第三季度，上海老洋房呈现成交量、价格双双下跌，但业内普遍认为，未来老洋房仍具备一定升值空间。

　　上海老洋房的数量较为稀缺、租金也不便宜，但目前还是有不少具备实力的中小企业选择老洋房办公。《每日经济新闻》本期特为中小企业主推荐可以用作办公的大户型老洋房、以及可用作自住的小户型老洋房。

　　业内通常将上世纪20、30年代外国人在当时的上海租界建造的西洋风格花园住宅，称之为“老洋房”，主要分布在徐汇、长宁、卢湾、静安4个区。目前，上海现存老洋房4000～5000栋左右，而产权清晰的仅100套左右。

　　在一系列宏观调控政策下，2006年上海老式住宅市场一反往年“金九银十”的楼市旺季传统，迎来了第一个“凉秋”。史丹福老洋房租售中心第三季度指数显示：上海花园洋房、新式里弄和老式公寓的成交量、售价均出现了不同程度的下跌。

　　从上海市中心的徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区的调查样本分析，第三季度上海花园洋房全市平均价为40088元/平方米，较上季度下跌3.6%；新式里弄全市平均价为20766元/平方米，较上季度下跌4.8%；老式公寓全市平均价为16970元/平方米，较上季度下跌6.0%。由此可以看出，老式住宅价格下跌幅度最大。

　　在区域价格上，长宁区成为价格跌幅最大的区域。2006年第三季度史丹福指数显示，徐汇区老式住宅平均价格30400元，指数为304点，跌幅为4.6%；卢湾老式住宅平均价26807元，指数为268点，跌幅3.8%；静安区老式住宅平均价格26043元，指数260点，跌幅为4.2%；长宁区老式住宅平均价26420元，指数为264点，跌幅4.9%；虹口老式住宅平均价20037元，指数为200点，跌幅4.8%。

　　自去年6月以来，上海房地产市场从一系列调控政策的狂风暴雨后慢慢苏醒，成交量和成交价均有所回升，自住和长期投资的客户也开始对未来市场恢复信心。但今年第三季度的营业税征收、“限外”等新一轮宏观调控调控措施的相继出台，影响了老洋房购买者信心，从而导致老洋房成交量的下滑。

　　史丹福分析师指出，营业税征收政策一出台，之前那些打算等满2年再出售的投资客，迫于资金压力纷纷挂牌。但对于资金相对雄厚的老洋房业主而言，这样的客户只占了很小的比例，因为大多数资金压力大的业主早在去年就已将其房产低价抛售，而剩下的投资客大多资金压力不大，选择“以租养房”。

　　由此导致的结果是，市场上房源的放量总的来说仍旧不大，而价格上却出现了两极分化：一些着急出手的投资客选择了放低挂牌价，另一些资金压力不大的则自然地把增加的税费成本转嫁给了客户。

　　“外资限炒令”的出台，对外资进入房地产市场进行有限制的控制，对上海房地产高端市场影响较大，特别是对外资市场占有率高达30%的老式住宅市场影响更加明显。由于境外人士在沪购买老洋房有一定的门槛，再加上复杂的产权关系和交易程序，现在海外基金很少进入老洋房市场，较多的是境外个人投资形式。

　　综合以上原因，特别是对境外人士在沪购买第二套房产进行限制后，严重地影响了购房者的信心，从而导致本季度老式住宅价格、成交量出现大幅度下降。

　　老洋房看房、投资技巧

　　史丹福老洋房租售中心的一位业内人士向《每日经济新闻》介绍，上海市中心的老洋房稀缺且价值不菲，在购买老洋房时，购买者需注意以下几点：

　　1、老洋房产权是否清晰，因历史原因，多数花园住宅居住业主较多，购买客户需要买下所有业主产权或使用权，方能完成整幢花园住宅交易；

　　2、看房时最重要的是要注意整幢房子的占地面积、花园面积；

　　3、要留心其原始结构的完整性，比如窗户等设施是否保留完好；

　　4、要注意老洋房所在的区域和地段；

　　5、要看其文化历史背景，比如有没有历史名人住过。

　　上述业内人士认为，花园面积、占地面积越大，老洋房的售价也就越高，一般而言，花园面积200～300平方米左右的老洋房售价5万元/平方米；花园面积800～900平方米的老洋房售价9万～10万元/平方米。

