引言：当前局势下，中央政府的宏观调控信号频频和广大中低收入者的住房有效(有支付能力)需求日渐趋弱，而各地楼市却仍在飘红，房地产前景突然变得扑朔迷离，老百姓更是犹如在云里雾里，中国房地产市场怎么了？到底会怎样走？应该怎样走？这里有太多的疑问，太多的思考。

　　《观点》(以下简称“观点”)：房地产从某种意义上说也是整个宏观经济中的一个棋子，其所表现出的各种形态、衍生出的各种现象以及引发的各种相关政策的也都是由其所处的经济环境所决定的。当前，影响我国房地产业发展的外部经济局势是怎样的？

　　顾海波(以下简称“顾”)：在宏观经济调控政策频频的2004年，我国国内生产总值仍比上年增长9.5%(计划7%)，是1996年以来增速最快的一年；全国全社会固定资产投资70073亿元，同比增长25.8%；国家统计局2005年3月4日公布的数据显示，2004年，全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。远远高于GDP和人均可支配收入的增长速度。积极的财政政策和稳健的货币政策所带来的投资乘数效应，加上房价过高和大规模的城市建设带来了GDP的持续高涨。

　　中国经济当前受到通货紧缩和通货膨胀的双重挤压，投资渠道狭窄、负利率加上各级地方政府的竭力扶持，千军万马(政府、企业、个人)都上了房地产的“独木桥”，严重扭曲了资本效率和房地产价格，房价飚升(尤其是长三角地区)、房地产风险陡然增加，虽然楼市繁荣促进了GDP增长，却在一定程度上掩盖了资源能源浪费、国有资产的流失、产业结构不合理、投机盛行、产业能级不高及银行潜在金融风险增加的可持续发展隐患。由于房地产在投资和消费两端都是高负债的典型行业，随着房地产“新政”的逐步实施和国内外加息周期的到来，中央政府、地方政府、开发商、银行、投资投机客(以租养房者)之间的博弈将加剧，如若任何一方资金链断裂，均会引起楼市供需、楼价及人们心理预期的变化。普通老百姓(可能是接最后一棒者，也是最需要政府关心的弱势群体)之间的博弈将加剧，如若任何一方资金链断裂，均会引起楼市供需、楼价及人们心理预期的变化。

　　每个利益主体由于各自利益诉求不同，会发出不同声音，“权力和金钱”基本上掌握了楼市的话语权(有“说教型”、“隔靴搔痒型”、“随风型”、“不到翁型”、“事后诸葛亮型”等等)，尤其是我们当前的楼市本质上说是政策市，有许多非市场因素和失真信息，老百姓又没有话语权、始终处于弱势，因此大家特别需要认真甄别。

　　观点：您觉得在当前的政策因素和经济局势的影响下，中国房地产业的整体走势如何？

　　顾：从长期来看，中国无疑是前景光明的，但就目前和今后1--2年来说，楼市处于“高位缩量”的“阶段性顶部”阶段，楼市投资投机比例过高、房价上升速率过快、商品房供应结构不合理，如果调控不好是新一轮住宅开发乃至整个经济发展的风险积聚过程。“世界级城市”是未来数十年以后的事，而现在我国的楼价已有相当程度的透支，这从居民房价收入比的数据就可明显看出，国际平均为3—6倍，而我国大多数城市在十几倍、甚至更高；楼价的上升应该是盘整式或称波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，否则楼价的大起必然隐含巨大的风险，况且房价的对比要考虑通货膨胀、科技含量、装修成本(全装修)、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息(贷款)等因素并且要有参照系，不能简单论之。

　　未来几年中国房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，随着轨道交通网络的健全和延伸，随着中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，随着利率、税收等政策的逐步市场化和房地产贷款政策的调整，房地产住宅将逐步步入一个理性发展期。就总体房地产住宅的价格而言随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降，涨跌互现，除部分价格和价值相符的物有所值的高档商品房继续受国内外成功认识青睐及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部分高价楼盘和环外配套不完善地方房价将首先面临市场竞争的洗礼。

　　观点：面对当前的商品房市场和加息周期的来临，处于弱势的广大消费者该怎么办？请您谈谈您的看法。

　　顾：就我个人认为，在房地产及整个经济发展的敏感期，建议消费者必须密切注意当前的政策(含住房保障、动迁、信贷和税收政策)、利率和经济形势(含物价、就业收入、住宅供需、租金)的变化，密切注意楼市的供需变化，并结合每个家庭的具体情况(资金、年龄、人口、就业、交通环境、教育、医疗、心态、心理预期等)，多看少动、勤做“功课”；静观其变、择机入市。具体讲：

