黎振伟：接下来马上进行我们的第二场对话——华南模式之辩。下面有请：经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟；侨鑫集团有限公司总裁唐明曦；广东利海集团有限公司副总裁莫嵘；广州市光大花园房地产开发有限公司副总裁陈洪志；卓越置业集团有限公司营销部总经理李宁；香港信和置业副总裁韩利民；广州美林基业房地产开发有限公司副总裁吴张；中华广场地产公司邝俊崧。

　　首先请钟伟教授就“华南经营模式有什么变化”解说一下。

　　钟伟：其实华南开发商是中国开发商比较独特的一区，像上海、南京那些开发商大多数没有经过商业中心的洗礼。华南开发商对于国内的开发商趋势来说，不是特别好，本身华南这一片在全国引起众多的关注。我觉得关键是看华南自己怎么样去取得一个很好的创新空间，现在华南开发商已经程度国内的开发商主流，我觉得这是一个很好的发展趋势。

　　黎振伟：他的一个楼盘是“十年磨一箭”，现在广州这边的发展就是这样的。如果说一个楼盘能够开发20年的话，我想我们以后房地产这个行业肯定是发展不错的。下一位嘉宾是侨鑫集团地产执行总裁唐明曦先生。就“华南在20年后如何发展”谈论以下您个人的意见。

　　唐明曦：这次黎总提了一个很有内涵的话题。实际上我认为所有华南模式，就是我们这个区域的地产过程、阶段性比全国其他地方要领先一个阶段，这是一个阶段性的区域。应该说我们现在去国外看的一些居住的生活模式来看，都是一些社区化的生活模式。而我们整个市场起来之前，是一个单位式的模式，一个院子一个院子的。所以现在是从单位式转为现在社区这种方式。

        华南和深圳为广东在第一阶段已经组合，第二阶段是实现广州的开发。我们进入的时候是以大牌为主的第二个发展阶段的时候，其他各国城市的发展刚刚进入市场起步的阶段。从这么两个阶段来看，对于这次调整应该说它的反映是不一样的。我们广州深圳的发展商是经历了一个调控的过程，所以说对一个一般的调控政策还是适应的。严格控制、要求质量等等对于发展商来说认为都是正常的，都是应该的。那么对于刚刚在成长阶段的地产市场、开发商来说的话是要有一个习惯的过程。

        那么从这个阶段来看，广州、深圳的发展商已经进入一个成长阶段的地产市场，成长阶段的地产市场，消费者应该是比较成熟，政府的行为也是比较慎重的，在广州设计一些比较大的政策都是要与开发商进行讨论的，其实这中间都是需要一个过程的。那么在这个过程当中，是发展商和消费者提高一些关键的、共同的意识。如果生产设计出来以后也不会有太大的波动。

　　第二个特点这个阶段的需求是真实的，统一性的比较少。温州在广州、深圳炒不动，那是因为他们的消费者不成熟，投资商也成熟，所以它很难进入。所以说投资商的成熟还表现在他们专注于做自己该做的事情。把自己的产品做好，这是自己工作的一个范围，是本身的一个思维模式。如果自己是社会上的这个角色就应该承担这样的一个责任，所以说在成长阶段要把更多的精力注重于自己的产品和市场。对自己消费群体进行深入了解，使他按照引导去打造自己的产品。

        我们从98、99年就开始策划，当时黎总也有参加我们的策划，当时我们考虑的一个问题是是否会符合我们21世纪的需求，从这个角度提出我们的策划。我们要做符合21世纪需求的房子，从结构来看要配套完善。那么从房子的质量来说还是站在市面上的前列。根据这样的构测，我们去美国、欧洲、东南亚一代进行房地产考察。经过这个考察，我们觉得我们有信心能够做到21世纪适合大家居住的房子，这是第一个策略。世界范围内进行招标的小区，这个国际招标应该是从国内开始。

