在地产界及其相关行业中有这样一句话：“中国地产看华南”。为什么要看华南，因为地处华南的广州、深圳是比较特殊的两个城市。广州是中国经济与房地产最早开放与发展的城市之一，深圳是中国发展最早、最快的城市之一。华南地产历经了多次的市场沉浮与政策调控，华南房地产界造就了多项地产开发与经营的成熟模式，在某种程度上是中国的房地产领跑者。华南地产无论从产品还是企业发展上来讲都为业内所称道，并被部分业内人士总结为“华南模式”。那么，华南房地产市场究竟成熟在哪里？华南房地产市场是怎样走向成熟的？面对政策、市场变局，华南的房地产企业如何应对政策调整、如何适应市场变化？对于哈尔滨的房地产企业而言，有着怎样的借鉴意义？

　　9月15日，2006年度“城市·观点论坛华南行”在广州中山大学岭南学院举行，吸引了200余名华南地产界人士、外地开发商参加。本次论坛由承载博鳌房地产论坛的观点机构和第一财经日报等单位共同主办，箭牌卫浴全程协办，全国工商联房地产商会担任学术指导。

　　在此次论坛上，著名经济学家钟伟、董藩，全国房地产及住宅研究会副会长张元端、广东省房地产协会会长陈之泉等专业人士，以及部分地产商从理论、政策、实操等角度，深层次地解读了领跑全国地产市场的“华南模式”，并借助华南地产的诸多经验探讨了新政下大、中、小房地产企业的生存发展之道。

　　华南地产是一种怎样的模式？

　　在本次论坛上，专家、地产商对华南模式发表了各自不同的看法。主持人最后的总结为：“有其实自相其华，其于周而行于外”，扎实做好市场，做好产品，这就是广州和深圳，这就是华南模式。

　　广州的一位开发商介绍说，他的一个楼盘是“十年磨一剑”，现在广州这边的发展就是这样的。如果说一个楼盘能够开发10年、20年的话，他的楼盘不但会引起关注，开发商更要重视自己的产品和市场，否则将难以持续发展。“我们从1998、1999年就开始策划某些楼盘，当时我们考虑的关键问题便是一定要符合21世纪的消费需求，从这个角度提出我们的策划。我们要做符合21世纪需求的房子，从结构来看要配套完善，房子的质量要站在市面上的前列。”根据这样的策划，他们去美国、欧洲、东南亚一带进行房地产考察，带回一些具有实用性的前沿性的可借鉴的经验和做法。

　　一位专家在论坛中指出，实际上所有华南模式，就是华南这个区域的地产过程、阶段性比全国其他地方要领先一个阶段。在前几年，我们到国外去看人家的居住生活模式，都是一些社区化的生活模式。而我们整个市场起来之前，是一个单位式的模式，一个院子一个院子的。所以现在是从单位式转为现在社区这种方式。此外，广州、深圳的发展商是较早就经历过地产调控的过程，所以，对一般的调控政策还是适应的。严格控制、要求质量等等对于发展商来说认为都是正常的，都是应该的。那么，对于刚刚在成长阶段的地产市场、开发商来说的话是要有一个习惯的过程。

　　现在，广州、深圳的发展商已经进入一个成长阶段的地产市场，成长阶段的地产市场，消费者应该是比较成熟，政府的行为也是比较慎重的。在广州设计一些比较大的政策都是要与开发商进行讨论的，其实这中间都是需要一个过程的。在这个过程当中，发展商和消费者都具有某种关键的、共同的意识。这样的生产、政策设计出来以后不会产生难以接受的波动。

　　“华南地产”还有一个现象令人惊讶，那就是炒房团很难进入广州、深圳市场。对这个问题的回答是这里的开发商成熟、消费者成熟。投资商的成熟表现在他们专注于做自己该做的事情。把自己的产品做好，这是自己工作的一个范围，是本身的一个思维模式。华南的一些地产商认为，自己在社会上承担了开发角色，就应该承担这样的一个责任。所以说在成长阶段要把更多的精力投入到自己的产品和市场。对自己的消费群体进行深入了解，按照他们需求进行适当开发，并逐步引导消费的同时，打造自己有特色、质量优的产品。

