“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”11月7日，媒体引述建设部一位人士的谈话再次把人们的目光引向了房地产业。其实，一直以来，“有价无市、旺季不旺”始终是近日来广东主流媒体对九十月份广州楼市的总体评价。

　　从上世纪90年代至今，广州楼市曾呈现过两个明显的周期。1993年至2002年，广州的楼价曾呈现跌势，而2003年开始回暖爬升后，今年更是出现了冲刺式的“火爆”局面。

　　有数据显示，广州平均楼价从2004年的每平方米不足5000元，已经上升至目前的7000元上下，上升幅度已超过了四成。

　　也正因为如此，有关广州楼市“旺季不旺”的议论才会如此热烈。

　　那么，是什么原因导致广州楼市“有价无市、旺季不旺”呢？带着这一问题，记者进行了深入采访。

　　据业内人士的介绍，九十月份通常都是房地产销售的旺盛季节，因而在房地产销售中素有“金九银十”之说。但是，今年的情况却有所不同。就拿今年“十一黄金周”广州楼市来说，虽然开发商仍一如既往地纷纷以抢先开盘、销售花样翻新以求资金回笼，但市场并没有达到往年的效果。在这个供应量并不乐观的黄金周内，看楼人数可谓寥寥无几。一位某广州知名楼盘的保安对记者形容说：五一期间，来看楼的车子连小区门口外的空地都停满啦，而今年国庆长假，小区内的停车场都没停满。

　　其实，回望9月份以来的国内楼市，这一现象已在全国各地有所显现。

　　据有关媒体报道，在北京，仅从为期4天的北京秋季房展会落幕，人流量近15万人次，意向成交房源近1500套，意向成交金额超过12亿元人民币的结果来看，一向被视为北京房地产市场风向标的第四季房展会就已经传递出了楼市虽热度回升，但旺季不旺的信息。

　　在上海，温州客“团抛”刺激上海业主“特价房”亦步亦趋登场。尽管“金九银十”的楼市传统旺季来临，但统计数据显示，沪上楼市总体成交低迷，仅有动迁类住宅市场继续强势增长，成为“弱市”中的惟一亮点。

　　而广州从8月份之后房价便显出疲态，甚至出现微跌。

　　根据广州国土房产局的统计，8月份广州房价比7月份微降60元／平方米，跌幅0.9%。数据显示，海珠、天河、白云和番禺等成交量较大的区域楼价都有所下降。其中下降幅度最大的是天河区，一手住宅均价从7月的9740元／平方米降至8762元／平方米。而在广州市国土房管局随后发布的最新房地产市场分析报告显示，继8月房价小幅下跌之后，9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6%。该报告还显示，广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。

　　这不仅令人们想起了几个月前，也就是在“国六条”实施后不久，广州房管当时最新公布的广州房屋均价显示，广州的一手楼房屋6月份均价为6832元／平方米，比5月份贵735元／平方米，有消息说，升价是由于房源紧张造成的，但业内人士纷纷指出，一手楼并没有市民想像中的供应那么紧张，升价是人为操作造成的。

　　新措施出台，房价依然继续涨价，不少市民都表示很无奈。

　　据了解，当时很多楼盘刚开盘就被抢购一空，显示房源非常紧张。不过有房产界人士发现，据某官方房产网站显示，5月份，广州荔湾区新建商品房网上签约570套，但房管局统计数据显示，该区住宅成交套数为169套，有401套取消成交。房产界人士说，这种怪现象和开发商“托市”手法有关。

　　当时，中理行中介公司有关负责人曾对广州某大报的记者说“据我所知有些发展商安排他的员工、叫家属亲戚来签假销售合同，有顾客来时就拿出来给(顾客)看，证明楼盘销售很好。”业内人士说，开发商这种“托市”手法不但造成房价不降反升，也造成缺房的心理恐慌，诱使购房者尽快买房。

　　对于开发商的行为，市民很不满。记者在采访时，就有市民对记者发牢骚说“对这些有问题的房屋开发商、有虚假交易嫌疑的商家，应该出台一些严厉措施来打击他们，或者干脆吊销他们的资质、牌照，要以一系列强硬的措施制止这些抬市行为。”