        第二，因为我们是想要把房子发展成为一种绿色的房子，但是也还要考虑生态这个问题，刚开始我们也不知道，为什么我们要做国际招标呢？因为我们想从国际设计师那里得到一些答案。我们通过69家国际的设计师，设计出了12个方案，我们选择了一个方案，所以说这样一个生态方案实施并不是完全的生态，因为它只是从建筑的角度、规划的角度，从中间关系的角度来考虑的，后面我们找到了一个可持续发展的协会，建设出了第一个生态全面规划的小区，这是我们第二个第一。

        第三个第一就是我们的部品方面，第一个使用舒适空调，第一个使用卫生饮水机，这是我们的几个第一。在生态方面我们做出的一个创造。关于环境，这个是我们在住宅区里面需要考虑的。就环境来说，我们要有比较全面的，第一我们有公园式的环境，有水壶和山林，第二我们每个家都有自己的小园林，第三我们有欧美式的园林环境，所以说这里有三种层面的感觉，让大家感觉起来非常舒适和优美，感觉到是一个非常美的环境。另外在户型的创新上，我们创造了休假式别墅，这也是从汇景开始的。我们现在又做了一些展开式的别墅，在形式是一期一期的推进，所以说在环境上、部品上汇景做了一些打造，满足一些21世纪消费者的需求，我想这是我们华南地区的一个特点。

　　黎振伟：唐总说的规范市场开发，面对增值的需求，要做好你的产品，刚刚唐总说的21世纪需求是真实的，在华南区确实是真实的。下一位的嘉宾比较特别，本来这次的嘉宾都跟我说不要谈新政，我们有一位嘉宾说没有关系，我要谈的就是新政。他就是来自外地的已经扎根在广州的开发商华城集团，陈总您就宏观调控下华南模式对广州的生产。

　　陈洪志：现在房地产成为一个焦点，以前做营销就是怕人家不看我，但是现在有请我们的华城集团总设计师陈勇先生。所以我想经过了房地产开发20多年，从来没有一两年像现在这样的情况，各种各样的宏观调控的评论非常之多，就像我在网络上看到的，中国有三大臭评，一个是世界杯的球，一个是股市，还有就是我们房地产。

        我想针对这样一个宏观调控，我们怎么去推广广东或者华南一代的发展，我想说三点：一种认为小户型没有炒作，第二个观点认为房地产企业会垮，第三个房地产行业会崩溃。这三个观点会怎么样，我也谈谈自己的看法。我也是结合自己个人对广东房地产的了解。

        我想首先讲小户型，我认为它一样能够活得精彩。我们经常讲房子的舒适度，其实它一样可以讲房子的舒适度，这大绝对不是惟一的因素。如果我们把配套、园林、环境、装修、外形、外观，造型、还有小区的公共场所设置做好的话一样能营造好的舒适度，不是说中小企业不能做。尤其在广州可以借鉴香港、日本小户型的经验，我们也观摩过日本，还有一些香港企业的做法，我觉得小型企业一样能够做得很好。其实我们在装修的过程中已经减少了很多的问题，比如会把相对的功能区淡化，用一些很明快、很简修的方式一样把它装修好看。

　　第二个我想一个有活力的企业也应该能够继续的生产。如果按照我的角度来理解华南地产，我觉得它有三个特点：第一，它面对任何的宏观调控，只有广州的地产商是不对抗、不埋怨，埋头苦干做功课；第二个是资金；第三个是产品机械化；而这些优点恰恰是华南地产最好的武器。

        广州房地产市场也有两个鲜明的特点，第一个它的总量是非常庞大的，特别是它的结构是非常小的。也就是说它绝大部分是满足自己的需求，而迫使消费，超前的消费、投资、投机是它最小的比例。它的二手也非常发达，给房地产的发达给它建立了一个良好的基础，这是第二个。第三个，我们再回头看，广州的经济指标是第三位，广州的人均GDP增长量是第一位，广州的人均速度增长也是全国的第一位；广东的GDP总量的是广州的1/4，广州的人口收入是高过北京和上海的。所以我觉得华南地产的特点，广州市场的特征以及广州经济的可持续发展都决定了有合理力的企业一定是不错的。第三个，也就是怎么看待这个行业，首先我们应该看到社会经济的发展已经成为了房地产发展的一种原始的动力。

