售业专家甚至表示，从单个商圈的商业总面积来看，它不但远远高于深圳的东门、华强北，还大于上海的徐家汇、淮海路、南京路步行街及其北京的西单、王府井与CBD核心商业区。

　　据统计，现天河城的辐射总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好，这一潜在消费者结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。

　　作为天河商圈最早的Mall，天河城是地铁漏斗效应带来商圈人气的最大受益者。

　　地铁迎合现代消费理念

　　传统概念的商业街，人气虽然鼎盛，但都因杂乱、道路狭窄、交通拥挤、停车不便等弊端，难以满足现代消费时尚。现在，消费者购物不再仅仅是满足物质需要，同时也在追求一种寓购物于休闲的情调，追求感官的享受和精神放松。

　　天河城广场浓缩了现代都市生活的各种内容，而地铁的开通也让苦于地面交通拥挤的人们有了新的出行方式，迎合了现代化消费理念。

　　于是地铁大大增加了客源。地铁一号线和三号线在火车东站和体育西站交会，大大增强了体育西站的人流，带动了天河路的客流，也进一步促进了天河城的兴旺。1999年地铁一号线开通时，天河城当年的营业额就提高了20%，天河城也在当年进入了广州市单体商业物业营业额的前三甲。

　　以前的购物中心都是以附近居民为主要对象，但是地铁开通之后，还有很多珠三角地区，尤其是佛山地区的人开车到芳村地铁站，然后坐地铁来天河城购物。有调查显示，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区,而这些消费者来天河城的方法，大多数是通过换乘地铁的方式抵达。

　　地铁促进天河城提升商业品质

　　通常来说，对生活追求舒适的人来说，地铁作为一个新生的交通工具，成为他们出行的必选交通工具。这样的情况下，对购物中心的要求也提高了。所以，天河城随即开业时间不断延伸，随着客流结构不断变化、不断调整。天河城在1998年提出要调整商铺结构，当时面对的情况就是购物有余、休闲不足。我们可以看到，现在经过几次调整后的天河城的品质和结构与原来相比集合了更多的商业元素，其作为一个休闲商业中心和商业景点的地位更加突出，这使得地铁商业中心客观地享受了地铁带来的资源。

　中华广场

　　天河城花了2年半到3年的时间才进入全面盈利，而中华广场只花了2年的时间就达到了预期的效果，可以说地铁是中华广场雄起的功臣。

　　中华广场位于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士陵园站上盖，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场，商品结构齐全，名牌产品云集，目前进驻的商户已达千多户。地下负一层与地铁烈士陵园站A出口相接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。

　　地铁像是无形的巨手，带来一种奇特的城市景象：地铁所到之处，交通拥堵得到缓解，楼宇得以兴旺，土地增值，人流聚集，居住、商业、文化、社会等区域性功能迅速形成，带动周边经济迅猛发展。中华广场只花了2年的时间就达到了全面盈利的预期效果，这不得不让人感叹地铁点石成金的魔力。

　　地铁牵线“立体商业”

　　中华广场当年成立时，在其周边一公里处，西边有农林下路、东山百货，东边是广百、新大新，南边则是海印电器城，而北边又有友谊、世贸，可以说是“四面楚歌”，处境非常尴尬。

　　但地铁开通后短短几年间，地铁烈士陵园站上盖的中华广场铺位租金，已经涨了好几倍。究其原因，地铁一号线对中华广场的兴旺功不可没。

　　城市地铁的交通功能聚集着城市的人流，也使以中华广场为核心的英雄商圈，因处于地铁上盖而深得地铁“洼地效应”之利，成为特殊的商业资源。这些资源依附于地铁站，使站点周边地区的土地开发向商业开发转变，形成“立体商业”的格局。这种“组合拳”式的商业形态承担起了中华广场商圈的强大辐射力。

　　因为地铁，中华广场与地王广场、流行前线、老鼠街连通形成了一个超级地下商城，这里的消费群体主要为老城区居民，学生、年轻时尚一族占相当部分比例，所以，消费水平相对较低，崇尚实惠、个性、时尚前卫消费，尤其是流行前线、老鼠街红火得超乎我们的想象，为处于商圈核心的中华广场带来了庞大的客流量，一时之间成了广州本土年轻人的又一个新的流连之所。

　　地铁来了，坐等升值

　　“地铁物业”作为物业的一个卖点，很多时候发展商宣传的不是地铁的交通便利功能，而是地铁能使楼盘保值升值。据统计，广州市上半年投资置业的买家中以满足居住和改善居住条件为首要目的占76%，而第二目的投资保值占18.8%。地铁物业作为投资保值升值的作用，很符合买家投资置业的心理。据调查，随着地铁一号线的开通，中华广场商铺升值5%，流行前线的租金也上升了近一倍多，这显然是因为有地铁带动所产生的升值前景所致。

　　目前，中华广场首层一般铺位的租金为650元/平方米/月；二层为580元/平方米/月；三层为500元/平方米/月；四层则骤减至300元/平方米/月。而流行前线因有烈士陵园地铁站作伴，一般铺位租金也达400元/平方米/月；金帝濠老鼠街却因为已经多次转手，目前三层的铺租也有650元/平方米/月；稍远一些的岭南艺术品商城由于距离地铁口较远，也没有形成互通的联合买场，已经难与此“三雄”抗衡，三楼的铺租仅100元/平方米/月。

