“深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村的以宅基地入股，这些尝试目前看来都是比较成功的。”

　　深圳正在试点旧城改造方式的多元化。

　　10月14日，一个全新的尝试在深圳市重点旧改项目田厦新村展开，该项目以村民的宅基地入股改造城中村并参与项目利润分配的方式，对村民的宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策补偿上盖物业的建设成本和拆迁安置过渡费用。

　　此举提供了新的拆迁安置渠道。

　　村民尝试入股旧改项目

　　不引入合作开发商，股份公司牵头自行改造，田厦新村的改造不再纠缠所谓“拆赔比”问题，而是通过村民以宅基地入股城中村改造项目并参与项目利润分配的方式，把村民个人利益与改造项目整体利益统一起来。

　　“村民通过宅基地入股，让资产大为增值。宅基地在村民手中，只能盖租金低廉的出租屋。土地入股后，盖的都是高档商业物业和住宅，收益不可同日而语。”中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员李津逵说。

　　“这种方式与集资建房形式有所相似，股份公司完全扮演了开发商角色，”一位专门研究旧城改造的研究员分析，“目前城中村村民的股份公司旗下就设有开发公司，例如新洲村、黄岗村、下沙村，这些村的股份公司实力很强，具有自己的厂房等出租物业，所以融资方面得到了银行的认可，可以比较容易地获得贷款，所以在开发资金上没有很大的问题。”他认为，这种利益一体化的自我改造在全国具有借鉴意义。

　　以往的旧城改造中，由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比以及补偿方式方面需要经过较长时间的博弈。并且，随着城中村的容积率不断上升，开发商在补偿方面所感受到的压力也在不断增加。

　　在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1：0.8左右，成熟旺区更高。被称为深圳最大的旧改项目的岗厦片区，由于容积率已经高达3，拆赔比为1：0.86，仅补偿就需要金地提供13.5万平方米的商业面积和30多万平方米的住宅面积，被称为深圳最难的旧改项目。不仅在成本方面给开发商带来压力，一些小细节的磋商也不断推迟工期。

　　虽然金地目前已经签署了相关的赔偿协议“但是一些小细节，例如回迁方的户型设计，规划等等方面，还能够达成统一”，金地某负责人表示。

　　村民入股的方式也在这个项目逐步介入。

　　岗厦项目地块由金地全面规划设计，由于商业价值较高，地块中含有大约30多万的商业面积，其中赔付给股份公司13.5万平方米，同时金地拥有其余的10多万面积，但是商业需要的是统一管理，所以金地将计划成立统一管理公司，股份公司可以用其13.5万平方米的面积入股，按股分配利润，统一经营。

　　“这种方式有利于保障未来村民的生活来源，同时有利于开发商本身的经营，同时减少开发商的赔偿压力，也是一种多赢的方式。”上述研究人士表示。

　　“深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村的以宅基地入股，这些尝试目前看来都是比较成功的，它将有力推动深圳城中村改造的步伐。”深圳市城市规划研究院研究员顾正江说。

　　“这些尝试刚刚开始，还没有见到结果，”深圳市旧改办负责人说，“我们在改造的模式上并不作强求，新的方式正在进一步积极探索中。”

　　延缓土地短缺

　　随着深圳用地日益紧张，旧改城为深圳市土地供应的重要来源，“旧城改造是一棵救命稻草，”深圳市房地产研究所所长王锋说，“目前关内需改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000-7000万平方米，共计1亿多平方米，关内城中村平均容积率约为3，关外略低，全市城中村平均容积率约为2.5，正常情况下，按照‘拆一建二’的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村供应的房屋面积能达到2亿平方米左右。如果每年形成1000万平方米的新增商品房供应，可供深圳房地产20年发展。如果买卖和租赁市场各占一半比例，进入二级市场的商品房供应量也有1亿平方米左右，目前深圳商品房每年的缺口是600多万平方米，这1亿平方米，大概能补充市场15年左右的土地短缺。”

　　今年的7月4日，深圳市城中村改造工作办公室对外公布了作为深圳城中村改造行政许可和资金安排重要依据的《2006年深圳市城中村(旧村)改造年度计划》。

　　按照计划，列入今年深圳城中村全面改造的实施项目总共40个，总改造用地3.22平方公里，同时，综合整治项目达73个。深圳市针对城中村改造的种种举措标志着其城中村改造进入了一个全新时代。