　　其实，就在老百姓群情激奋之时，有关部门的相关措施已经悄然出台。从7月底国税总局下发通知，要求各地8月1日起开征二手房个人所得税；到8月19日央行进行第四轮加息……接二连三的宏观调控组合拳的出台，对今年的秋季楼市的影响已显而易见。

　　9月13日，广州市房协会长陈敦林在市房协主办的十一黄金周楼市预测研讨会上明确表示，不同于去年宏观调控后十一黄金周“风雨过后又见彩虹”，今年很可能“平湖秋月”。

　　很快，有关部门的数据就印证了陈会长的预测。

　　媒体在十一刚过的一篇报道中引用一位地产专家的话指出，黄金周广州楼市成交量大幅度下跌，受政策以及高楼价的影响，买家将重新进入观望状态，一些受不了资金压力的发展商可能打响价格战。

　　地产专家对于“十一”后楼市的预测得到了一些地产业内人士的回应。有发展商同时表示：透过这个黄金周的晴雨表，让他们感觉楼市有点“冷”，接下来不得不调整营销策略。

　　跟全国一线城市一样，二线城市的房地产市场也期待着“金九银十”的再度出现，不过随后相继出台的珠三角部分城市7、8月份的房屋交易数据，给今年的黄金月多少蒙上一层阴影。以珠三角富有代表性的二线城市东莞、珠海、佛山等为例，无论房价、抑或是成交量，7、8月的数据都呈现出下跌的趋势。8月中下旬，央行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查。调查显示，东部地区居民对利率调整反应最为灵敏，西部次之，中部地区反应较为迟缓。反映在购房意愿上，则是东部地区居民购房意愿下降显著，西部略有下降，而中部恰好相反。

　　根据广州市国土房管局不久前发布的信息，8月份全市楼价比7月份微降了60元／平方米，跌幅为0.9%。专家认为，该统计数据反映7月份宏观调控下的楼市状态，从6月份开始，到8月份，楼市处于政策消化、楼价调整期。十一黄金周来临之前，曾有媒体报道说，为了赶上国庆黄金月这个全年最大的销售旺季，不少还没有拿到预售证的楼市“未足月婴儿”，都将面临被“催生”的命运。一些接近“临盘”的楼盘连夜开工，以赶工作为“催产素”迫使“胎儿”早日呱呱坠地；离“足月”时间尚远的楼盘，就只有强行实施“剖腹产”，以内部认购的形式争取让自己的“胎儿”赶上一个好日子来到世界。于是乎，在广州楼市，一股内部认购的暗流又再次涌现。

　　记者通过了解也注意到，由于有关部门查得紧，没有预售证不让出广告，但新闻报道不受这方面限制，因此，很多发展商也就只好借助新闻媒体发一些新闻。广州某大发展商道出了其中的苦衷，“一年最红火的销售旺季眼看就要到来了，如果没有预售证，连‘落场’竞争的机会都没有，大家当然心有不甘。特别是宏观调控带来的影响，销售进程大大放缓，使不少发展商连续几个月都没有完成既定的销售目标，为了赶年底任务，大家即使冒着被罚款的危险，也要‘抢闸’博一博了。”

　　当然，不少买楼者也在等待金秋国庆的楼市“盛宴”，一方面是在等待发展商推出的优惠促销措施，另一方面是期盼市场上有更多的新产品推出，使大家有更多的选择。不过，就今年的国庆楼市而言，结果却并不乐观。记者从阳光家缘网上即时签约数据中窥得了一斑，尽管该网并未完全尽录目前广州全市98个在售楼盘：广州市六区从10月1日的40宗回落至4日的18宗，老城区如越秀区4日更是未签成一单交易。记者还了解到，广州赶在新政正式实施的6月1日前拿到施工许可证的楼盘仅有20个左右。此外，广州6月份批准预售的商品住宅为2234套、21.30万平方米，分别比5月份下降了73%和78%。事实上，这是一个难以定义的黄金周。

　　以成交量而论，“十一”楼市的成交量约在1500套左右，其中中心六区在900套左右，比今年“五一”黄金周和去年“十一”黄金周分别下降了25%和30%。以价格而论，这个“黄金周”广州楼市从南到北，从郊区到市区，处处涨声一片，不少楼盘一升价就是几百元，多的甚至高达几千元。而且广州原八区“十一”黄金周在售的中低价产品渴市，6000元／平方米以下楼盘明显减少，用有价无市来形容颇为贴切。

