自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)，面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%。

　　中国的房地产在计划经济时期，福利房(40平方米的一居室，55平方米的两居室，65-70平方米的三居室)低标准的建设，造成每个城市都存在大量的在今天不适宜居住的“鸽子笼”；又经历了20世纪90年代的经济适用房。最近几年，各大城市竞相开发豪宅、公寓，户型面积越来越大，150平方米的两居室、200平方米的三居室遍地开花，房价也越升越高。现在国家要求住宅小区开发以小户型为主。

　　如何避免简单地重复20世纪七八十年代的历史？在今天市场竞争激烈的条件下，开发商以前那些卖房的营销手段和策略大多已经不适用了。要提高产品差异化，提升产品内在品质，降低生产成本，只能从技术层面入手。于是，如何能既保证满足低收入购房人群小户型面积需求，又满足确有改善生活需求的市场现实情况，设计出舒适、实用的小户型住房成了现今房地产界热议的话题。

　　其实，中小套型住宅并不是新生事物，在国内也存在着一些中小户型的经典之作，例如在深圳，早期也有不少中小户型产品，由于户型小、总价低、首付少、月供轻松等，使得外来小白领们工作3-5年就可以开始供楼。

　　而在我国香港地区，住宅更是以小户型为主。香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋，而公屋是香港的大众住宅形式。目前，大约有300多万人居住在公屋之中，大约占香港总人口的一半以上。香港小户型住宅的形成与规划设计几乎是围绕着公屋建设展开的。香港的公屋经过几十年的发展，从过去安置由于天灾导致无家可归的人，到现在无论设施、间隔以及空间运用、舒适程度可与私人楼宇媲美，其性质和功能都发生了巨大变化。

　　只要设计得好，在90平方米内也能营造出舒适的空间。

小面积不等于生活质量低——小户型设计要点

　　文/WY设计公司总经理伍晓红

　　越是小户型，产品定位越不能含糊，这样才能在有限空间内更好体现对应消费群的生活舒适感。

　　小户型一般分为两类：一种是空间不多、功能有侧重的针对相应人群的特种小户型；另一种则是麻雀虽小五脏俱全的大众式经济型小户型。

　　A、特种小户型又可细分为几种类型：

　　a、过渡型：消费对象为刚刚置业起步的单身或小两口的年轻一族；生活特点多为外向型，家庭人口少，在家居留、煮食的时间相对少，室内空间私密性要求不高；

　　设计可采用灵活间隔增加厅、房的空间宽松感，减少不必要的厨房工作区面积，可采用开敞式空间或其他活泼流通的空间形式。(案例：天麒驿单身公寓)

　　b、过客型：消费对象为短期居留商旅人士或为便利工作而设第二居所的人士；使用特点与过渡型相近；设计同样可减少日常家居作业的空间(厨房、洗晾衣等区域)，增加起居与休息空间的舒适感，但特殊性在于它比过渡型的常住功能更弱，而档次品位要求更高，属于商务公寓类型，突出小而精致的特点，而且最好有相应的商务或生活、康乐设施配套。(案例：星河湾商务公寓)

　　c、养老型：消费对象为老年社区的长者；使用功能上空间构成简单，但需充分考虑轮椅空间或无障碍设计，而且要注重提供单元外的公共交流场所，满足老人在精神层面上的居住需求。(案例：颐年园老年公寓)

　　B、普通经济型小户型：

　　普通经济小户型面向普通家庭，在有限面积内满足正常家庭人口的各种必需的使用功能，做到“麻雀中小、五脏俱全”，在设计上最重要是均好性，一方面要均衡满足各项功能，另方面要小心考究空间尺度和实用率，不能浪费空间。(案例：广州保利花园小户型单元)

　　小户型设计应讲究实用、避免花巧。注重细节上的推敲，结合家具布置，研究各部分空间的合理尺度，在有限面积求取最大的空间利用率与舒适感。

　　保利花园小三房户型(套内面积70.1㎡)设计剖析

　　文/WY设计公司总经理伍晓红

　　这是一个典型的“麻雀虽小，五脏俱全”的经济型户型。从功能构成方面看，本户型兼备了完整的客厅、餐厅、厨房、活动阳台、辅助阳台、全卫生间以及三个卧室，充分满足一家三至五口正常家庭的起居休息及家务作业的各方面基本功能。

　　在各功能空间的布局关系方面，基本上做到动静区分、干湿分离，公共活动区与主要休息区的相对独立，相关功能空间(如厨房与餐厅、主入口与客厅、活动阳台与客厅、辅助阳台与厨房、卫生间与主要卧室等)联系紧密、使用方便。各空间区域流线简明便捷，穿越干扰少，使各空间的使用独立性强。

　　在居住的健康卫生性能方面，本单元有良好通风采光系统，南北对流的布局利于穿堂风的形成，充足的采光面积与合理的进深保证了各房间的天然光线，直接对外采光的明厨明厕设计，使单元在不使用人工照明与空调的条件仍有舒适的物理环境，从而能充分利用天然资源提供舒适度，节约人工能源与减少用户生活成本。活动阳台与辅助阳台提供合理的户外活动面积，满足南方人接触自然的喜好和晾衣的需求，切合南方生活习惯。在空间利用方面，一是注重各部分面积的均衡分配，没有过大和过小的不合理比重，均好性突出。

　　二是各空间结合家具布置，提供较适宜的尺度，满足各区域家居所必需的家具内容与摆放合理性的要求，使各部分空间感比较完整归一、各方向比例方正舒适。

　　三是各部分面积紧凑，方正实用，无多余空间，在保证空间完整性和私密性的同时把过渡空间减至最少，实用率较高。四是通过飘窗设计，增加了室内空间利用面积。五是在紧凑的布局下，合理布置开门位置和家具的方位，减少房间之间的视线干扰。在结构处理方面，采用异形柱框架结构，避免结构柱体过多占用空间，影响家具摆放，同时方整空灵的结构体系为小面积户型的室内变通提供了机动灵活性。