从贫富分区到住房保障体系

　　2006年房地产行业的话语风暴始自2月中旬《中国青年报》的一篇《中国住房分为穷人区与富人区很正常》。文中引用任志强在上海国际地产大会上听众答问时的话，任志强说："过去中国都是'穷人区'，现在出现'穷人区'和'富人区'是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住进'富人区'，以后才能都变成'富人区'。"

　　"贫富分区"的讨论由此开始。任志强的言论被媒体以"贫富分区论"定性，在网络上引起一片哗然，随后潘石屹在2月23日的博客《我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区--给任志强的一封信》中公开站到了任志强的对面，说不赞成任志强的观点。此番讨论，媒体关注的焦点迅速由网民对任志强的批判转移到了任志强、潘石屹的论辩上。

　　事实上，这场辩论始自媒体对任志强2005年"我只给富人盖房"言论的持续关注，因为潘石屹的加入而成为2006年最为娱乐化的房地产话语事件。

　　从某种程度上来说，潘石屹与任志强对话的角度本不一样，任志强讨论的是社会发展阶段的贫富现象，潘石屹讨论的是城市规划与建设，而网络对自己的批判任志强认为是建立在媒体"断章取义"的基础之上的。

　　然而不可否认的是，任志强并不明晰地表达了一种观念，在中国，住房到底有没有需求层次，而面对不同的需求层次，我们应该怎样来解决。

　　3月30日，任志强在南京"城市·观点论坛南京行"上的发言的题目是《澄清基本概念》，一方面他从为自己话语的出发点为自己的言论辩解，另一方面，我们不妨看作是任志强对一些房地产基本概念的思索。

　　这一思索早已开始。在南京，任志强接受《经济参考报》记者洛涛的采访时，就清晰地表达了自己对住房保障体系的思考，基本确立了其心目中"以住房保障体系架构为基础，并通过税收调节市场，解决国内不同收入群体的居住梯度问题"的系列思路。

　　可惜，这些思路未有为政策决策部门所接受。一个庞大的住房保障体系无疑需要巨大的财力和物力支持，从某种意义上来说，任志强正确地判断了地方政府在土地出让中成为直接受益者，却忽视了中央与地方政府博弈的复杂性，土地收入集中在地方政府手中，而住房保障体系则需要中央建立。

　　无论如何，这场讨论导致的延伸结果是以租赁型经济适用房为新看点的住房保障体系的即将出台，同时"国六条十五条细则"明确规定划分90平米的比例，并唤起了人们对市场化多年的住宅市场后关于新的住房保障体系的思考。

　　让人费解的是，在经济适用房租赁政策即将出台的消息发布后，房地产界有关住房保障体系讨论的任志强成了失语者，而任志强关于住房保障体系的论述也极少在相关讨论文章中被提及。

　　在我们看来，在相关政策出台后关于住房保障体系的讨论亦可说是迟到的讨论，任志强参加南京论坛之后，由观点房地产业会员机构在济南主办的"城市·观点论坛济南行"就这一问题又一次进行了讨论，参与此次讨论的有张元端、易宪容等。易宪容在论坛上表示中国的住房问题必须由市场来解决，但论坛后开始关注住房保障体系，认为住房保障体系是解决城市居民住房问题的基础，并撰文阐述此观点。而在相关政策未明析之前，这些本应该是促进国内房地产行业发展的建设性意见却未能引起注意。

　　房地产话语娱乐化可见一斑。任志强更多地被房地产行业定义为娱乐化的公众人物，而非思考者。

　　　空置率争论

　　3月20日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩在《中国房地产报》发表了《被公开张扬的空置率》一文，引起轩然大波。

　　2006年春节后，国内房地产出现了一个出人意料的怪现象，一方面官方公布的数据是空置率居高不下，另一方面北京、广州、深圳及部分二线城市的房价开始飙升。一开始舆论对房价新一轮上涨的判断是2005年后宏观调控后的报复性上涨，观望的老百姓并没有看到房价下跌，因而疯狂购房。后来在官方数据的引导下舆论开始关注空置率问题，关键点是认为开发商有意囤房，推高房价。

　　北京市建委率先对开发商囤房下手。而此时站出来的人有两个，一个是董藩，一个是潘石屹，分别从两个角度解释新一轮房价上涨的原因。

　　董藩认为房价上涨是与社会大背景相适应的，需求是导致房价上涨的根本因素，他说："人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等，这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。"　　在此论断基础上，董藩认为官方对空置率的统计有问题，其中对空置率的概念上的错位是统计出现问题的根本原因。董藩在《到了彻底反思这次宏观调控的时刻了》一文中写道：建设部后来曾根据空置时间长短将其分为"待销"、"滞销"和"积压"三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解"空置面积"的含义。还有许多人把买了不住也不租的房子看作空置房子，他们环顾四周楼盘确实发现了一些"黑灯"现象，于是感到空置面积确实很大，投资过剩已经出现。其实，"空置面积"考察的完全是开发领域的投资回收情况，与买了住不住、租不租毫无关系。