　　地铁—市政—助跑

　　随着地铁的延伸，中山路人流客流的增大，中华广场商业中心地位日益凸显。以往拥挤狭窄的街道和市政设施已经跟不上城市发展的步伐，市政配套建设理所当然要紧跟其上。

　　目前中山路的扩宽工程已进行得如火如荼，狭窄的中山三路经扩阔后必定会焕然一新。有得必有失，路段原有的街铺已被拆除，同时毁灭的还有积聚已久的商机。尤其是一大批年代已久的老字号店铺，在搬迁后由于地理位置欠佳根本没有足够的顾客“帮衬”，也找不到以前的“商业神韵”。

　　目前，陵园西路以西的那段中山三路已经“报废”，肩负起维系商业气氛重担的，是中华广场、金帝濠老鼠街、流行前线等商场及街铺。由于路段竞争对手日渐减少，这几个大型场所几乎垄断了中山三路的商业营业额。以上三个大场，在地理位置上组成了一个“三角形”，保证了中山三路在路段扩宽期间仍能维持足够的人气。

　　据闻日后中山三路两侧的商铺将以大型商场或住宅式裙楼商铺为主，纯街铺数量大幅度减少，那么以中华广场为首的铁三角商圈将会以“领头羊”角色在东山区中部掀起更大的商业风暴。

　正佳广场

　　以天河城广场为中心、方圆不到2平方公里的地块，从来都是一个耐不住寂寞的名利场。

　　正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，比邻天河城广场，与体育中心连通，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，坐拥日均百万超旺客流。以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位。

　　2005年1月，近在天河城咫尺的正佳广场开业时，业内曾认为，天河商圈短期内难免有一场贴身的肉搏战。但事实并非如此，正佳广场开业后，天河城的进场人数不但没有下降，今年同比2005年还上升了20%。地铁使天河城经历了第二次爆发，不可避免，逛了天河城，还得逛正佳。

　　扼守地铁之上

　　商业的本质就是要集中，就是要成行成市，其结果不是你死我活，而是共生共赢。对消费者而言，天河商圈变成了一站式消费场所，而商圈内的各个商家也能够分享客流。

　　现在地铁一号线和三号线的交汇，每天为这里带来的乘客大约50.6万人次，同时，天河路附近约有60多路公共汽车经过，日运载近27万人次，再加上有限的私家车位，每天以现有交通工具搭载的消费者最多可达90万人次。

　　不仅如此，地铁还使得附近的写字楼、高档公寓云集。据中原地产和中立地产的统计数据显示，目前，该地段正在动工的写字楼项目约有11个，且大部分的规模都在10万平方米左右，也就是说，该地段单是写字楼的货量就蕴涵了近百万平方米。另据统计，每50层写字楼将带来2万固定潜在客户，为此天河商圈还大有挖潜空间。上海第一百货每年有20多亿营业额，天河城每年13亿进账，这中间的差距就是“空间”。

　　目前，天河商圈以正佳广场和天河城为商业中心，已经形成为一个相当成熟的、向外辐射的、各具功能的互补功能区域。

　　鼎雄而居

　　当然，这并不是说正佳广场就能坐享其成，要取得成功就必须要差异化经营，迎合不同人群的消费需求，使天河商圈形成一个立体化的营销模式。

　　从交通因素入手分析，地铁为正佳带来的人流基本上都是具有较高品位和消费能力的人群或者是以休闲购物为目的的客流，而地铁附近的写字楼消费人群也是具备中高消费能力的潜在对象。这就决定了正佳的商业模式和功能布局。

　　正佳广场致力于打造第二代购物中心，与第一代购物中心天河城广场不同的是，第一代购物中心只是百货公司的扩大版，而第二代购物中心增加了消费体验等多元化元素，餐饮和娱乐比例占整个商业比例的40%以上，并且做到每层楼都有娱乐元素，极大提高了非购物消费。

　　其次，有名的主力店都在正佳广场开设了广州地区的最大分店，比如友谊在正佳开设了占地3万平方米的最大分店，百佳、永乐电器的广州旗舰店也进驻正佳广场，并加入很多创新元素。目前，正佳广场东翼还在建写字楼，如果写字楼建好，正佳势必打出“商业+商务”牌，消费档次将继续得到提升。

　　面对正佳广场的正面冲击，天河城在半年来已开始大力度进行商家品牌的调整及积极引进有市场竞争力的商家进场，同时还将对其内外建筑环境进行全面的提升和改造。对此，许多业内人士都认为，从长远看，正佳广场的经营将带动整个天河商圈的不断调整和发展，促进整个天河商圈的发展与成熟，天河商圈有望在广州乃至全国具有更大的影响力和知名度。

　　也许，天河路上一栋豪华写字楼打出的富有中国特色的广告语可以诠释正佳广场的成功——“中央地位不可动摇”。

　　值得一提的是，香港太古地产投资40亿进军广州的首个商业项目“太古汇”也在日夜赶工，和正佳广场一路之隔，天河商圈也许会出现三国鼎立的局面。