钟伟：非常高兴能够来到这里，由于广州是一个奇特的地方，房地产市场的发育以及开发的水平在全国是比较好的，华南模式在全国也是比较成功的。但在广州市政府和广州市场经济越来越好的情况下，政府的不思进取和开发商的创新这两者之间的反差很强。

　　很高兴有这个机会来这里就金融谈一谈。我想讲五个内容，但是会讲得非常快，如果有听不清的地方，或者是听得不太懂得地方也不再解释了。对于金融市场我想讲五点：

　　1.传说当中银行的钱过剩，钱是太多的了，这种说法是不对的。

        从存款和贷款的利息来看，存款比贷款多10多万亿，可能有些人会认为商业银行有非常多的存款，非常地吃亏，这种说法是不成立的。因为截止到2006年6月，商业银行通过购买国债、购买经营债等等，因此剩下的钱已经不太多，我估计到今年的9月份，商业银行可以用的流行性资金不会超过几千亿。因此从今年的第四季度到明年的第二季度商业银行信贷的速度都会放慢。

　　第一，银行信贷高速扩张之后有所放缓。国有银行和股份银行上市之后。商业银行的市场化是不受到政府的干预，政府各职能对商业银行自主经营的干预有明显的收缩。这就导致了商业银行是以市场的形式，而中央政府是以它自身的判断形式的。两者之间出现反差，所以信贷的控制和信贷的增速用形式的手段控制是非常困难的。

　　第二，房地产信贷从今年8月份的形势来看，它不仅没有收缩，反而持续快速扩张。我记得有些国有商业银行或者股份制银行在信贷出来之后，就是开会。第二天召集开发商讨论，向开发商承诺，我们一定不会减少对你们的贷款，因为你们是我们的优质客户。所以截止到整个上半年对于开发商的增加2700多亿，同比增加了50%—60%。开发商的资金来源是16%点几，所以，人人都看好房地产市场。

　　第三，有些地区会有比较明显的房地产企业规模上市，从市场之间的利益来看。05年的第四季度到06年的第三季度，在短短三个多季度里，货币市场资金的利率已经从2.2个百分点提升到3个百分点，提高了0.8个百分点。所以对于开发商来讲，无论你是从商业银行贷款，或者是直接融资，这个融资成本都在急剧的上升。如果今年年底开发商贷款利率在8%左右，明年可能在这个基础上增加1到1.5个百分点，房地产企业上市融资就是不可避免的。

　　第四，外资进入房地产行业难度加大。不要听学者说那些文件是没有用的，那些文件其实是有用的，也不要小看那些文件，关键是看外管局如何执行这些文件。外资进入房地产的各个环节难度在加大，尤其是销售难度在加大。但现在的开发商市场和租赁市场还没有显著变化。这是目前一个新的趋势。

　　2.判断利率和汇率走势的规则

　　第一，利率调整的“易纲规则”，利率态度的规则就是看档期存款一年的利率和两年的利率两者之间的差别有多大？如果两者之间存在一个显著的差异，比如说差距0.6—0.7的差异率的话，那么我们认同贷款就会增加。

　　第二，汇率调整的“易纲规则”。我在4月份的时候写了一篇非常简短的文章，今年人民币的价值相比美元来说可能会突破7.7的汇率。但是从现在人民币和美元来看，到今年年底很难突7.8的利率，所以这是关于判断人民币汇率调的简单规则。“易纲规则”的好处是现在中国银行调整利率和汇率都是滞后于市场，但是对市场的冲击非常小，能够保证汇率市场和货币市场的平稳。

　　房地产金融的转型趋势

　　第一，商业银行贷款的授信化和直客化。

　　第二，从滨海新区看房地产金融的转型方向(土地的相对集中、多平台融资和直接融资)

