近日行内人士反映二手“豪宅”买卖的生意难做，其中主因是从9月14日开始，针对“非普通住宅”的土地增值税突然宣布开征，大部分“非普通住宅”的转手都要面临多缴纳一部分的税费。　

　　对此，满堂红地产五羊分行主管介绍，此税的开征在实际操作上有一定的影响，一线经纪人需花费一些时间与买家解释这方面的问题,但对成交而言，实际影响不大。因为原本这个土地增值税是向业主征收的，但现实情况是业主将税费打入楼价，变成实收，加大了客户的购房成本。但很多的业主在放售物业时，已清晰地告诉买家其出售物业是实收价，买家也很容易地了解楼价。业主反价机会少，买家落定的成交几率就高了。同时，由于购买“豪宅”的客户以换房一族为主，他们对现时楼市有一定的了解，对于“心水”物业，即使税费有一定增长，他们也都愿意支付。

　　买家心态成熟反应较为平静

　　甄先生于两年前购入了一套天河区凯旋新世界面积约156平方米的单位，当时的买入价约200万元。今年甄先生由于生意上的资金周转出现了问题，因此他决定将该物业出售。国庆节期间，在中介公司的协助下，为甄先生找到了新买家，并协商以250万元的总楼价成交。当双方在节后准备签订《房屋买卖合同》前，甄先生要求经纪人计算所需缴交的费用，却发现要多支付一笔不小的税费，令甄先生产生了莫大的疑惑，这笔费用是国家规定收取的呢？还是中介公司的额外收费？

　　对此，合富置业客服部专业人士解释，8月1日起，国家税务总局《关于住宅转让征收个人所得税》的新规，对“面积在144平方米以上的住宅”(非普通住宅)需征收土地增值税，该政策从9月14日开始正式执行。

　　天河、海珠和番禺区一直是二手豪宅市场交投热点区域，二手豪宅土地增值税的开征究竟有何影响呢？对此，合富置业有关人士表示，由于二手豪宅交易开征土地增值税时间不长，而成交数据则具有一定的延后性，所以影响暂不明显，就目前的情况看来，经历多次宏观调控，广州二手豪宅卖家心态已日益成熟，能比较理性地看待豪宅二手交易征收土地增值税等政策的实施，反应较为平静。

　　无发票按评估价总额3%征收

　　据中原有关负责人介绍，土地增值税征收的方法有两种，一是“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”、“有发票的征收税率为：一、增值额未超过扣除项目金额50%的征收增值额的30%；二、增值额为50%~100%的征收增值额的40%；三、增值额为100%~200%的征收增值额的50%；四、增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

　　例如，何先生两年前以200万元购得一豪宅单位，目前以250万元售出。在没有当时购房发票的情况下，土地增值税按照房管局评估价总额的3%计算。假如在本宗买卖中，房管局亦估价250万元，即土地增值税=250×3%=7.5万元。而有购房发票的情况下，由于增值部分不足50%，土地增值税=(250-200)×30%=15万元。另外，需要注意的是，增值部分有一些可扣除项目，如房屋的装修﹑家私﹑电器及转让房地产过程中的相关税费等。因此，请各位业主一定要注意保留相关发票以作扣减增值额之用。

　　据《税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第二点规定：扣除项目的金额是按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。另外，根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　温馨提示：买家需注意三方面

　　开征豪宅土地增值税，在办理豪宅交易过程中有什么需要注意的呢？满堂红地产专家认为，买家需要注意以下三方面：

　　1.问税时要求业主提供上手购房发票原件校对(在海珠或芳村交易，递件时就要提供)。不能提供的，必须有业主本人或代理人签写具结书，声明不能提供发票，同意缴纳增值税。

　　2.如果能够提供上手购房发票，调房站便会进行核计，看是否有增值，有增值的按“增值额”的四级超率累进计算，缴交土地增值税。如果没有增值的，还要跑一趟地方税务局，开一张《免税证明》，这样才能办理过户手续。

　　3.提供发票计算是否划算，还要看具体个案。如果房产证超过5年，最好还是提供发票计算，因为可以考虑到营业税超过5年可以差额计算5.5%。