恰逢各地细则出台前夕，9月15日，2006年度华南地产界的盛事——“城市·观点论坛华南行”在广州中山大学岭南学院举行，吸引了200余名华南地产界的人士和近百名外地的开发商参加。《长江商报》作为湖北唯一受邀媒体与会。

　　本次论坛由承办第六届博鳌房地产论坛的观点机构和第一财经日报、中山大学岭南学院共同主办。

　　该盛事汇聚了钟伟、董藩等著名经济学家，和全国房地产及住宅研究会副会长张元端、广东省房地产协会会长陈之泉，以及全国各地近百名房地产企业负责人。他们与200多名华南开发商代表共同从理论、政策、实操等角度，结合实地“品鉴华南名盘”活动，深层次解读了领跑全国地产市场的“华南模式”，并借助华南地产的诸多经验探讨了新政下大、中、小房地产企业的生存发展之道。论坛围绕“中小开发商生存之道”、“华南模式之辩”两个主题展开。

　　近年颇受争议的经济学家董藩和钟伟的到来，给论坛增添了更多辩论气氛,。钟伟在论坛上就房地产新政和房地产金融问题展开论述，董藩则指出目前房地产行业存在的一些谬误。有开发商表示，两位经济学家的到来对分析目前房地产所面临的困境起到了积极的作用，毕竟目前房地产行业无论是开发商还是消费者均处于观望状态。

　　众人睹目“广州细则”

　　近日，有传言说广州将出台国六条细则，故本次“城市·观点论坛华南行”的与会嘉宾均对广州细则表示关注。侨鑫集团地产执行总裁唐明曦表示，由于目前宏观调控由调控房价转向住房结构调整，地方政府将承担起调控住房结构的责任，因此细则可能影响到目前广州市场的整体消费结构，从而导致开发商要开始考虑在产品结构上进行相应的战略安排。

　　此外，有开发商表示，70%和90平米之分对广州房地产市场到底产生怎样的影响，还要等到细则出台以后才能判断，因此，细则的出台显得尤为重要。

　　“华南模式”之论辨

　　华南地产一直是全国地产的排头兵，无论从产品还是企业发展上讲，都为业内称道，并被部分业内人士总结为“华南模式”。本次论坛则开设了华南模式专场对话，侨鑫集团地产执行总裁唐明曦、广州光大地产副总陈洪志等人围绕华南模式展开了讨论。

　　此次讨论主要围绕香港金融体系对华南房地产行业的影响、华南市场的梯度认知及华南特有的大盘模式等问题展开探讨。对话嘉宾表示，华南开发商对市场动向、产品动向的把握都是比较扎实的，因此所谓的华南模式就是扎实做好市场，做好产品。

　　中小房企如何应对

　　作为关系到国计民生的支柱产业――中国房地产业的主要组成部分，正是这占据开发企业总数99%以上的中小开发企业。

　　但是，由于资金实力、开发规模、公关能力、消费者口碑等各方面因素的影响，频出的新政对大开发商产生的不利影响和和牵制力度，要远远低于对中小开发商。在已经展开的行业大洗牌中，被“洗”掉的绝不会是大开发商、行业“大鳄”，而只能是身为中小开发商的行业“小鱼”甚至“中鱼”。业界一些著名人士甚至已经发出将有70%的开发商会被淘汰出局的预言。

　　此次论坛针对目前局势，集中了华南最具代表性的中小房地产企业代表与业界专家学者以及大型开发商代表，分别从战略、品牌、产品、管理、营销、资金、商业、人才、广告、区域等方面入手，结合新政形势，提出调整建议。在“山重水复疑无路”的情况下，为中小开发商打造“柳暗花明又一村”的生存之道、提升发展空间。

　　广东房协会长陈之泉认为：中小企业在房地产方向上面应该要有超前意识，首先要在确保质量方面，不能因为小而降低它的水平，要像打造劳斯莱斯一样；另外一个起步要高，要建不污染的建筑，一定要树立好自己的标准，希望能够比大企业做得更好。另一位嘉宾左农认为，更多的中小企业将来的发展方向是走下去，走到二线三线城市去。

　　董藩：宏观调控不一定挤压房地产市场

　　我要讲的是地产的对策问题。

　　第一、大家都认为调控使市场受到挤压，我认为不一定。理由有二：第一是如果市场受到挤压，那么被挤出来的那一块就要退出来还给市场，第二个是住房保障，现在政府的思路还是搞食物保障，但食物保障是死路一条，我觉得早晚会搞货币保障。

　　再一个就是说，产品生产决策受到了管制，宏观调控使用了一些微观手段。我个人从学术上的角度来讲，宏观调控最好是不要使用宏观措施，虽然不排除有些手段是可以使用的。

　　“拿到预售许可证10天后必须开盘”的硬性规定不合情理。开盘讲究良时吉日，还得考虑出席嘉宾的时间，所以我觉得最好是时间上再宽裕一点。

　　在目前的现状下，开发商也可以调整对策。最近我也跟一些开发商做了交流，他们也说出了自己的一些方案。比如说有小孩的时候，你这个空间是可以调整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以调整的；如果将来有了保姆，你也可以住在功能间里。比如说卫生间也可以调整，这样的话就可以避免人多的时候或者是比较着急的时候出现乱子。