　　1、楼市“高位放量”到“高位缩量”说明多空双方意见分歧加大，具有明显、至少是阶段性“顶部”特征，切忌高位追涨“吃套”，近来楼市开盘开发商往往采取价格“一步到位”的方式，短期内已没有多少上升空间，除非是资金雄厚长期投资。

　　2、此轮房地产调控可谓序幕刚开，我们谁都不能熟视无睹，因为这次政策调控来自中央政府。从这次房地产新政来说，对比国际惯例还是相当温和的，例如利率还是负的，还没有增值税和物业税，营业税也只有两年，“遏制投机、抑制投资”更只是停留在文字，因此，政策调控还有相当余地。再说，这次调整的时间和幅度还无法预测，不宜匆忙进场。

　　3、广大中低工薪阶层的资金链相对脆弱，买房应量力而行、量入为出，切忌冲动、赶时髦。首先也是最重要的是充分考虑未来收入(资金链)、支出增长变化，要充分考虑未来就业的趋势，要独立思考。特别是最近各地房地产成交量大幅缩水、抛盘大增并拌有房松动现象，前景不甚明朗，因此，可采取暂时观望，多看少动、静观其变。楼市在经历5年之久的上升通道尤其是近一、二年来的飚升后客观上需要休养生息，这是常识也是客观经济规律。

　　4、广大的动迁居民，由于是“无房一族”，近两年又处动迁高峰期，其买房具有明显的“同步”及“整齐划一”特征，表现为适合动迁居民的低价房及“二手房”价格坚挺、“稳中有升”，但大家也不必“千军万马过独木桥”，可考虑临时租房、不一次到位等克服一下短暂困难，也可考虑“拍卖房”(此类物业会增多)；对“改善型”购房者也应三思而后行，避开价格高峰期，待形势明朗后再作决定也不迟。

　　5、广大工薪阶层在房屋买卖过程中，信息集取方面处于相对弱势，在法律还不完善的情况下，买房应尽量选择现房，“眼见为实”嘛，期房火爆是卖方市场、是市场不成熟时期特有的产物。对虚假广告和虚假承诺要谨慎鉴别、要有法律意识，谨防楼市“黑嘴”(听信股市“黑嘴”，教训十分残痛)，警惕少数楼市不良“庄家”“拔高出货”，以免导致经济、精神双重损失。

　　6、任何商品的的生产都要讲求差异性，买房、投资房产亦不例外。象股市一样人人都想进去“掏金”的时候，就是风险最大的时候，套你没商量，现在投资房地产大概也到了高风险区域，至少短期内已没多少空间；况且房地产的标的和交易成本很大(不易兑现)、投资回收期较长，期间经济波动(利率波动)、供求波动不易掌握；另外由于我国房地产业还是一个年轻的产业，其观念折旧、设计折旧及升级换代也较快。

　　7、楼市投资是个复杂的系统工程，需要对国内外经济形势、统一规划、配套建设(水电煤、产业、交通、商业、医疗、教育、文化等)、供需等十分了解，这样投资才能知己知彼、物超所值，但大多数投资者缺乏知识、信息滞后或不对称，不易操作。

　　8、从投资意义上讲“不涨就是跌、小涨也意味着跌”，投资楼市没有10%以上的收益不算成功，巨额的投资本身就有巨大机会成本、利息，况且还不易兑现有巨大的风险，尤其是在涨幅如此巨大的情况下，房价还能涨多少？对那些靠贷款来多处投资的人来说，要更多些风险意识，其有如期货和股市中的透支行为，一旦进入下降通道或“平仓”或资金链断裂，后果可想而知。任何投资都有风险，不可能没有风险的投资，楼市也不例外，上世纪90年代日本及香港、台湾地区、我国东南沿海(包括上海)都曾遭到过楼市重创的教训(产生了一个“负资产阶层”，日本及香港、台湾地区的楼市购买者至今仍深套其中，最高楼价跌幅达60%以上)，广大投资者要有风险意识，要掌握好波段，顺势而为。

　　9、楼市的供需影响房价。但需指出，现在楼市的投资、投机客大增(上海楼市普遍在30%左右、个别高价楼盘的投资比例高达70—80%，空住率奇高)，她是虚拟需求而不是真实需求，一旦形势逆转虚拟的需求就会变成新的供给，加上今年上海住宅竣工量将达创历史新高的3000多万平方米(去年3000万平方米)，土地的供应也相当充沛，加上大量投机、投资客抛盘的涌出，短期内楼市供大于求的局面已经形成。

　　10、如果自住，时刻准备者，静待低点出现，逢低吸纳。

　　顾海波：上海市城市经济学会、上海市房地产经济学会会员，《中国房地产报》特约记者、特约撰稿人。