　　“华南地产”又有新动向

　　在本次论坛上，广东省房地产协会会长陈之泉指出，从发展趋势以及目前的消费需求看，今后绿色社区将大行其道。那么，究竟怎样才算绿色社区呢？他解释说，规划设计的科学化、工程的优质化、环境的生态化、住宅功能智能化、能源清洁化、物业管理便利化等等都是绿色社区的目标与内容。

　　一位开发商介绍说，我们想要把房子发展成为一种“绿色的房子”，要考虑生态这个问题，刚开始我们也不知道怎样具体去做，后来，我们开始做国际招标，因为我们想从国际设计师那里得到一些答案。我们从69家国际设计师设计的12个方案中，看到了各种生态、规划等具体问题及其意义所在。于是，第一个使用舒适空调，第一个使用卫生饮水机等等，我们的楼盘当时创造了几个第一。关于环境问题，这是我们在住宅区里面需要考虑的重要因素之一。就环境来说，要让大家感觉起来非常舒适和优美，满足现代生活的消费需求。

　　今后的住宅要符合居住理念，而华东更多地产商的理解是人们今后的居住理念就是创造美好生活。他们认为，经济发展了，大家都希望过得好一点，生活得好一点，这是人的基本需求。无论大户型还是小户型，都要满足居住与舒适需求。

　　对于开发商、购房者的关系，还有地产商提出了“共生、共享”的概念。不要意味消费者买房、卖房是一个形式，实际上，是在根据需求寻找不同的目标产品，这就要求开发商提供不同的需求产品。因此，无论是新政也好、市场环境变化也好，只要你符合百姓的需求，把产品做好，市场做好，企业就会继续发展。

　　从理念到具体的房产，“华南模式”的内涵不断被丰富。华南地产商的许多想法、做法的确值得关注。

　　冰城地产要借鉴什么

　　在本次论坛上，记者听到最多的几句话是：“做好产品、做好市场”、“务实与诚信”、“从消费者角度考虑地产”、“承担自己的责任”。或许华南的地产商也并未全部做到了这些，但记者的体会是他们中的大多数有着这样的意识与行动。

　　做好产品、做好市场。说起来简单，做起来并不容易。为什么一个楼盘要做十几年，他们就是要在做好产品的同时做好市场。做好第一阶段的产品，无形中就创造了自己的楼盘品牌。广州的地产商并未回答记者“做好市场”的秘籍是什么，但他们指出了做好市场的几个要点，即需要全面的策划，需要到位的宣传，需要正确的引导。

　　务实与诚信，从消费者角度考虑产品。对这两点，他们认为地产楼盘产品来不得半点马虎，房子是居家的第一件大事，老百姓不会稀里糊涂选择，地产商就更不能马虎。就拿小户型来讲，他们认为它一样能够活得精彩。我们经常讲房子的舒适度，其实小户型一样可以讲房子的舒适度。如果我们把配套、园林、环境、装修、外形、外观、户型，还有小区的公共场所设置做好的话一样能营造好的舒适度，但这需要务实，需要为消费者考虑更多细节问题。广州的一些地产商在这方面借鉴了香港、日本小户型的经验，比如会把相对的功能区淡化，用一些很明快、很简单的方式一样把它装修好。

　　广州房地产市场也有两个鲜明的特点，第一，它绝大部分是满足自己的需求，而迫使消费，超前的消费、投资、投机是它最小的比例。它的二手也非常发达，而房地产的发达给它建立了一个良好的基础，这是第二个。广州的地产商们认为，从自我做起，建立一个良好的市场秩序，树立良好的行业形象，正确引导消费，所有地产商都有责任。

　　哈尔滨作为地产二线城市，正在吸引着不少外地发展商的关注，而冰城地产正处于发展阶段。如何形成一个良好的可持续发展的地产市场，地产商们应该有自己的远见卓识，但也应该向华南等地学习先进的经验和做法，以促进冰城地产的发展。