主持人：刚刚各位嘉宾各抒己见，从不同方面表达了对房地产话题的，他们的话题高瞻远瞩，不同的风格给我们留下了深刻的印象。下面即将开始的是进行精英对话。第一场是“宏观调控下中小开发商的存之道”，第二场是“‘华南模式之辩’”主持嘉宾是中国房地产营销企业的标志人物，他经历华南地产的11年的风雨历程，并且是华南地区少有的学者之家。他就是合富辉煌集团董事副总经理黎振伟先生。

　　首先有请第一场对话的嘉宾：中国房地产住宅研究会常务副会长张元端先生，广东省房地产协会会长陈之泉，中国物业管理协会理事、中国建设协会会员、济南大学高荣江教授，上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅，加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处副总建筑师刘建，凌峻地产(中国)有限公司总裁左农，箭牌卫浴董事长谢岳荣，中国经营报地产首席记者谢红玲。

　　黎振伟：在广州房地产发展最早，也最快，最成熟，有很多的模式。那么我们就在这种矛盾的中间开始我们今天的论坛。第一场论坛是关于“宏观调控中小开发商的生存之道”。那么在台上的都是一些大型企业的领导，在台下的就是一些中小企业的领导。我们也希望台上的嘉宾用你们的观点，希望你们不要保留，发表出你们的真知灼见。我们第一个题目是讨论“宏观调控下中小企业开发商的生存之道”。因为我们的时间是半个小时，所以我们希望每个嘉宾能够用简短的时间来谈谈。在新的宏观调控的大背景下中小企业开发商上如何有效的调整新政策？我们今天来的这些嘉宾其实都是来自不同的领域，我根据他们的特长也分别列了一些题目。张会长是技术部，他对宏观的事情比较有方向，从企业发展方向，张会长能不能给我们中小企业一些建议？

　　张元端：关于这方面有两条概念，一条是品牌战略，一条是连续经营。如果有这两条，中小企业可以变成大型企业；如果大企业没有这两条，大型企业也有可能变成中小企业，因此我觉得对于中小企业来说，市场对它来说是一视同仁的，市场不会因为你是中小企业而对你有所歧视，谢谢大家。

　　黎振伟：张会长发表的是品牌与经营，因为中小企业品牌本身不是做得很大，但是对中小企业来说也不是很容易做到的，但是不容易做到的也是你最需要的。下一位是陈志全会长，他过去是做管理，现在是做文化，那么陈会长对我们的生态是有做过研究的，你对我们的中小企业发展之道也发表几句吧！

　　陈之泉：小企业有小企业的优势，但是不能因为自己小而方向不明确，我觉得小企业在房地产方向上面应该要有超前意识。首先要在确保质量方面，不能因为小而降低它的水平，要像打造劳斯莱斯一样的手段区制造我们的房地产；另外一个我们现在的建筑者不能像以前，也不能像现在的水平。起步要高，要建不污染的建筑，我们的建筑现在是有污染的。但是建筑本身在使用过程中要消耗大量的能源，我们的电来自何方？由煤转化而来，我们的煤又来自何方？煤是在矿里挖出来的。我们的建筑有物资建筑也有化学建筑。它会产品大量的污染，大量的物体污染河流。所以我们要尽量减少资源消耗，以后建筑物要隔热，另外一个建筑物要舒适、无污染，绿色建筑，以后所采用的能源都是太阳能，所有的污水处理之后循环使用，垃圾也要经过处理。所以我们的小企业一定要树立好自己的标准，希望能够比大企业做得更好。

　　黎振伟：说得很好，要有劳斯莱斯的思想。一定要因为自己小而降低自己的标准，这点我觉得非常重要。下一位嘉宾是来自四川的高荣江教授，他也是国内在物业管理有参与，那么您对这个问题有什么样的看法的？你既是学者又是优秀企业家。

　　高荣江：感谢主持人。能从重庆赶来参加今天的论坛，非常荣幸。说到中小房地产企业的发展，我认为无论从市场需求还是政策面，都可以说是一个“黄金时代”的来临。

　　首先从市场层面看，经过多年的运行，对大户型的需求空间已相对减小。所以说，从市场细分的角度看，现在对中、小户型的需求绝对是大于大户型的。以我所在的海宇集团来讲，其在重庆北碚新区的小户型商住楼（40～60㎡），尚在工程设计阶段即有近300人预订，出乎开发商的意料。这就说明市场的主打方向已有所转移。对绝大多数工薪族来讲，就新一代消费者来讲，持币以待的还是对小户型“爱巢”的青睐。

　　其次，新政出台的本身也说明了上层建筑对经济基础的反推力。由此而见，我们也不能对某一事物只见推动力不见反推动力，只见作用力不见反作用力。

　　另外，中小企业甚至可以借东风，借助于大楼盘的优势打好太极拳，借力打力发展自身。我现在管理的状元府第、缙水楼台等项目面积为40万平方米。但数家中小地产商借助于大盘优势，畔其周围已打造出来的交通、景观、餐娱环境，咬住小地块不放松，结果反而投资少、见效快，很快就做大做强了，现在反而与大盘对峙相争了。

