“广州市一手住房均价首次突破7000元／平方米大关”。

　　“广州楼市出现回暖”。

　　这样的标题充斥了这两天广州媒体的版面。

　　根据阳光家缘的最新统计结果，广州市10月份共有6149套新建住房签约，成交面积为69.6776万平方米，成交金额为48.9746亿元，一手住房均价为7029元／平方米，比9月份阳光家缘统计出的一手住宅均价6570元／平方米涨了459元／平方米，涨幅达到7%。

　　这样的结果，当然很有新闻价值。均价突破7000元/平方米，无论如何都算一个新纪录。广州房地产界和广州市民都将面临一个新的心理考验。这个考验的核心是：未来我们将面对什么样的楼价？我们又能承受多高的楼价？

　　事实上，现在大家对楼价过于敏感。我一直不赞成用短时间(例如一个月的数据)来分析楼市。因为目前广州每个月一手楼的成交只有5000-7000套。很简单的结构调整，都会让成交均价产生很大的波动。

　　从7月到9月，广州楼市平均成交价格微降，令一向期待楼价下跌的广州媒体欣喜不已。10月数据一出来，广州楼价马上被打回原形。其实，升又何忧，跌又何喜？目前广州楼市处于过渡期，变数很多。而且短短的一个月。什么问题都说明不了。

　　例如，广州10月份楼价狂涨，主要原因在于高价格楼盘成交增多，低价位的楼盘成交量减少。天河、越秀、海珠、荔湾四区成交量为30.75万平方米，占全市成交总量的44%。而9月份这四区的总成交量只有19.4万平方米，占总成交量的比例为33.%。

　　这么一看，广州楼市还是那个楼市，广州楼价还是那个楼价。现在是真正的楼价相持阶段。

　　昨天《南方都市报》的记者问我：楼价突破7000了，未来会怎样？老百姓该怎办？我明确地发表了意见：广州购房者春节前很难买到便宜的房子。结果这句话又成了新闻的标题。其实，“春节前很难买到便宜的房子”还算是乐观的估计，我很担心广州购房者“2007年都买不到便宜的房子”。

　　广州媒体把我列为“唱涨派”，我也一直不讳言这一点。最近《羊城晚报》引用了我的一个观点“广州楼市，有促销无降价”，“发展商们都在磨刀，而将被宰的购房者们却自己等不耐烦了。这就是楼市的现状。”

　　各位看官或许要问：宏观调控5个月，广州楼价为何坚挺？

　　主要原因有三点：

　　1、政府有政策、有规划，但未到位。政府出台了2006—2010住宅发展规划，制定了7090这样的严厉措施，但有助于楼价下降的措施，都还没有落实到位。例如，宏观调控后，新规则下的大量卖地计划进展缓慢，估计2006年又完成不了指标。又例如，一度让住房困难户充满期望的“新社区”现在还在图纸阶段，2009年前没有建成的希望。

　　另一方面，7090措施，反而让不少楼盘的建设进度拖缓。连一个经济系大学二年级的学生都知道，楼价是由供求关系影响的。此消彼长，楼价要降，很难，也不符合经济规律。宏观调控毕竟是中药，不是西药。药效要出来，有一个过程。

　　2、广州一部分购房者们确实等不耐烦了。广州有60万房改房，住房升级消费的欲望强烈得很。10月份后，“冒死入市”的人多了。大家千万别低估购房者的智商，7090政策之后会怎样，他们看得比很多专家还要清楚。掏一百几十万买房的广州人，房地产的感觉是很好的。

　　另外，广州的“新富豪”阶层正在壮大，5年前，广州很多高档物业楼价还羞羞答答不大敢突破150万/套。现在，150万，只能算天河、越秀楼盘的“基本消费”。

　　综观2006—2007，广州人不缺购房的实力。如果大众有升价的预期，楼价很可能还会窜升一段时间。

　　3、广州房地产，是在为过去十年还债。

　　现在，大家很怀念过去“物美价廉”的好时光。很多潜在购房者，尤其是一些几年前本想买，又没买上的人，悔得肠子都青了。还有一些没赶上“好时光”的年青人，对现在的“高楼价”充满了愤怒和无奈。

　　事实上，广州房地产“物美价廉”的时代一去不复返了。

　　(1)广州过去十年的低楼价，是以政府少收地价为前提。(广州房地产增加值占广州GDP的比重大概为3%，政府过去十年卖地收入不到500亿，均为超常规的低数据)。国六条以后，这支歌唱不下去了。

　　(2)广州过去十年的低楼价，是以发展商大量建设低档、普通产品(或称“草根产品”)为基础的。广州不缺房，但特别缺好房子。适合住房升级消费的，更少。房改已7—8年，该进入换房高峰期了。广州房地产“还债”的时候到了。可惜又碰到7090政策，以后的游戏规则不一样了。

　　(3)过去十年，广州房地产走“低地价、低楼价、低政府行为”的路线。政府基本上“无为而治”。发展商赚到钱了，富力、合生等大企业还发展成100亿大企业，全国性公司。老百姓住上房子了，人均住房已达20平方米。

　　“低地价、低楼价、低政府行为”当然也要付出代价。请简单分析，中心城区土地为何几近枯竭？“低地价、低楼价、低政府行为”当然是终极原因。

　　广州房地产目前的矛盾已经不是住房安居问题，而是升级换代的消费需求与供应不足的矛盾。恰恰这是十年来埋下的种子。

　　电影〈无间道〉有一句经典对白：“出来混，始终是要还的”。

　　广州当前楼价飞涨，其实是在为过去十年还债。

　　所幸目前广州人基本已经有房(人均20平方米)，二手房均价4000元/平方米，安居已无恙。

　　未来的广州楼市，“低地价、低楼价、低政府行为”将转变为：“高地价、高楼价、高政府行为”(香港模式)。

　　如果有人不愿意遵守“生活越来越好，房子越来越小”的未来规则，一味追求大房子，当了“房奴”，那是他自找的。

　　楼价上涨也好，“房奴”越来越多也好，广州房地产没有悲情，只有利益的博弈。