　　董藩的判断是：一级市场上存在一定的空置面积十分正常，空置率保持在3%～4%左右才可能保持房价的稳定或基本稳定，即按照现行统计规定，空置面积必须达到现在的三四倍才行。

　　在我们的判断中，董藩关于空置率概念的梳理应该是房地产本身概念理清的一种态度。尽管关于空置率的争论依然很多，但我们仍认为，在相关政策造成房地产市场处于观望状态的情形之下，开发商抬高价格，是市场博弈的一种手段，其根本目的是刺激刚性需求的同时拉动投资性需求，以达到在较高价格水平上销售房屋的目的，2006年初的房价上涨即与此有关。同时我们也认为，所谓的空置率的数据亦是政府市场博弈中的一种手段，希望以此数据来影响房价。

　　因此空置率之争在2006年显得苍白而无力，尽管我们认为董藩的努力与执着的精神以及理性的态度恰恰是中国房地产行业所急需的，但在以价格为中心的市场博弈面前，此种努力更多的不为人们所重视。董藩在某种程度上还成为了博弈的牺牲品，被认为是坚定的站在开发商一边的经济学家。

　　政策失误带来的是市场观望，开发商只要能够坚挺价格，并压缩销售量，就能达到刺激刚性需求的目的。董藩又一次引发了国内住房市场需求的探讨，此番探讨至今未有结果。

　　地荒论　　

　　"房地产行业的和谐发展就是供求关系基本平衡，房价上涨过快，就说明在供求关系上出了一些问题，也就是房子的供应量不足，房子的供应量不足最主要原因就是土地的供应不足，所以土地的供应与市场房子的需求相平衡是非常重要的。这种平衡不仅仅是政府出让土地的量和市场上房子的需求量两个数字相等就平衡了。"

　　这是潘石屹在其博客《在万泉河畔谈中国房地产市场》中的一段话。　　土地问题似乎成为房价上涨的主要原因，但看了潘石屹那天的博客，潘石屹没有讲清楚，其背后的意思可能是：土地供应的减少使得开发商必须留有一部分房子，慢慢销售，保持长期盈利能力，从而导致了政府对空置率的误读。因此房价上涨的根本原因是土地供应的减少。

　　这应该是潘石屹对当时正热的空置率问题争论的答案。

　　一位参加过博鳌房地产论坛的记者在其文章中说："商人们的意见惊人一致，泡沫是没有的，不过就是土地少了，需求大了，房价涨了。"

　　媒体和大众的判断是一致的，土地少并不能成为开发商抬价的理由，而且潘石屹的话有待商榷。广州一家都市类报纸透露，广州几家大开发商囤积的土地足够几年开发，有些大开发商囤积的土地甚至足够十年的开发量，国六条出台后，广州一家开发商在一个私下的交流场合亦公开表示，目前手中的土地，足够维持两年的开发量。

　　潘石屹手里没地并不能证明其他开发商手里没地，对于靠土地增值起家的中国开发商来说，没有土地是不可思议的事情。

　　土地问题的争论迅速让公众的矛头指向地方政府，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就曾在多个公开场合批评地方政府滥用土地，他在"城市·观点论坛济南行"的演讲中直指现任地方政府用掉了后继者可用的土地资源，而中国经营报记者谢红玲对该次论坛的总结亦是"剑指地方政府！"　

　　　"穷的城市滥批土地，好一点的城市滥炒土地，一线城市土地资源紧缺，就通过规划及土地供应控制来抬高地价"几乎成为学界和部分地产界人士评价。　　一位广州开发商点明了今年宏观调控的走向，似乎值得思考，他认为，从只针对房价的市场调控到针对地方政府政策的调控是今年宏观调控的走向。土地成为中央对地方政府政策调控的最基本的调控手段，批划土地规定户型比例，限价房比例，传言中的新的土地出让金政策规定土地出让获得资金必须按比例用于经济适用房和廉租房建设等系列政策的出台，多少与多年来土地讨论有关。　　但可以肯定的是，关于土地的讨论依然会继续下去，政府在通过对地方土地政策的调控的同时希望用土地调控的方式解决住房梯度的问题同样影响到了开发商的利益，开发商必然希望能够表达自己的意见，土地产权与市场化进程中遇到的种种问题似乎依然是中国房地产发展过程中遇到的核心问题之一。

　　需求之辨

　　即便是现在，我们还是不能肯定什么是房价，是住房本身的价值还是房屋出售时的价格？

　　但在整个2006年乃至由2003年至今，房地产话语里充斥的恰恰是这样一个关键词--房价。

　　在我们看来，房价成为房地产在整个社会当中的聚焦点可以理解，但房价只不过是中国房地产市场和房地产行业站在前台的表象而已。

　　正如任志强、张元端、钟伟、任兴洲等人在"城市·观点论坛四川行"上所讨论的，我们首先要分清楚房价到底是什么，是住房本身的价值还是房屋的销售价格。住房本身的价值是相对稳定的，但价格会因市场供需而波动。中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端在接受《观点》专访时就曾表示，成本是底线，消费能力上限，房价应该是根据市场供需在两者之间波动。