　　让我们再把买方的特点进行一下分析。据调查，在黄金周看楼的广州人大多为二三次置业的购房者。据某楼盘销售人士透露，前来看楼的人基本上都是已购房的业主，八成以上的为二次置业者。

　　对于这些投资者，专家不断提醒要注意投资风险，指出目前广州持有物业的租金回报水平在下跌，当前平均只有20到25元／平方米。写字楼和商铺的租金水平也存在下调的压力。今后3年，住宅基本上没有炒楼的机会。按当前政策，转让5年内的物业，要交营业税、所得税、交易契税等，楼价要涨15%以上才有盈利，炒楼已无空间。

　　10月10日广州市国土资源和房屋管理局向业界释放出了更明晰的信息：即今年以来，广州加大对闲置土地的处置力度，已累计收回闲置土地131宗、用地面积共205.65公顷。

　　广州市国土资源和房屋管理局表示，“国六条”出台以来，为了严格贯彻落实加强土地宏观调控力度的政策，广州一举收回闲置土地106宗，用地面积达173.46公顷。此举也对部分用地单位产生了明显的震慑作用，市场和社会反映良好，土地开发建设进展和利用积极性大大提高。

　　记者注意到，目前广州的闲置土地调查工作还在开展，而根据今年初确立的目标，广州将力争用3年时间，把全市所有闲置土地问题全部处理完毕。从上述的种种迹象，明眼人已经不难看出楼市“旺季不忘”的原因，当然，专家的答疑解惑或许更能帮助我们理解这一现象的背后到底体现了什么。

　　广州市社科院经济学研究员、广州市城市科学研究会副会长、省房协常务理事谈锦钊在谈到今年九十月份的楼市时认为：“十一”黄金周楼市的成交情况反映出政府宏观调控措施已对楼市产生了抑制作用。从市场情况看，买卖双方观望情绪都较大，买房者中广州市外的买家购买大户型较多，而广州市的买家中自住型、买二手房的市民增加，这说明政府政策导向较好，已对过高的房价产生抑制作用。

　　他同时还认为，目前广州市民对大户型的需求还是较多，70%的中小户型比例在珠三角等经济发达地区一刀切较难执行，因此，政策需要有学习和摸索的过程。比如，不在繁华地段、市中心区建别墅，但新开发区可以建，而且可制定政策令建别墅的土地更新利用。

　　中大城市与区域研究中心博导、广州市人民政府决策咨询顾问、广东省房地产研究协会副会长魏清泉教授认为：黄金周期间，一方面，开发商存在等待房价上涨的销售心理；另一方面，市民尤其是原来计划投资的买家现在仍在观望，因此，市场需求明显减弱。就宏观调控政策而言，国家平抑房价的决心不会改变，未来还将有新的宏观调控政策出台，除收紧地根之外，还将在了解需求量的基础上编制住房发展规划，以调控各类型住房标准、空间分布及每年度的供应量等，这必然对房地产格局带来影响。就广州而言，目前房地产供应数量相当充裕，但许多房子没人住，大量闲置房如何开发利用，将成为广州急需解决的课题。

　　房地产市场不可能一直都火爆，政府不可能把房子变成全民投资的对象，应该有一个拐点，又一轮宏观调控将是出现拐点之时。

　　此外，专家们还普遍认为，在如此大力度的调控下楼价将略有下调。房地产不是投机暴利场所，而应以解决老百姓居住问题为主，政府势必出台增税等措施降低投机者赚取的利润。

　　楼价下跌不单影响了投资客，也使开发商对市场前景乐观度下降，近来，特别是一些投资性楼盘推售的速度明显加快。珠江新城某新开楼盘的开发商表示，未来市场难以判断，能出货就出货，只要市场能消化，会把所有达到销售条件的单位都发售。广州市海珠区一位开发商表示，广州又开始推出竞房价的地块，整体感觉政策越收越紧，未来市场走势仍不明朗，在这种情况下，捂盘、惜售待升价的楼盘将大大减少。