        我记得曾经看过一个专栏，里面有两个数据让我大吃一惊，也就是说05年我们国家的GDP的年增长率是8.64%，我们的城镇收入增长率是9.62%。经济的发展已经成为地产发展的引起，人们生活的水平在提高。他们想要享受更好的房子，这种愿望只会随着战争而改变，不会随着宏观调控而改变，所以我想这样一个大的行业会实现可持续的发展。我之前过来的时候也看到了台湾的一个漫画，我觉得挺有道理的，女人最好是性感，如果不性感就要感性。如果不感性至少要理性，如果连理性都没有就不好。

        我想在广州一个健康良好的房地产发展和市场，我们希望和呼吁政府需要新的开发商、需要新的政策、需要新的消费者、也需要新的领域，我想广州房地产和华南地产一定会走在广东的前面。

　　黎振伟：外来的开发商看广东的发展。华南企业要务实发展，我觉得广东的发展应该是理性发展的。下一位也是来自广州的，他们在广州也创造了很多比较好的一些模式，他们的领导人也比较喜欢发表他的观点，他就是我们的利海集团的莫总，您也谈谈自己的观点吧！

　　莫嵘：首先要感谢观点邀请我过来。我是第二次来参加这个论坛，但是上次那个论坛可以说要激烈一点。在非常感谢广州的媒体。开发商和各方面的关系比较好，我觉得广州的开发商和北京的开发商相对来说要低调一点，回家应该做什么就做什么。上一次是作为学术讨论，有很多话就跟媒体说不要发表出来，我发现他们也确实做到了，所以非常感谢他们。我们希望把它消化掉，国家有国家的难处，开发商也有开发商的难处。

        我想随便聊两句就是，刚才之前听到我们钟伟教授和董教授所说的话，我觉得跟很多开发商的观点是一致的。他们所表达的观点本质上是市场化，行业是一个市场化的行业，经济是一个市场化的行为。那么有关的政府、有关的政策就应该遵守市场规律办事，过分的吸引开发商，采取极端的做法对市场并不是很好。所以说我们也看到在政策的执行过程中其实也是在调整，包括广州的政策也即将推出，从我得到的准确的消息来说，即有广州华南地区和深圳的办法，也有广东的一些办法。政府也在修正这个策略，我觉得广州的政府按照经济规律来办事，我觉得还是不错的。广州的开发商和市场之所以比较成熟、比较理性，跟企业、政府各方面的配合都是相符合的。

        那么至于刚才黎总说，房价过于便宜对土地是一种浪费，这个观点也不能说是完全正确或者是完全不正确的。这个观点当是蔡教授提出来的这个观点，我也深表同意。就是说在资源有限的情况下我们怎么样来利用资源，不仅仅是形式上的，能够更好的完成工程。毕竟房地产的资源是有限的，所以广州的楼价一直在攀升，其实有些内在和外在的原因是无法逆转的，所以我们没有必要过渡的造成一定的波度。

　　黎振伟：刚才莫总说的，我有两个数据，一个就是，现在广东上半年的房价已经超过30，我们也看到了另外一个数据，广州今年上半年的市场量和成交量的是160，也就是说成交的房子远远高于销售的房子。下面这位是来自深圳的，因为深圳和广州过去是交流比较少的，但是越来越多了，过去在内地是江浙企业比较多，那么以后华南企业就会越来越多，特别是深圳企业，我们想请卓越质业集团有限公司营销部总经理李宁先生为我们发表讲话。

　　李宁：非常感谢主持人，也非常感谢有这次机会能够让我来到这里。今年是第一次来在广州的学院交流。我想起2004年和05年，这时候在北京的清华大学做了一个中国房地产企业的谈论，我也谈了一个观点，这个观点今天也还是正确的。当时各个地区的地产都说我这个地方怎么怎么好，我认为从早期来讲，这几个地方都是下滑的，其中有一项华南的经济实力是被低估的了，这点当时从“博鳌论坛”的时候也表达了这样的一个观点。

　　为什么会这样说呢？因为我们刚才有几位朋友说到广州和深圳的经济的总量，其实我觉得GDP还是不准确的，为什么呢？因为我觉得它在统计的时候是把广东省、广州市、深圳市分开的，所以四个数据加起来在世界上是一个不可小瞧的数量。