　　第三，外资在开发、销售和租赁市场上份额的相对变化。

　　对开发商而言，以前我们知道把销售贷款和市场贷款打包在一块，进行封闭制度管理，这样就助于化解商业银行对开发贷款的风险。因为房地产开发的风险不良率大概是在7%，而按揭贷款方面的不良率大概是在2%，所以当我们把销售和开发捆绑在一起的时候，它的总贷款不良率大概是4%。我们现在的商业银行很难控制购房者的贷款。一个项目是由一个银行来按揭贷款的，但以前商业银行评估的是按揭人所购物业的价值，而现在商业银行评估的是按揭人的职业、年龄、未来的职业前景等等。对按揭人本身的负债能力进行评估，对他们提供一个信贷额度。或者说，原来的直客是针对物业公司的，而未来的直客是针对贷款购房者的，是针对借款人的还款能力，这种贷款是直贷给个人的。

　　第二个是我非常关注的，因为我纯粹是搞研究的，所以开发商不要找我，我不参与任何项目。研究员到我们这里看滨海新区，很少人把滨海新区和开发商的问题一起来讨论。但是我们可以看到，邓小平主政时期是珠三角模式、江泽民主政时期是浦东模式、胡温新政必然是滨海模式。滨海新区是作为政府的标志在东海。滨海的政策一定是未来十年在全国将会被普遍拷贝。那么珠三角到滨海这个地方，有哪些政策可能隐性符号呢？我觉得一个就是土地的储备，因为滨海新区的各个区，区有区的规划部门，区有区的土地的储备销量部门。那么在滨海新区土地所有制的改革恐怕是直接由滨海新区的管委会来管理，那么这就给我们一个启示，这种政策如果在滨海新区推广得非常好，那么就会被规定到地级市以上的部门，这是一个发展的趋势。

　　另外滨海那边一个好的政策就是可能会引起金融机构的合并经营，金融机构的合并经营就是房地产多平台的问题。从我的理解角度来讲，通过银行信贷房地产开发商，贷款可迅速进行。其他的一些滨海新区的做法也值得大家考虑，例如滨海新区对企业的所得税合并为15%，就意味着公司企业不再是企业，真正合并之后的税率一定会高于滨海新区现在的所得税(15%)，我估计大概在22%或23%，这是未来强国在合并之后企业所目前所得税的大概问题。所以大家有兴趣的话，就可以去研究一下滨海新区它取得的特殊政策。

　　3.外资开发、销售和租赁市场上份额的相对变化

　　在新政之后外资开发、销售、租赁，这三块市场的大致情况：外资进入开发受到的影响不显著，中介市场、租赁市场受到的影响也不显著。例如说，在北京市场2—6月份，外资带动个人购房，每个月购买是在1.5亿美元，但是后来外资的每月购房量一下子就跌到只3000多美元，所以现在增加了外国人在中国买房难度，北京市场跌了80%，上海市场也跌了很多。新政之后对房地产企业转型最重要的特点，从金融的角度来讲，就是要使得房地产开发企业的资金的流出和流入都要分层平缓，现在我们可以看出房地产开发商资金的流入和流出出现了一个很大的反差。一直到进入销售环节之前，这个项目都是在超前的。而在销售环节之后，开发商逐步地还清贷款。那么以后的金融服务主要是使得开发商的资金收入跟支出能够平缓，如果要做到平缓就需要借助于资本市场或者银行的力量。因此以后，我想更多的开发商从开始规划土地的开发过程当中就有可能需要银行的担保，等等一系列的支持。

　　那么对外资进入房地产的分析是有实际的效果的。

　　案例一：A基金是注册在香港的国际著名投资基金，在国内未设立营业机构。按照新政的要求，基金不允许在国内买房，基金如果要在国内买房，就必须符合商业存在的实际需求，仅仅是为了防止房地产销售而已经而禁止。

　　案例二：就是2006年3月，中东的B基金一次性购买了上海某外资房产公司开发的100多套住房，均价达到每平方米4万元，合同金额超过6亿元人民币，所以根据新政之后的做法，外资如果要这样做，这款应该汇到相应的银行，然后再把款付给开发商。所以对开发商来讲要卖房，卖给外资的难度增加了。

