主持人：谢谢张会长，接下来为我们演讲的嘉宾，他曾经上述万言，建立中国住房改革，他是国内实施住房贷款最早的提出者和积极的推动者。2006年他又在国内房地产界有过一系列的控制率讨论。他就是著名经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生，他演讲的题目是“当前房地产领域的一些错误认识”，下面有请董先生演讲!

　　董藩：首先纠正一下，我不是著名经济学家，而是一个老师。时间到了，请主持人提醒我。张会长、各位朋友上午好。由于要赶课，本来我想与开发商的一个对话和座谈，我原来想讲的是十大错误认识。我昨天半夜才来，告诉我来了很多记者，所以我现在害怕得不敢讲了。所以我现在是临时想的一些东西，来这里时没有带资料，有可能不够讲。如果不够讲，那我就讲一两个错误认识吧！希望大家不要报道，我们就当作是一次交流吧！看过我的博客之后再报道。

　　我要讲的是中低地产的对策问题。第一个大的标题就是：新的游戏规则。经过一年半的调控，一系列的操作，房地产市场逐渐用一些新的游戏规则。我们不知道这些游戏规则会走多远，但是现在来讲它已经有了这样一个正面。第一个就是说政府与市场关系发生了变化，我们在前一段时间忘了还有宏观调控，那么现在让大家议论纷纷，说这还是得要我管，就开始重视这个问题了。第二点就是中央政府的变化，中央政府采取行政措施，干预市场。还有开发户型受到了管制，这跟以往有些不同。再加上有一些地方开始搞双控。新的游戏规则对市场有哪些影响？我想大概有这么几个方面：

　　第一，市场的控制空间受到了挤压或者是泛滥，现在是挤压，大家都认为是受到了挤压。我认为不一定完全是这样的？有两点理由：1、是如果是这样的话，那么那一块就要退出来让给市场。2、就是说住房保障，它有不同的思路。现在政府的思路还是搞食物保障，我们在劝导政府放弃搞食物保障和搞货币保障，因为食物保障是死路一条，这个我很早就发觉了。它还再往前走，我觉得早晚会回来的。去年我演讲的时候有人问我，我告诉他：“现在政府的钱正在路上。”

　　第二，产品生产决策受到了管制，宏观调控使用了一些非法手段。从我个人从学术上的角度来讲，宏观调控就是宏观调控，最好不要使用非法措施。但是我们有些地产还是使用了宏观措施，其实还有一些手段是可以使用的。那么，就是说房价上升这么快，出了这么多问题，那么政府就需要调整。这个问题我一直是觉得很奇怪的，我问政府的官员，你在卖西瓜的时候会把所有的西瓜都切开放在那里吗？我想肯定是不会的。地产方面，我已经跟你说过了，你三天能够批给我吗？我去澳大利亚回来以后，你批给我了吗？我想也是不一定的。但是我觉得最好是时间上再宽裕一点，当然如果是再管的话。

　　再一个就是说个别的开发商在市场当中可能会退出。已经有很多开发商表达了这样的心声，或者说它对商业地产有一定的解释。现在的开发商也受到一些约束，除了刚刚提到的那些外，比如说产品的定价问题，作为开发商来讲他是一个商品房，如果定价低了，卖得很好，他可以往上调。定高一点他还是会下来，如果我定低一点的话，那么税务局就会查，他会说我逃税，那么这之间就会有一定的差异，开发商也不知道怎么跟政府协调了。

　　第二个问题就是中小企业会分房地产。但是我认为还不会这样，不过这一点我的观点和他的不一样。我个人是这么看的，建筑和商房的商场特点有三个多样性。这个本身它就排斥标准化产品，开发商提出市场多样化和市场经济的相关数量有内在的要求。第二点由于种种原因，开发目的就相互割裂了，并不是说一个城市就由一个开发商来造，都是一块一块来建设的。那这就是各个区的差别。比如说我们广州一些大开发商来做小的建筑，那么它的运营非常高，所以就没有必要了，因为它的费用非常高。

　　现场的中小企业也有商房的积累，干一两年就跑掉了。还有一些其他渠道，其实我自己也感觉到了。比如说在开发的时候，我钱，他有地，然后跟他合作。如果这个地方只是盖三栋楼，另外一个小开发商在另外一个地方也开始做的话，那么我想你是击不垮小开发商的。所以现实已经证明了我的观点，之前有很多开发商都说：“完了，要垮掉了”。

　　其实这个行业是什么呢？这个行业和餐饮业和服装企业是一样的，你不可能把五星级的酒店也给排除掉吧！还有金利来这样的企业你可能也把它排出掉吧！

　　最近我也跟一些开发商做了一些交流，他们也说出了自己的一些方案。比如说有小孩的时候，你这个空间是可以调整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以调整的，如果将来有了保姆，那么你可以住在功能间里。比如说卫生间也可以调整，这样的话就可以避免人多的时候或者是比较着急的时候。还有洗手与马桶之间怎么弄到一起之间？一般马桶出来了，洗手的东西进去了，这样的话就能够大大的省很多空间。

　　第二大点就是要到小城市去，现在的经济增长速度快，带人口增大的趋势很明显，我们要看到未来市场，否则的话你的投资就不会来。

　　第三点是，如果是功利建设的话，一定要民营经济，不要国有经济，这不是排斥国有经济，而是跟市场有关系。

　　第四点：要扩大沿海城市的周边，要善于合作，不要吃足食。我们的企业大多数是家族式企业，如果你缺钱的话最好是放弃这种家族式，如果是外来的人不太喜欢这种家族式。现在银行和商业银行上的想法是完全相反的，再一个就是民间资本，他也要宣传好的项目。因为对每一项政策来说都有一个科学的合理性，那么我们在认识问题上都应该有一个积极的心态。政策不像法规，它可能随时会动。这一两年是这样一个政策，我们发现不合适，或者发生变化需要调整。一个方向改变，紧接着就出问题，出了问题怎么办？政策方面随时都有可能会动的。最近也有一些开发商找到我，希望内容有一个培训，谈谈对政策的一些认识。像北京的“阳光一百”，他们去年对整个市场吃得很透，当别人在慌的时候他不会。这里我还有很多例子，只剩下四分钟的话就没有办法再讲了。谢谢大家。