        就广东和深圳来看，实际上这两个城市的GDP和人均占有的资源应该在全国都是名列前茅的，说都是比较高的，比如深圳，它有7200到7400万人口，但是它的土地面积2020万平方公里，是上海的三分之一和北京的七分之一。有一次有人问我为什么你们深圳的房价卖得这么贵？房价上一万多，我就说一千二百万人口的城市，壮大七倍北京，那北京有多少人呢？顶多有三千万人。相对来说广州的人口密度是相当大的，而且深圳和广州有大量的异地人口，他们没有过去的产业分的单位住房，比如说四合院等等。

        没有几百年的努力，你们认为他们能解决居住的问题吗？而现在政府所提出来的一些居住政策，又说优先保证户籍人口，可是深圳的户籍人口是原注名，原注名的房子比人口多，所以整个宏观经济来看，我认为华南的地产是保持在一个领先地位的，并且也支撑各个防地产的发展。这就是为什么华南模式长久不衰，这是第一点。

        第二点，我觉得华南已经成为一个非常非常完全的外向结合和内向结合的经济发展模式。从香港过来一个中午就到了，可是你如果在美国要到上海去买房，现在上海不能买房怎么办？所以整个房地产这次深圳的调控对珠江三角洲的打击，而珠三角为什么对广州，是因为外资的购房本来在我们这里，不是三角洲，比如说在深圳每年都10%的外资购房。第三点就是政府的一个政策和刚才所谈论的一样的，由于我们的地和功能政策实际上都是非常透明的。比如说网上签合同，什么禁止房价要透明，我们中国经济报道的朋友谈到说，为什么顺驰倒下？其实不是倒下，只是收购而已。可是有没有人问过，为什么顺驰会被12.5个亿就控股了5%个亿呢？它每年的销售是一百个亿，广州和深圳其实有很多低调的发展商。12个亿是很容易拿出来的，只是广州和深圳以及华南的发展商很少把这方面的内容吹得很大。

        今年我们在深圳写字楼方面的业务价格量三年内开发完毕的话大概是一百个亿，价格开发在深圳大概也是一百个亿，在内地长沙、武汉、烟台再加上即将开发的广州大概是两万五的储备。但是基本上在市场上很少有人说我们有那么多，为什么？因为我想华南的发展商还是不太习惯跟地方政府联合，我们华南的发展商都是比较听政府的话的。没有人愿意去跟政府谈，我现在交多少钱，三年以后又要交多少钱，这点在内地比较普遍，而华南的发展商不太喜欢这个做法，因为五年换一界，如果一直换下去的话那不是得回家了。所以我觉得华南地产比较务实，也比较透明，也有一方好的老板，比如说今天在座各位大部分是职业经理人，而且你们到上海或者北京去，这也表明了华南的发展商实际上是比较理性的、比较务实的，我也相信经过务实理性的做法，使我们跟国际接轨也是比较容易的。

　　黎振伟：我们要学深圳、学广州，但是你在学的过程中一定要了解它的背景，内地有没有这种条件呢？第一不能盲目学习，第二我们广东华南是一个外向市场，是由内到外，由外到内，我们广州是由内到外，而不是在外部买房子还有一个就是比较低调。下面我们还有一位嘉宾是来自香港的信和置业副总裁韩利民先生，我们想请韩总站在香港的角度来谈谈华南地区地产的问题。

　　韩利民：非常感谢观点能够给我这次机会。第一我希望能够了解这个市场，第二个对国内开发的模式要有更深刻的理解。为什么要这样讲呢？因为我们信和集团在香港是一个主要的地产之一。我们早期的时候是从新加坡过来的，新加坡的分机构是排在第一位的私营开发商，大概是占四分之一的房地产，到后来才转移到香港的。在香港兴起，经过20多年的奋斗，信和置业集团成为香港地区的一个不错的地产。在香港的资产是1000个亿，再加上新加坡的资产大概是两千个亿。