　　概念的梳理往往会引申出更多的问题，对房价的探讨引申出的另一个问题也就是，住房的属性问题。

　　董藩在接受观点网的专访时，再三强调的是住房的资产属性，他打的一个很通俗的比喻是房地产不像面包，买了吃了就没有了，是消费掉了的，而住宅不同，住宅只能说是将流动的货币转化为固定资产的模式得以保存，住房是不能被消费掉的，即住房本身不会随消费过程而丧失其使用价值。

　　类似的观点在多个学者与开发商之间实际上是成为共识的，但是投资需求拉动房价上涨似乎是造成房价上涨的原因之一，自2003年的调控开始，针对投资性需求的政策连续出台，除上海外，北京、深圳、广州等地的房价并未因投资需求受到打压而下跌，与此同时今年外资炒房的声音一时甚嚣尘上，针对外资炒房的政策也陆续出台，但对房价的影响都不能说大。

　　董藩还是坚持一个原有的观点，中国的宏观调控政策打压的不仅仅是投资需求，同时也打压了自住需求。我们可以清晰的看到中央政府更为深层的目的是通过控制需求来遏制房价上涨，但遏制自住性这样刚性需求的直接后果是市场观望氛围浓厚，开发商只要卡住房价，刚性需求就会集中爆发，从而进一步拉动房价上涨。

　　有关需求的争论一直激烈，有人认为目前国内以自住性的刚性需求为主，理由是有大量农村人口涌入城市，大规模的城市化带来了更多的住房需求等等。同样，有人认为投资性需求是拉高房价的根本因素，国内住房自住率很高，达八成以上。

　　近期看到的另一个观点认为地方政府可以通过不停的拆迁造成新的刚性需求，当一个地段的价格稍低之后可以通过拆迁拍卖来拉高该地段的住房价格，政府从中受益的同时拆迁户无疑成了新的刚性需求群体。

　　无论从那种角度来判断需求，我们趋向于赞同钟伟的论断，需求确实是决定了价格，但这种需求本身就是扭曲的。简单地从供需规律本身的逻辑来判断中国的房地产价格现象过于简单了。

　　难以说清楚的泡沫

　　无论是需求之辨还是土地之争抑或是房地产属性的探讨，其表象的归结始自于房价，而内在的原因也许是日益集中在房地产行业的流动资金。钟伟最近在《中低收入阶层一生辛劳为何买不起房》一文中发问，富人们的钱不去买房子，他们买什么？住宅，无疑是目前市场上最为有利可图的投资产品。因此，从某种程度上来说，前一阵王石的"富人推高房价"论得到了认同。

　　一旦住房的投资属性被放大的时候，人们便开始担心房地产是否存在泡沫。2006年，房地产泡沫论最为鲜明的鼓吹者不再是易宪容，而是发改委经济研究所宏观室主任王小广。5月24日，王小广撰文《中国房地产的十大谎言》，其中说："由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。"

　　王小广的矛头还是针对任志强，任曾在多个场合说中国房地产并不存在泡沫，房价也并不算高。但王小广却认为目前国内房地产投资存在风险，他在《须加提示语"房市有风险，买房须谨慎"》一文中写道："对一些有投资能力的人来讲，房地产确有投资价值，但真正具有这种投资能力的人并不多，所以，我一直相信房地产甚至所有的产品都不适应大众投资，当然你把储蓄也作为一种投资的话也许是个例外，但储蓄在中国更多的是一种保障。房价只要是超出了它的实际价值，市场经过时间的处理后必然会还其本来价值。"

　　由此可以看出，任志强与王小广出发点的不同带出了结果的不同。王小广认为房价虚高，并且是因为投资性需求带来的，而任志强则认为，房价并不能说是高，尽管任对上涨过快的房价表示过担忧，但他的基本思路还是过快上涨的房价可能会引起更严厉的宏观调控措施。但有一点是可以肯定的，双方并没有在出发点上继续探讨下去，原因是双方对数据的采用及房价收入比的系列概念的采用有所不同。可见，概念和数据的混乱也许是中国房地产行业思想所遇到的最大困惑。

　　争论且归争论，任志强甚至认为王小广只是一个潜心多年研究房地产的研究者但不能称之为专家。王小广针对房地产泡沫说提出了自己的解决意见，税收调节和住房保障制度的完善是双方的共同点，尽管细节有所不同，而且王小广对住房保障制度的思考不及任志强，但税收和金融建议却是颇有见地的。

　　中国房地产到底有没有泡沫怕是一个难以说清楚的问题，部分学者和开发商曾私下或公开的批评过宏观调控政策的摇摆和失误，甚至各调控部门对目前房地产市场的认知都存在偏差，这些多半与这个难以说清楚的泡沫有关，而这个难以说清楚的泡沫的背后，恰恰是我们对房地产基本概念和基本数据统计与计算的混乱。

　　中原地产中国区总裁黎明楷在接受观点网专访时就说，目前中原希望能够建立自己准确的数据系统及指数研究系统，这个对于房地产行业发展的判断是重要的，现在中原的数据多半来自国内各种统计，但国内的数据统计太过混乱，有些东西只能甄别而难以把握。