资本市场的影响

　　在大多数人内地老百姓，李嘉诚和他的商业帝国更像是遥不可及的神话。

　　事实上李嘉诚开始在内地的投资早已开始，房地产投资始于上世纪90年代初，以持有性商用物业的投资为主。为此和记黄埔专门成立和记黄埔地产与原本以地产为核心业务的长江实业一道在内地联手进行地产开发。90年代其目标主要集中在商用物业领域，2000年以后开始逐步涉及住宅业务。

　　2004年开始，李嘉诚除了在一线城市及部分沿海城市进行布局外，开始挺进中西部中心城市，先后在成都、重庆、武汉、长沙等中西部中心城市进行以住宅为主的开发，同时也进行部分商用物业的开发。尽管李嘉诚的地产涉及到香港及英国伦敦，但仅土地储备而言，和黄及长实在内地的土地储备已达李嘉诚地产业务中的94%。土地储备达630余万平米。

　　在长江实业2006年中报中，李嘉诚这样写道：“中央实施连串措施以规范及调控房地产投资活动，预期将减缓内地物业市场目前的发展速度，惟不会影响中长期的置业需求。集团将按既定长远投资步伐扩充内地优质土储及推展各项发展项目，持续强化于内地的长期发展。”

　　从这段表述中，我们基本可以判断李嘉诚在内地的投资基本立足于长远投资。此外，作为香港上市公司而言，其对公司资产的评估更看重土地储备一项，一是看重房地产开发企业自身的可持续开发的能力，二是土地本身是有价值的并具有升值空间，这将在资本市场上得到体现。丰富的土地储备将影响投资者对上市公司的资产评估。因此，在资本市场上混迹的香港地产开发企业往往注重土地储备和能够长期带来回报的商用办公物业。

　　一位多年在香港从事地产服务行业的业内人士告诉《观点》，类似于和记黄埔和长江实业这样的公司，其可能更看重的是内地业务在资本市场价值，而非土地及物业本身的价值。他们投资内地所着重的点无非有三：一是对宏观经济的发展有信心，二是看重人民币升值的压力，三是倾向于投资政策、法规相对透明的城市。而其认为，作为香港地产开发企业，资金和技术是不成问题的。一方面其对资本运作本身的把握比内地开发商要强，另一方面他们有雄厚的资金作为后盾。

　　联合式的综合开发

　　如果仅仅从区域及位置上来考虑，我们发现李嘉诚在二线城市所获得的地块未必就是其年度中报中所称的“优质土地”，李嘉诚在二线城市的土地资源大多在政府新近规划的开发区及郊区。

　　2004年，和黄在国内一炮打响的成都“城南地王”的开发期限是十年，保证了其开发周期。但即便如此，面对1036亩的超级大盘和黄一直拖至今年5月才开始动工，取名“南城都汇”。虽然在漫长的两年当中有拆迁因素的影响，但与该地块隔路相望的123亩地块去在今年4月由九龙仓以7.8亿拍得，平均每亩价格高达640万元，而和黄城南地王每亩均价仅206万元，因此，和黄迟迟不开发“城南地王”让人引起种种联想，李嘉诚是否在等待土地溢价？

　　我们所考虑的，李嘉诚在内地的投资除持久性商用物业外，其住宅多与商业的合成开发。李嘉诚对于“城南地王”考虑如果仅仅局限于土地溢价，固然可以在资本市场上获利，但其土地是否成熟，能否与其当初定位有一个准确的吻合，无疑是作为立足于在内地长远投资的李嘉诚所应考虑的问题，同时，李嘉诚也许还要考虑到其旗下的零售业务是否能在该区域内获得良好的发展与回报。事实上李嘉诚当初开始介入零售业务的时候，零售业务与地产业务的结合，是其考虑的重要因素之一。