        我们现在也非常看好中国的发展，大家都知道中国的由机械的发展到一个高速发展阶段，城市化的发展阶段。作为一个大集团为了长远的考虑，中国一定是我们下一个要来的地方。我们对中国市场是非常看好的。广东可能有很多人对我们这个名字还不是很了解，因为我们在国内的发展比较少，第二个我们向很多华南的地产发展商学习。那么我们来到这里一定要把握好当地市场的一个情况，华南市场是有很多经验，我们香港也有也有一些经验，我们就要共同分享。但是进入一个新的市场，我们一定要对新的市场有所了解，把我们过去的经验结合当地的市场。这是我们来的主要目的，希望通过这次交流能够和当地的业界人士交个朋友。

        另一个就是谈一下博士访谈，对这个趋势我们有一个想法，刚才也讲到一个中小企业开发的情况。在宏观调控以后中小企业面临一个变化的形势，他们开发的模式、融资的渠道有一定的困难，或者说需要一定的调整，广东的地产经济势力，经验都是比较丰富的，无形资产和有形资产也是比较丰富的。我们也希望借这个机会，寻找一个比较好合作模式，大产商和东亚产商大家结合起来共同开发，共同运用，共同推进一个合作的渠道，我们信和集团有两个字是非常好的，一个是“信”我们公司是非常讲究诚信，过去在新加坡和香港是一家非常大的市场，我们公司保持规范操作的经济模式，从内到外都是可以的。我想跟在中国市场不断的完善，制度化的企业学习也是有很多的机会。第二个就是要讲究和谐社会，我们也注重合作与和谐，我们也是很看中这一点的。对合作方要有一个和谐性，希望我们能够共同一起发展。

　　黎振伟：谢谢，两千亿的资产，我看他可以去收购很多个企业。过去的谨慎不等于他们不积极，今天主要是他们对市场不适应，但是如果适应了今天的市场以后，那么一定会打入内地，我想这个肯定也会对中小企业造成一定的压力。关于商场经验，刚才韩总也谈论了，我曾经问过一个香港大开发商，问他什么技商场经验，他回答我四句话，一“由内到外”；第二“先使用后美观”；第三“以地协调”；最后一句是“以人为本”。下面我们剩下两位嘉宾都是比较特别的，我们刚才谈了几个模式，城乡结合，房地产从开发走向经营。下面有请我们的吴总给我们谈谈。

　　吴张：谢谢主持人对我们的介绍。我想说的是华南模式，很多专家都说比如务实，我想说的就是刚刚像主持人说的。简单说就是六个字，第一个“共同”，第二个“共生”，第三个是“共享”。这是在广州做房地产基本的理念，因为时间问题我们就不展开的，其实六个字也包括了很多内容。大家也看到了广东社会经济的发展非常快，广东企业的发展也要跟经济的发展向促进，要有共同的努力。我就举两个比较简单的数据，也是一位教授提过，中国的房地产的城市化每年差不多是按40倍的速度来增长，这是第一个数据。在93、92年的时候从广州开车去深圳沿途都是农田，而现在你再开去深圳的话都是厂或者是住宅。这是城市化高速的发展，发展以后就有很大的需求，其中最大的需求就是，刚刚现在很多人都需要居住。不一定要原居民，有外来的，也有大学毕业出来的。

　　第二个就是今年黄华华省长在讲话的时候也说过广东的城乡居民储蓄款突破了两万亿，这也跟整个华南地产的发展情况有关。我们把自己的数据和结合自己的文化来发展自己的房地产，这是我们认为做房地产应该做的事。满足社会的需求，跟整个社会经济的增长同步发展。还有一个就是环境，我们在看楼盘的时候是比较注重环境的，不管是在哪个郊区都要看是否跟环境配合。

        我是在广州长大的，以前站在高楼大厦往下面一看都是破破烂烂的房子，不太对称。但是后来慢慢发展起来的时候感觉还是不行。以前好像广州被评为一个居住不错的城市。这就需要我们地产商根据环境和需求来建房，所以说整个城市的美化都能够跟得上发达的国家，还有一点就是创造美好生活，我们的理念就是创造美好生活。经济发展了，大家都希望过得好一点，生活得好一点，这是人的基本需求。比如我们现在开盘的美林湖畔，基本上是用地中海的园林结构，它的密度不是很大，应该说是适中吧。根据广东这边的特点来设计的，它的定义基本上是地中海式。