　　第二个大方面就是要到小城市去，现在的经济增长速度快，否则的话你的投资就不会来。

　　第三、要善于合作。民间资本也要做出精品项目以赢得市场。

　　钟伟：用“杀手锏”抢占制高点

　　北京师范大学金融研究中心主任

　　限制外资购房相关条例出台以后，北京市场外资购房额跌了80%，上海市场也跌了很多，而二手房的租赁价格在上涨，这样两者之间出现了完全不协调的状况。新政使得房地产开发资金的流入和流出出现了一个大反差，这是房地产转型最重要的特点。

　　宏观调控加强了土地管理，拿北京、广州、上海的黄金地段来说，开发一块就少一块，如果你还只是开发一块地卖完以后就走人，那么只能注定短期内死于市场。我们应当考虑在整个市场当中持有“杀手锏”，比如说房地产开发商和政府的企业是有密切联系的，他们可以通过股权收购等方式，把地方上的大鳄收购过来，大吃小、将小开发商排除的局面也是不可避免的。

　　新政虽然对小型房企冲击较大，但大型开发商也要思考转型期的思路：要有更国际化融资平台；更专业化的企业架构；更依赖资本市场来直接融资。

　　张元端：主抓中小户型是战略目标

　　当前正在进行的房地产调控，概括起来讲就是通过行政干预和经济共管双管齐下。房地产新政新在哪里呢？我想概括起来，有以下五个方面：

　　第一、建立新的住房供应机制。也就是说90平方米以下的住房面积所占的比重要占到总面积的70%以上，这改变了我们以前供需机制严重错位的现象，所以我认为这是具有划时代的意义。

　　第二、实行新的经济政策，建立新的供需机制目标，以及有关的税收方面出台一系列的新规定。

　　第三、在保障制度方面提出了新要求。加快廉租房、经济适用房的建设，进一步完善了住房制度。

　　第四、建立市场新程序，完善信息披露制度。

　　上面所说的四个方面当中，大力发展中型住宅是调控的主要设置之一。

　　我们必须清醒地认识到发展紧凑型中低价位住房绝不是一时之机，而是进行反思以后进行的方向性调整，是必须长期坚持的战略性目标。

　　另外，在设计上也要创新。如何创新？第一要与时代进步相结合，我们的生活必然要反映时代。比如说房间功能随着时代进步而改变空间，开始只有卧室、厨房和厕所，后来就增加了书房和杂物间、客厅、餐厅等等，也就是说它的空间细分了。那么在空间细分的过程当中就要好好的解决面积的矛盾。

　　第二、产业发展与科技进步相结合。新材料、新技术、新工艺不断出现，甚至出现了数字化、智能化住宅，我们要尽量提高住宅的科技含量，特别是应用型、普遍型住房。

　　第三、在基础上创新。要有一个寻根的问题，而传统文化就是一种根，我们的地方文化特色发展得很不够。

　　第四、充分利用资源。有些建筑外面过于烦琐，让看起来就很心烦。还有就是普遍存在的小区景观过于豪华，而我们要追求自然，要通过创新把我们的中小户型建设成为紧凑性的户型，制造温馨感觉的同时也更好地利用了资源。

　　陈之泉：产业发展要降低能耗

　　广东省房地产走过了20多年的艰辛路程，从一开始见缝插针到后面的规模建设、配套建设，到高品位的住宅建设，一直到现在的绿色建设，一步比一步优化，现在的设施更完善、质量更高、环境更优美。

　　但是现在我们的住宅建设还不能满足政策的需要。最近一两年建设部连续颁布宏观调政策，我们应该站在全球立场上来看这个问题，为什么？因为房地产本身是一个是消耗资源的行业，现在我们每户的平均住房在100平方米以上，或超过120平方米，资源消耗尤其是土地消耗量大为增加，

　　房地产也是一个能源支撑的行业，如果没有了能源，社会就会倒退几百年，所以所有的建筑和我们设计单位要严格控制能源消耗。我们今后的目标是建绿色住宅区，不管是大型还是小型的，都要向着绿色方向发展。环境质量优质化、环境优态化、能源消耗清洁化、物业管理要实践化。

　　唐明曦：对政策“插一脚”

　　我认为的所谓华南模式，就是说这个区域的地产过程、所处阶段比全国其他地方要稍微领先，只是一个阶段性的区别。

　　广州、深圳的房地产发展商经历了一个调控的过程，所以说一般的调控政策还是能够适应的，严格控制、提升质量等对于这两地的开发商来说也很正常。广州、深圳也是一个处于成长阶段的房地产市场，只是消费者相对成熟，政府也比较谨慎。在广州，一些比较大的政策都要与开发商进行讨论，这中间也需要一个过程，而且在这个过程当中，开发商应该有参与意识，这样即使政策出台，我们也不会有太大的震动。