　　有一点是我们不会肆意去揣测李嘉诚是否会在内地房地产市场上进行投机运作，但作为一个资深而稳健的实业投资者，不少商业评论对李嘉诚的评价是他善于把务虚的东西做成务实。

　　一个逻辑是，李嘉诚在拍下“城南地王”是对其判断是也许这是一块并不成熟的地块，仅仅为规划中的核心区域。在当时的情况下进行开发，未必适合其开发物业的需求。但李嘉诚并不想用高昂的代价将“地王”周边地块完全收入囊中，进行一家独大的开发。事实上李嘉诚善于联合香港及国际资本，他与香港多家公司合作成立置富信托将部分香港物业REITS上市即可看作是这种联合的表现，此前李嘉诚还联合多家香港财团将旗下商用物业在新加坡REITS上市。李嘉诚与九龙仓协作开发内地地产业务似乎在业内看来是个不争的事实。九龙仓与和黄共同做庄将土地炒热升值，通过住宅、酒店、及商用物业的不同物业形式的组合将此区域开发成一个成熟的高档住宅及商业区域，这种方式似乎能最大限度的发挥九龙仓于和黄的优势，并相互补充，也更符合李嘉诚长线投资内地的初衷。而长达十年的开发期限，李嘉诚考虑的是十年后该区域的价值。

　　事实是九龙仓极其善于商场、写字楼及酒店开发。在去年7月，九龙仓已在成都中心区已7.78亿的高价拿下一块商业用地。

　　二线城市为和黄与长实提供了大规模的土地进行大盘开发，其在长沙望城县圈地为67万平方米；在西安高新区项目则圈地968亩，定位于集高尚社区集商业于一身的大型社区，长春净月潭项目圈地92万平方米，定位高档住宅，同时在长春的南开项目则有10.6万平方米的商业项目。

　　而和黄在武汉、重庆等地的项目则位于位置相对较好的中心城区，即便如此，项目规模亦大约在10万平米上下。在重庆、武汉等地，李嘉诚的策略是明晰的，核心地段的核心物业，高端住宅兼商业配套，酒店及持有型商用物业。

　　李嘉诚还不断在武汉重庆等地拿地，其地块如何组合我们无从所知。但尽管和黄在二线城市的定位各有不同，一个基本的考虑也许是面对国内二线城市的高经济增长下的长线考虑。

　　必须说明的是，和黄、长实及李嘉诚其他旗下企业在二线拿地并非就是李嘉诚的主战场，他北京、上海、广州的脚步一直未曾停止，目前，李嘉诚在上海的项目已经多达12个。

　　谨慎的投资

　　尽管如此，我们依然可以看到李嘉诚本身对内地地产投资的谨慎态度。一方面，李嘉诚旗下的旗舰集团和记黄埔集团(和记黄埔地产的母公司)更为看重的是全球的3G业务，而李嘉诚卖掉手中的2G业务，投入到3G业务中去被看作是李嘉诚人生经历当中最为传奇的片段之一，另一方面，李嘉诚在内地的投资并不仅仅是地产业务，还包括其零售业务(屈臣氏、百佳)和港口(和记黄埔)、高速公路业务等等。即便如此，李嘉诚在中国大陆的业务也仅仅占到其全球业务的16%左右。而地产业务李嘉诚的商业帝国中也仅占10%的份额。从某种程度上来说，也许李嘉诚更为看重的是地产业务因其实在的物业价值，可以在股市上得到的回报。

　　不少人认为目前李嘉诚对内地地产业务的投资多少有些不畅，目前和记黄埔及长江实业在上海已有12个项目之多，但同时和黄在上海等地获得土地的机会越来越小，姑且不说新鸿基、凯德置地这样同为在大中华地区赫赫闻名的资本集团的竞争，本土开发商人脉优势亦非李嘉诚所能够比拟的。李嘉诚曾多次在北京、上海、广州、武汉等地受到本土开发商的强烈阻击。年初，李嘉诚旗下高置投资在北京工体北路4号院用地的竞价上曾与任志强率领的华远大战162回合，最终已5.1亿的不菲代价获得开发权，而下半年，武汉败于世茂之手可称为世茂的经典战役。

　　但另一个方面的理解释是，李嘉诚多元化经营的商业帝国总中，和记黄埔集团的核心业务3G业务是李嘉诚立足于全球发展的业务。同时，能源、零售、港口等业务为李嘉诚带来丰厚的现金流，3G业务的优良发展势头可以让李嘉诚的商业帝国保持良好的发展前景及趋势。而地产业务的优势是，通过住宅的开发可以获得短期的盈利及现金流，持久性商用物业和社区的综合开发则可以带来持久的回报，多元化方式的组合可以为将为和黄在内地带来持久发展能力。因此，内地的地产在李嘉诚的多元化业务中将更多的服从于其商业帝国的整体发展，而不仅仅是内地的地产业务本身。