        还有一点我想说的就是，为什么说“共生、共享”呢？因为它有一个土地创新的意识，其实跟各地关系都是“共同、共生、共享”的，开发商是这样，消费者也是这样的。不要意味消费者买房，卖房是一个形式，因为你没有做房，如果老是小和古老也是不行的，要提供不同的需求。你吃菜的时候也会有酸甜苦辣，好一点的也是吃，差一点的也是吃。

　　黎振伟：谢谢，我也是第一次听说三个共，“共生、共享、共同”我觉得说得不错，这就是广东的务实。还有一个概念，人们都说北京有概念，广东没概念，其实我觉得他们都是有概念的，他们的概念就是创造美好居住生活，他们说到的了，也做到的，所以我觉得广东的概念是最扎实的。最后一位嘉宾是来自商业里产的，如果说大商业的话大家肯定会想到天河城。他们现在也已经向写字楼发展了，下面我们下面请华南中华广场地产公司的邝建松先生来讲他的意见。

　　邝俊崧：我们卖是10%左右，如果要超过20%，我估计这个面积就不够了。其实购物中心是一个能够满足不同消费层次及销售、娱乐休闲的一体的购物式场所。现在能够满足这样的，在广州有三个，我们是一个比较成功的一个，其实购物中心比较大。

        记得以前中山大学读书的时候，我们会在东门外吃吃东西。那里是一个小购物中心，实际上他就是针对我们这群人群，而我们中华广场是大商场。我认为评估这些主要有两点：第一点就是非经营型的经济，比如说商业的环境、周边的交通状况、经济发展的水平，消费者的一个潜力问题，建筑物自身的一个设计水平，还有建筑制度规划的指标。

        另外还有一个比较关键的就是发展商的实力。我必须要通过卖一部分来创下资金，所以我们公司从来没有后悔过，要把这10%卖掉。如果没有10%，大家可能看不到我们成功的经营。这是一个非经营的因素；第二点就是一个经营性的因素，比如说我对业态的定位会有一个调整，租赁政策的制订，对宣传推广活动的一个推进、对物业管理方面的加强，以及团队建设来保证商业政策执行的团队。

        所以说从上述两点来看，中华广场做得非常成功，我想这是必然的。讲到这里，我想购物中心销售的规模不要超过20%。刚才讲了，我销售10%，我有了可持续发展资金，我才能够保证我能够生存下去。现在有些小业主投资经营，在它之前我们是采取出资股资的形式。就是五年的一个形式，这五年实际上给我们营运购物中心一个很好的形式。我成功了我还一点给他，就等于一个健康的人也许他有一点点慢性病。但是你可以在其他的生活方面注意或者调整慢性病，他不会让你休克。我认为只要你控制好，就不是一个很大的问题，所以说各位要搞购物中心也可以参考一下这样的模式。

        从去年开始我中华广场又建了一个12万平分米的写字楼，实际上也是中华广场实现可持续发展。在这12万平方米的写字楼内，如果在招募成功的话，大概有二、三万的白领会在里面工作。既然在里面工作的话极大的可能会在中华广场购物中心消费，就这些人，我们也会对我们的商品进行种类调整。这就是我所提到的可持续发展。

　　黎振伟：就这么两个内容，说得真的是很不错。企业销售不要超过10%，这是邝总给我们的建议。我们的精英对话就到此结束了。最后我再总结一下，我们在谈华南模式的时候，今天的广州将从经济的广州走向文化的广州，从富裕的广州走向和谐的广州，还要走向安全的广州。深圳将从一个速度的深圳走向一个更厦门的深圳。所以房地产业将随着这个模式的改变，会有一个新的改变，我们期待观点下次论坛的时候会更精彩。最后我用一句中国的悖言来形容华南模式，叫“有其实自相其华，其于周而行于外”，这就是广州和深圳，这就是华南模式，谢谢大家！