张曙光(《中国经营报》副总编辑)

　　此轮宏观调控，房地产业“不幸”再次成为重中之重。从拉动内需的火车头到经济过热的祸首，不过二三年间，房地产业的社会地位何以有如此大的反差？

　　一是中国经济总体结构有毛病，房地产的位置总摆不正。从上届政府开始，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济产生的消极影响，就实行“积极的财政政策”，住房、汽车、外贸出口成了拉动中国经济增长的三驾马车。

　　政府的想法是：政府投资带动社会投资，社会投资带动就业增长，就业增长带动居民收入增长，居民收入增长带动消费增长，消费增长再带动整体经济增长。尤其是房地产业，产业链条长，带动面广，是见效快的经济增长手段。而当时政府大力发行国债重点投资于基础设施建设，首先是影响房地产价格的上涨，但这个链条太长，没有等到居民消费增长，经济已经有过热现象。

　　其结果是：中国经济中投资所占比重居高不下，外贸依存度太高，而居民消费意愿不足，统计表明，从2002年至2005年一季度，消费性支出增幅呈现持续下降的趋势。中国的房地产业的火暴，更准确地说是一种投资的结果，而不是消费的结果。而房地产业最本质的特征应该是消费品，其它功能应是衍生功能，就如发改委王小广所说，“是经济发展的结果，而不是拉动经济的手段”。

　　二是社会收入分配模式不合理。在美国，经济增长时，出租车司机的小费也会跟着增长，社会财富分配模式均衡传导，人们普遍可以享受到经济增长的成果。但中国的社会财富分配模式却很不均衡。2000年国家财政收入1.3万亿元，2004年为2.6万亿元，4年间，财政收入翻了一番，但工资占GDP的比例，1989年是16%，2003年则下降到12%。

　　社会财富增长很快，但工资增长缓慢，这是城镇居民贫富差距加大的主要原因，这对住房需求产生了重要影响。

　　分析1998年实行住房商品化以来住房市场的构成情况，1998年最高收入户占整个住房市场的22.32%，2002年则增长到34.24%；1998年占城镇家庭总数10%的最低收入户只占整个住房市场的5.15%，2002年则减少到2.59%。收入低于中等偏下的居民所占的比率一直比较小，在15.18%～24.57%之间，甚至没有增长，反而表现出下降趋势；而高收入户和最高收入户的情况却恰恰相反，虽然人数相对较少，但所占的比率在35.66%～50.88%之间，且增长极其迅速。

　　这就可以看出中国住房市场的特点：高收入阶层不但满足了基本住房需求，而且快速向高档豪华住房过渡，并由此衍生出将住房用于保值、升值的投资需求。而中低收入阶层有住房消费愿望，但无法形成有效需求。在社会上就出现两种市场需求：有钱人要大房、高档房，房价越升越高兴；中低收人群希望小房，适用就行，房价越降越好。但在地方政府将土地价格不断推高的情况下，房地产企业只有建高档房才能实现利润最大化。所以限价、限户型等还是治标不治本的技术型措施。

　　三是社会公共产品缺失。我们知道，与房地产业同步发展的还有汽车工业，这些年来高档豪华汽车也出了不少，但消费者坦然接受。衣、食、住、行同是人们的基本需求，但社会反响却大不一样。这一方面是生产者提供了满足不同需求层次的产品，高、中、低档汽车样样都有；二是政府提供了较为充足的社会公共产品，中、低收入者有出租车、空调车、地铁、公共汽车、自行车等多种消费选择。这样，企业有施展市场竞争的空间，消费者也有根据自己能力充分选择消费的空间。

　　而不像住房问题，政府提出了“小康不小康，关键看住房”的号召，但很多城市没有提供廉租房，很少提供经济适用房，绝大多数工薪阶层的住房公积金根本支付不起房价。大多数人除了参加购房大军外找不到其它改善或解决住房问题的途径，这也催生了房地产业的泡沫。

　　所以，走向内需带动经济发展，房地产业才能摆正位置；改革收入分配体制，才能让人们普遍享受经济增长的成果，形成真实的购房需求；政府提供充分的社会公共产品，人们的住房需求才能拉开层次，才能有房地产业良性的发展空间。

　　孔子说：名不正则言不顺，房地产业则是“位不正则事不成”。