　　那么，对于中央如此大力度的调控楼价，发展商会不会受到硬伤，进而伤害到整个地产业的正常发展呢？针对此问题，广州光大地产董事副总经理陈洪志对供应量及近年来的成交量作了比较，其认为不但不会对发展商产生太大影响，反倒会使广州的楼市更健康发展。他认为，广州市政府有多年的发展房地产行业的经验，肯定会兼顾两种利益，一是中低收入人群的居住保障体系，达到社会稳定、人心稳定等社会效益；另外，政府也希望不影响房地产开发企业，以达到社会经济良性发展的效益。他还强调，在保障性住房与商品房的量的匹配上，政府是经过深思熟虑的，不可能偏废任何一种社会效益。作为中介代理机构的代表，经纬地产市场调研部研究主任吴定金也认为，新规划对发展商影响不大。他认为政府提供的保障性住宅，都是供应给困难户，这批客户本来就不是发展商的目标客户群，因此根本构不成“威胁”或冲击。

　　其实，从国务院发出稳定房价通知，到各地方政府制定具体政策，观望气氛始终密布在房地产业上空。种种迹像表明：自2005年4月以来，中央政府颁布针对房地产市场的系列新政，已初见成效。特别是今年实施的一系列调控组合拳，已使得不合理的房价受到抑制。

　　有专家分析：由于投资者对房地产企业预期利润的调低，原本坚挺上扬的地产股黄金周后开始震荡调整，资本市场对房地产企业的盈利能力从看涨转为观望。专家认为，资金流向往往反映行业的后市走势；他指出，令房地产企业不乐观的数据还有：10月8日国家统计局公布的三季度房地产市场景气指数下降了2.4个百分点，结束了前三季度升势。同期，其他行业的景气指数在上升；14日，央行发布了今年三季度统计数据，货币供应量和贷款增长均回落。分析人士也认为，银行放款速度开始放缓，过热行业已很难获得贷款。

　　广州楼市九十月份淡静的表现，正好从另一个方面反映出了“旺市”楼市走势之所以“微妙”，正是因为政府、开发商、消费者三方博弈，致使楼市出现“旺季不旺”，房屋成交量减价升、有价无市的状况。

　　中国指数研究院最新抽样调查显示，受宏观调控政策影响，35.4%的被访者表示将推迟购房计划。买方市场的观望已开始导致楼市需求的萎缩。如果说，黄金周以前，房地产市场的投机者们，对政府打击囤积居奇采取的措施还不以为然的话，那么，随着中央政府相关政策的连续出台，购房者观望情绪的加剧，开发商现在已真真切切地感受到了威慑。所以有分析人士颇为尖刻地指出：开发商是识时务的，懂得揣摸上下两头。上头是政府，正力抑飙升的楼价，监管环境日趋紧张，挑战政府权威无疑是自寻烦恼！下头是市场，消费者一贯买涨不买跌，房价越跌越观望。故此，只要能争取到有利的营销大环境，捂盘也好，淡静也罢，黄金周期间不惜用放慢销售速度的办法，换来房价持续坚挺的局面。

　　由此人们不难推断，短时间内，房价不会有较大幅度调整，低调而不低价的营销策略，将是下一步房地产营销的主旋律，以往大张旗鼓式的造势随之淡出，买卖双方将陷入胶着状态。

　　尽管专家普遍认为，政府针对炽热市场采取措施的主要目的，就是要使房地产市场能够以合理的价格，为置业者提供优质合理的住房，使楼价回归普罗大众能负担的水平，将房地产业纳入健康发展之道，而非扼杀楼市；尽管从长远来看，经济增长、城市化进程加快、人们改善居住环境的殷切需求将会支撑房价同步上涨；但短时间内的人为急剧拉升，却是老百姓无论如何也不能接受的。

　　就在进入今年“金九银十”关节点的十一黄金周前夕，广州市及时出台了2006至2010年住房建设规划，该规划的主要数据有：到2010年，广州将建设各类住房56万多套，总建筑面积5300多万平方米。有专家预计，明年及后年广州住房供应量将因此大幅度增加，可能达到“井喷”状况。这对改善楼市供需平衡大有益处，但同时，这也将成为个别坐享高额利润的房地产商的“心腹大患”。

　　通过深入采访，《中国产经新闻》记者认为，中央政府的本轮调控不仅更加细致地着力于结构调整，更具操作性；而且还强化了地方政府的责任，把紧土地闸门更具可实现性。这些因素使得本轮调控对房地产投资过热、结构不合理等问题的“杀伤力”更大，也正是广州楼市热度回升，但旺季难旺的主要原因。