　　案例三：对外资投资，我们知道很多都是用这种方式。外商来收购我们中国境内开发公司的股权，然后把中国的开发公司变成中外合作的开发公司。中外合作开发在利益分权制不是根据出资的比例来定的，这是一个约定储存的操作方式，这种操作是受到很多限制的，中外合作企业这几年的漏洞太大了，那么带来的一个境界的影响，无论是中外的房地产开发企业都是有一定难度的。因为我们做过这个项目就知道，外债是转移利益的最好手段，因为外债是在税前开发的。那么对于境外个人购房来讲难度也在加大，我们看一下它的渠道。

　　境外个人的购房资金进入途径

　　1、 境外个人购房者直接将购房外汇资金汇入开发企业账户购房（45%）。

　　2、境外个人使用其在境内的人民币收入和其他人民币资产购房(20%)。

　　3、境外个人以其他用途将外汇资金汇给境内亲属，由境内亲属直接到银行办理结汇，使用人民币资金带其购房(15%)。

　　4、 由境外个人购房者以自己的名义将外汇资金汇入境内，经外汇局核准后结汇，使用人民币资金购房(20%)。

　　4.本币升值和房地产价格

　　户型的面积不关政府的事，至少我还是喜欢大客厅的。政府有很多虚妄的想法，为什么会这样呢？主要是担心土地供应太多之后人均0.75的数字保不住，你不可以转变一个思路吗？现在30%是商业用地，只有70%的是工业用地，所以政府真的要爱惜土地，就应该把70%的工地用地改变一下。

　　为什么外资会想进入中国呢？通常来说人民币是有1.5的升值水平，这样的话在国内所有的资产，包括所有的房地产、股票有60的空间。

　　从国外房地产发展与贷币之间的联系来看，美国房地产的上涨，90年代是一路走强，然后到2000年再开始有回调，只是他们的美元走势比汇率走势要晚两年。

　　这是英国的房地产价格，可以看出英镑的走势是怎样的情况。

　　这是日本，75年到95年这20年间日元和美元不断的上涨。日元的汇率崩溃之后，日本的房地产也随之崩溃。

　　因此，各位如果你们不认为人民币会贬值，那么房地产没有办法下降。最少从外国人来看是这样的，最后一点想给大家几建议，当然学者所做的建议通常是不负责任的。

　　5.大型开发深的转型形势

　　第一、更国际化融资平台；

　　第二、更专业化的企业架构；

　　第三、更依赖资本市场的直接融资；

　　我并不认为中国的房地产企业已经足够产业化了，因为它覆盖了整个住宅市场的，从高端的住宅市场到大型住宅社区的开发，因此它不能说是一个专业化的公司，因此我希望房地产开发商能够更加专业化，使得你的商业模式能够很快的复制。

　　美国和英国的房地产市场即使是出了一点什么问题也是没有什么的，因为它的资金市场是很发达的。在东亚地区包括日本、台湾等等这些地方，当房地产价格猛烈下跌之后，他所打击的主要是中高级收入阶层，在香港也是一样，然后给中低收入带来的困难就是非常严重的失业。所以如果房地产开发市场能够更依赖于资本市场去做的话，就能够抵御周期。华南的开发商在全国是做得比较优先，也是比较领先的。那么在北京、广州、上海有一些黄金地段是可以动用的，开发一块就少一块，如果你还只是开发一块地卖完以后就走人，这种方式是不能持久的。应当考虑在整个市场当中持有一份物业，你应该在黄金地段有这样的计划。比如说房地产开发商和政府的企业是有密切联系的，他们要通过股权收购等等各种方式把地方上的地头蛇收购过来，大吃小，甚至是将小开发商排除的局面也是不可避免的，大概就讲这几点，谢谢大家。