　　再就是无论大型开发企业，还是中小企业，都应当走多元发展之路。譬如物业管理，我曾放弃政府机关、开发商方面的优厚待遇，专门用近10年的功夫就此实践和教学，发现其中大有可为。现在全国有100亿平方米商品房受托于物管服务，广州、深圳、上海、北京等城市覆盖率已达70%以上，其他大中城市亦在50%左右，广州物管行业GDP的比重已达2%以上。可见这一就是产业潜力很大，很多业内人士都讲前期物管要亏损，且亏损面较大，但我在实践中却发现完全不是这样。这正如《经楼梦》中王熙凤的物业管理模式和贾探春的管理模式不同，其取得的效果也不同一样。只要把物业管理服务的内涵产业链与外延产业链拓展出来，就会形成独立的产业效益。重庆就曾有过一些开发商甚至大的开发企业在其困难时，反而靠物管支撑局面的案例，这也是一种反推力嘛！

　　说到底，新政也是适应市场，适应民情的。中小企业正可以抵住这一先机，大可有为。

　　黎振伟：高教授刚才进行了一番精彩的演讲。下一位嘉宾是周总经理。周先生的企业做设计，我想，他做设计，设计完了以后怎么投资呢？特别是中小企业，钱不多，但是产品又很好。我不知道你对这一点怎么看？谈谈您的见解。

　　邹毅：大家好！很荣幸来到这里谈论这个问题，刚才高总也谈过这个房地产经营的态势。提到不管是作为大型企业还是中小型企业的发展模式。我们这边作为上海房地产专业投资顾问公司，我们现在感觉到中小企业的融资或者企业转型的角度来说的话，资本的结合，包括企业转型模式的结合，达到多元化的渠道。其实是现在一个非常重要的主流。因为现在整个房地产市场已经受到了国家的调控，在资金上层面受到了一个很大的阻力，特别是在拓宽这个角度上来说。在这方面，我们结合中小企业，我们在打造融资品牌的时候有几点经验要跟大家分享一下。第一点就是中小企业首先就要做一个合理的规划。之前我们遇到过很多的客户，拿着一张施工图，过来跟我们说他们企业缺钱，希望我们能够给他们融资。这种融资方式产品非常大的影响，效率也比较低。所以我给大家提一个建议，首先要做一个好的融资包装，准备搞什么样的机构，你的策略怎么样？在多长时间内融资，你的融资时间需要尽快的缩短融资的企业。第二个就是说，融资是在开发阶段取好的渠道，现在有很多种，国际有比较多的像国有银行，因为我们在银行贷款是需要付利息的。现在有很多种，一些主流的商业银行，还有一些国有的商业银行。另外一个可能就是说，我们在上海主要的机构才能流通。一般我们说的就是外资进入，就现在的实际操作来看的确有很多外资。针对这样的一个市场环境，他们可能有各种各样的操作手法，刚刚有的收购，那么企业与企业之间也有着不同的操作手法。在这一点上我只是给大家提个建议。或者是从融资和打造的平台上来看只是一个策略性的把握，怎么去策划。其次一点就是怎么在最快的时间内找到我们的合作平台，达到效果。我只是站在投资顾问这个平台上提这个建议。

　　黎振伟：合理的规划，多元化的策略，我想问一下周总，你们最近融资多少万？

　　邹毅：这是一个很敏感的问题。

　　黎振伟：我们下面一位嘉宾是来自加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表首席代表刘健先生。我想问一下，我们的中小企业怎么去借鉴？我想加拿大和中国的做法肯定是不一样的。

　　刘建：我在加拿大听过一句话，“好公司是卖产品，比较好的公司卖技术，最好的公司买的是交易”。他没有说是大公司还是小公司，只要你能达到这个标准的话，你就是一个好公司。现在中小开发商的压力是比较大的，现在实际上是90%的工程是由小的开发商所完成的。其实现在小的开发商压力大，我觉得实际上是不公平的。为什么？因为政策有机率占到70%以上，国内的中小企业都具有挑战性。比如说面积减少以后，那么使用率肯定是很敏感的，提高了以后又做什么呢？建材，成本的厚度是不是能够帮我减薄。它有一些新的科技，它是一个综合性的发展，那么作为一个设计公司来讲的话，我们希望不单是跟大开发商合作，我们也希望能够跟中小开发商合作。我们公司是国外的一个公司，国外的市场比较平和，政策比较正常。国内是处在一种高度发展的情况，它的政策是时常有变化，那么就意味着和开发商合作的调整能力比较强。我们公司单单在加拿大，我们也遇到一些情况，中外开发团队就这方面能够给一些策略，给他们宏观上一些帮助。根据它本身的特别，我希望能够摆平。在以后的发展，在市场和信心上有所加强，各方面有钱的话，交流和合作也会比较成功。我觉得现在对中小开发商能够有一些细微的光顾，其实这是应该的。