　　对于投资者而言，投资老洋房要看区域位置及周边环境，最好选择在花园洋房集中的区域，周边房源的档次是决定该区域是否成为高档住宅区的衡量标准之一，老洋房集中区域的老洋房投资价值比较大。反之，缺少周边高档居住环境的支撑，投资价值就比较小。除此之外，老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。

　　同时，还要充分挖掘其历史、文化底蕴，如果能够摸清其历史背景，与历史上的名人雅士搭上关系，往往能提升老洋房的价值。因为老洋房的价值很大程度上体现在它是一种历史文化的沉淀上。

　　业内人士同时表示，购买老洋房时，要充分考虑到购买用途，对于日后需要利用其商业价值的老洋房，一般要具备沿街、花园对着主要马路、周边是高档住宅区等特点。

　　史丹福方面还透露，目前购买老洋房的消费群体主要有4类人：老一辈的叶落归根的“海归派”、将其当作房地产项目的投资者、作为企业总部的企业法人和境外人士。

　　老洋房两大优势：抗跌性强租赁火爆

　　稀缺抗跌性强

　　由于地段优势和稀缺性，老洋房的抗跌性比一些普通的商品房要强很多。

　　据悉，目前上海历史建筑总量仅1200万平方米，其中花园洋房、新里、老公寓占600万平方米，剩下的都是一些旧里、厂房和老式的办公房。除此之外，由于老洋房的出售受限较多，如很多老洋房随着时间的流逝，产权不够清晰等问题都成为老洋房交易时的阻碍，目前产权清晰、可交易老洋房数量的还不足百套。

　　由于老洋房的稀缺性，目前老洋房市场活跃着一批收藏客和自住客，而宏观调控政策对他们的影响不大。

　　老式住宅因其特殊的历史建造年代，具备了丰富的历史文化底蕴，因此对于部分热衷老式住宅投资收藏的客户而言，老洋房更具收藏价值。对这些客户来说，他们看好的是未来市场，注重的是房屋本身的品质。

　　史丹福老洋房租售中心人士介绍：“在工作过程中，我们遇到一些客户买了好几栋花园洋房，不卖也不住，如果没有遇到能让他们非常安心的租客，宁可一直把房子空关着也不愿冒任何一点房子被破坏的风险。这就是典型的投资收藏客心理，他们对老式住宅未来的发展前景非常看好，不会被暂时的市场左右。”

　　对于自住客而言，买老洋房和买公寓最大的区别在于：新公寓可供选择的区域、房源很多；而老洋房由于房源的稀缺性和个体的差异性，能找到一套适合自己的老洋房，难度相对较大，因此看到喜欢的就买，这是老式住宅自住客的消费心理。因此，宏观调控政策对他们的影响也可以忽略不计。

　　史丹福老洋房租售中心介绍，由于上述收藏家和自住客的存在，目前市场上可售老洋房更为稀少。而稀缺是物业保值的保证，部分实力投资客自然不会忽略这种抗跌性。

　　史丹福老洋房租售中心介绍，目前老洋房市场活跃的投资方式主要有两种：第一，将老洋房改造成具有特色的餐厅或酒吧，赚取营业利润；二是买进装修后，出租获取租金收益。而尽管老洋房的市场需求量相对较大，但目前市场上挂牌出售的老洋房总量不过几十套。

　　同时，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强。据悉，老洋房平均售价在两年内上涨了70%～80%。随着老洋房的多次交易、转手，其内部装修等方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值。业内人士指出，稀缺而有市场需求的老洋房，升值将是必然的。

　　租金“尊贵”租赁火爆

　　与此同时，老洋房租赁市场也“热火朝天”。在“僧多粥少”的老洋房租赁市场中，虽然其租金较为“尊贵”，但市场仍然火爆异常。

　　据史丹福老洋房租售中心介绍，分层租赁的老洋房面积在100平方米以内的，月租金在1200美元左右；面积在100～200平方米的，月租金为2000美元～4500美元；整幢租赁的老洋房，月租金可高达5000美元～10000美元。

