供应量加大中小户主导

　　——深圳楼市近期发展状况及市场策略简析

　　进入9、10月份，深圳逾百万平米住宅用地将集中出让，20余个新项目将陆续推出，部分购房者已积极入市，市场呈现供销两旺的态势。

　　量价齐上涨楼市渐回暖

　　置业国际研究中心的监测数据显示，8月份全市共成交商品房4036套，环比增长67.40%；成交面积38.68万平方米，环比增长54.91%；成交均价10197元每平方米，环比上涨5.29%。

　　从下图可以看出，全市除盐田、龙岗两区成交均价在10000元每平方米之下外，其他各区都不同程度超过10000元每平方米的重要关口。

　　新增项目竞争激烈

　　据不完全统计，深圳7、8月份仅各有10个住宅项目推向市场，截至9月24日，9月就有16个项目开始销售；且在7、8月份取得预售许可证的项目中，并非所有项目都马上投入到了市场，加上9月份新增的16个可售项目，及后续将获批的部分项目，即将到来的第四季度将形成新一轮的供应高峰。第三季度新开盘项目情况列表在这新一轮的供应热潮中，各片区项目的销售情况各有不同，但也有部分项目未抓住核心客户，售价明显超过市场预期，销售周期被迫延长。所以，在定位核心客户时，要尽量兼顾关内客户，同时积极发展本地客户，这样更容易形成良好的市场氛围。

　　市场出现“两极化”

　　8月25日，深圳市国土资源和房产管理局公布了《关于深圳市2006年商品住宅用地出让计划的通告》，根据通告，市土地房产交易中心计划在今年10月前采用招标形式出让114万平米的住宅建设用地。这批土地的集中入市将会对深圳房地产市场产生积极影响。同时，逐步开始落实的“90／70”政策也将加快市场的分化，使未来市场出现明显的“两极化”：一端是大批量的高端客户对别墅、townhouse等高档产品的追捧，东部沿海、中心区及华侨城片区的新楼及二手楼将成为关注的热点；另一端则是随着龙岗、宝安两区土地供应的增多，中小户型类商品房供应的不断加大，局部市场还可能出现价格回落的现象，以满足更多小业主的需要，实现更多家庭置业愿望。可以预见，高中低各层次物业将出现均衡发展的态势，在这样的情况下，深圳楼市将会平稳有序的持续发展下去。

　　打造“差异性”中小户型项目

　　“90／70”政策全面施行以后，中小户型类产品将是市场的绝对主力，如何在日渐激烈的市场竞争中，取得一席之地，转变购房者对中小户型类产品的惯有认识，在这里有几条这样的建议。其一是实现中小户型项目的“大盘化”。即项目所配套的相关设施，基本达到大型社区的水准，让中小户型类物业业主享受到类似大型社区的生活配套。其二在中小户型类产品的规划、设计上多下功夫，使建筑品质从公共空间、小区园林、楼体外观等多个方面得到提升。其三是一些基础设施相对落后、位置偏远的项目，可以考虑基础建设先行，以吸引很多优质的客户；最后，找出项目之间的差异性，多方面体现项目个性，也是很重要的。预计到今年年底，深圳楼市将有理性小幅回落的趋势，不可能出现大幅度的上涨。各项目的售价也将因项目、片区等局部情况的不同出现更加明显的差异化，形成一个各层次产品供应有序的良好市场环境。