　　另外我们还应该在人才、信息上有所加强，如果各方面都比较强的话，那么就跟设计公司合作，能够大大的节省时间沉稳，还可以多了解一些国外信息结合到自己的工程当中，使得你的项目在政策允许的范围内起到一个比较好的效果。前一段时间我也接触过一些开发商，问我是否能够想一些办法，其实我觉得这个只是一个权宜之计，从长远来看，你正面去看这个政策，我有开发商。关键是看你自己有没有这个准备，能够把这个工作进行下去，我们也希望中小开发商在附加值成本这一块有所提升，在使用上有所提升。原来的销售价格是一万六，现在是两万四，我觉得这就是一个好的发展，所以我觉得应该到来时机真正到来了，顺着这样的路去走，谢谢大家。

　　黎振伟：下一位嘉宾应该是为我们广州这边的地产推广做得是最多的，他就是凌峻地产(中国)有限公司总裁左农先生。

　　左农：谢谢大家！我觉得我们中国房地产怎么赚钱？其实不是赚房地产的钱。应该是赚市场的钱。比如说广州，以前广州的土地是4096元每平方米，去年是4000平方米，也就是说每平方米就能够赚两千块钱的样子，以前一平方米卖几千块钱，现在每平方米是卖到9000块钱。你说它的成本又有多少呢？肯定是不多的，主要是赚土地的钱。所以我觉得中小开发商就是没有土地，没有土地就很难赚到钱。所以说中小开发商并不是不可以在北京、上海去发展，只是他们的资金决定了他们很难在大城市发展。这就设计到人力问题。所以说我觉得中国现在的中小开发商要获得一个可持续长久的发展，一定要转换你市场的主要方向，从一线市场转到二线市场上去。最近有一个开发商在广西沿海城市，用了不到两个亿就获得了一千多亩的土地。这一千多亩的土地就可以使你获得企业未来发展的可持续成长。两个多亿在广州能够买到多少土地呢？我想大家都心中有数，大概10万，一年两年或者就卖完了，下一个土地在哪里呢？你不知道。所以说中小企业很重要的就是，你要确定你的力量在什么地方是最强的，你要通过获得土地的增值来获得赢利。这是我最核心的一个观点。

　　黎振伟：下面有请箭牌卫浴董事长谢岳荣先生。

　　谢岳荣：我觉得中小企业主要是资金不够。我觉得主要有成功的地方：一个是它的构成效率比较到，技术成本比较低，它在产品上追求个性化，精工细做。我觉得中小企业，一个应该是以农民化为城市，避开像大型企业，从一线城市转化为二线城市，实际上南海也是不错的。在城市的承销，像安利已经从城市向农村转移。现在佛山就有这样一个成功的案例，就是说跟当地的村委会或者是镇联合开发，最起码它这个土地的钱就不需要了。开发这样一个工程，而且很多土地都是非常优质的，联合开发；第二中小企业之间也可以联盟，如果你联盟起来的话也就变成了大企业；再一个品牌联合的开发，比如说房地产公司没有品牌的积累，每个楼盘都不一样，连续不起来，这个楼盘是谁开发的？作为一个企业的无形资产的经营是重要的，品牌也是很重要的。小企业不要忘记这方面，小企业如果不进取，是永远也长不大的。

　　黎振伟：我们谢总是典型的广东人，他讲话不是很假，我发现他句句真言，其实把我们管理学的品牌都讲出来了。最后一位请我们中国精英报记者谢女士发言。

　　谢红玲：谢谢主持人对我们报纸的夸奖和对我本人的支持。我是一直房地产报道的一线，关于这个行业大概有6年的时间。应该说一直是在观察企业的成长，但是最近发现状态的确是跟以前有点不一样。从品牌的动作和频率，大家也知道万科在不久前收购了南都大部分的股份，还有是我们大家一致关注的顺池。其实这两个企业是大企业，但是它们也是从中小企业走过来的。这也让我为很多中小企业担心，是不是在以后我们中小企业的生产空间就没有了，是不是有一些企业会从这个行业消失呢？我告诉大家，我最近采访了两家企业，我从这两家企业里看到了中小企业的希望。一家是张在东的风尚，还有一家是北京一家别墅，他们一个是在别墅方面做的非常好，一个是在科技方面做得非常好。因为他有这方面的专业，而且做出的产品在市场上很畅销。所以很多土地方、资金方主动跟他们合作，据说张在东在选这块的时候有50多块地，在科技方面他附加值做上去，他做完这块的时候，听说张在东在南京开发的这块土地是别人找他的，而且有很多的资金商想跟他合作。所以我想说不是中小企业就没有出路，他们的事例说明只要你有专业性，你有你的独门暗器，会比看上去很大的开发商过得还好。

　　黎振伟：谢谢谢女士，其实我们很多大企业都是从小企业做起的。我发现我们广州很多大企业都是从97年的那个时候开始成长的。

　　张元端：洗牌不洗牌，我觉得这个是要慎重，不要轻易的洗牌。不要小看洗牌，不要觉得有几家倒闭了就说它洗牌了，这只是个别的企业，不要把自己搞的心慌慌的，大企业能够办到的，我的中小企业也一样能够办到的。不是要把很多企业都搞倒闭，我不知道在座各位跟我有没有同感，所以各位要慎重这洗牌两个字。