　　在租赁市场中，较受欢迎的老洋房通常都是区域环境较好、较为幽静、面积相对较小、内部装修较好、生活配套较为完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建国西路的老洋房最受租客欢迎。

　　老洋房租赁市场持续高温不下，主要原因是选择老洋房作为办公场所的企业越来越多，同时，境外人士来沪人数也一直处于增长过程中，市场租赁需求迅速膨胀，加之老洋房房源本来就很有限，可供租赁房源更是稀缺，导致供求关系失衡。

　　由于有些老洋房的特殊存在性，其对购买者的背景也有一定要求，如对境外人士购买地段的限制，由于政府相关部门集中在天平路、湖南路、武康路等路段，因此限制境外人士购买上述地段的老洋房。因此，很多想拥有老洋房却无缘拥有的投资者，只能靠租老洋房来填补空白，租赁者多为在沪工作的境外人士，其中尤以公司或机构名义承租的欧美人士居多。

　　另有一些公司也选择租赁老洋房，如一些想体现企业文化精神的公司，通常都会租整幢老洋房作为公司的总部，月租金一般都在6000美元～10000美元之间。

　　永嘉路花园洋房

　　楼盘优势：

　　1、地处市中心永嘉路、乌鲁木齐路口，地理位置较为优越，私密性强。

　　2、该建筑层高3层，原为平屋顶，形体自由，组合穿插丰富。法式风格建筑，保留相当完整。墙面转角彩圆角，强调遮阳板、女儿墙边等水平线条，具有现代建筑特色，而局部墙面的连续几何形图案又有装饰艺术风格的影子。

　　3、底楼为3个厅和厨房，2楼空间被划分为主人区和工人区两个部分。主人区有3间房，2个卧室和1个书房，每个卧室拥有独立的卫生间。工人区的使用面积在30平方米左右，连卫生间、洗衣间共四间房，并有单独的佣人梯，可通向顶楼晒台。三楼为主卧区，每个卧室都带有独立的卫生间。一间面积在30平方米左右，带有一个小晒台和一帽间。另一件面积则小一点。所有主人区房间(客厅/卧室)朝向均向南，通风效果好。

　　4、毗邻国际礼拜堂，距离徐家汇不到3公里路程，至衡山路酒吧区和高安路图书馆步行10分钟左右。周边生活配套设施较为完善，有上海市市立幼儿园、建襄小学；上海五官科医院、中山医院、上海儿童医院。

　　史丹福专家点评：

　　该花园老洋房除了其历史价值和建筑风格值得收藏之外，地处永嘉路、乌鲁木齐路口———市中心黄金地段，地段好、私密性强，毗邻国际礼拜堂，距离徐家汇不到3公里路程。周边生活社区比较成熟，用来作为经营场所也是理想之选。

　　保存如此完整的花园住宅在市场上流通的数量屈指可数，除了具有一定的收藏价值外，更具投资潜力。

　　泰安路花园洋房

　　楼盘优势：

　　1、该花园洋房位于徐汇区中心位置，靠近湖南路，被淮海中路、华山路及复兴西路包围其中，闹中取静，出行也十分便利。

　　2、周边生活配套设施较为完善，上海图书馆、衡山路酒吧一条街、宋庆龄故居、上海交通大学，上海复旦中学、兴国宾馆等。

　　3、房型面积、花园面积的合理控制，从而合理控制了总价，是较受欢迎的老洋房产品。

　　史丹福专家点评：

　　该套花园洋房的外观为乳黄色，地理位置优越、闹中取静。泰安路上的老洋房相对较为集中，营造了浓郁的人文环境；同时周边生活设施齐全，从房型结构上来看，该花园洋房较适合小家庭居住，同时该“小户型”的花园洋房是目前老洋房交易市场中最受欢迎的产品。

　　目前该花园洋房附近的高档公寓房售价已达到7000美元/平方米，但泰安路目前产权清晰的老洋房约7-8套，目前挂牌出售的仅1-2套，因此，老洋房的稀缺性对购买者更具吸引力。