主持人：下面我们请出的一位是中国房地产的元老，他提出了房地产市场化进程，他提出了房地产业周期波动规律。研究新观点、新理论，在我国房地产市场化进程中有着深远的影响，他就是中国房地产住宅研究会常务副会长张元端先生，有请张会长致词暨本次论坛的主旨演讲。

　　张元端：尊敬的陈之泉会长、尊敬的主办方领导，尊敬的各位嘉宾、各位媒体的朋友，大家好！

　　非常高兴来参加这次论坛，这次论坛的主题是：探讨华南地区与文化有机融合之道，这是一个很有意义的题目，我想就这个题目谈谈中小套型自身利益的有关问题。

　　大力发展中小套型住宅是宏观调控的主要措施，当前正在进行的房地产市场调控，概括起来讲就是通过行政干预和经济共管双管齐下，对供求两个方面进行方向的调整，以达到稳定房价的目标，那么“国六条”、“国十五条”等房地产新政，那么房地产新政新在哪里呢？我想概括起来，有以下五个方面：

　　第一，建立新的住房供应机构。也就是说，我们在90平方米以下的住房面积所占的比重必须达到开发总面积的70%以上，其中包括经济适用房。新的供应住房机构具有划时代的意义，改变了我们前期供应机构和需求机构严重错位的现象，所以我认为这是具有划时代的意义。

　　第二，建立新的住房需求机构，重点满足当地居民的居住需求。

　　第三，实行新的经济政策，建立新的供应机构和需求机构的目标，以及有关的税收方面出台了一系列的新规定。

　　第四，提出了一系列保障制度的新要求，加快城镇廉租住房的建设，进一步完善了住房保障制度。

　　那么我想完善住房保障制度，也是这次宏观调控重要的和主要的目标旨意。只有把住房保障制度建设起来，我们的房地产市场一些矛盾和问题才能迎刃而解。打个比方，我们在城市里面，有车行道和人行道，各行其道，但是我们现在在住房问题解决上面，人和车都挤在同一条道上，因此我们发生了房地产业和解决住房问题的矛盾。如果我们把住房保障制度建设以后，就像城市的道路一样，各行其道，有钱的人就到市场上去买房，没钱的人就到市场上去解决住房问题，那么房地产很多问题都可以迎刃而解。

　　第五，建立市场新的市场秩序，在整顿规范房地产秩序和完善房地产土地披露制度提出新的措施。

　　上面所说的五个方面当中，大力发展中小型住宅，建立新的住房供应机构，这也是调控重要的和主要的措施之一。我们必须清醒的认识到发展紧凑型的中低价位的普通套房，绝不是一时的权衡之计，而是对以往的住宅倾向进行反思以后的方向性调整，是必须长期坚持的战略性目标。

　　首先我们从地产来看：日本，都是中小套型住宅，日本的地产平均是85平方米；瑞典平均是90平方米；德国平均是99平方米；新加坡小于100平方米的住宅面积也占了75%以上，他们的总面积都比我们高。日本是三万九千美金以上，瑞典和德国在三万美金以上，新加坡去年是两万五千美金，他们不是缺少钱，而是缺少土地，所以他们长期以来主要是发展中小型套房。而我们国民生产总值才一千多美元，人口众多，土地资源有限，可以说既是缺钱又是缺地。我们过去的人均土地面积是占20%的。

　　其次，从住房保障来看，大户型脱离了中低消费者的消费水平，中低收入家庭水平占社会的绝大部分，是房地产的主体，中低消费水平往往处于住房困难时期，是政府和社会帮助的主要对象，必须为他们供应适合他们经济能力的住房。发展中小户型，中低价位住宅才能够较好地解决广大人口的住宅问题，是建立和谐社会的必然措施，同时也让广大中低消费者成为我们的住房消费的主体，我们的房地产市场才能繁荣健康。

　　从家庭变化机构来看，这些年来，一个子女这样的核心家庭显著增加，家庭规模小型化趋势日益明显。大户型显著提高，现在有的大户型把客厅设置为50平方米以上，只有老夫妻两个或者是小夫妻两个就住50平方米以上面积的客厅里，既没有一定的舒适感，也没有温馨感。所以过大的客厅已经没有设计的必要了，住宅的户型必定要以舒适、实用为本，这是大势所趋。

　　发展中小户型，首先是干好住宅设计，住宅设计是住房开发设计的龙头，有了好的设计才能在面积不大，花钱不多的情况下建出舒适温馨的住宅。有人认为设计中小型的住宅有点困难，其实这是没有问题的。一些大户型主要是占据了大部分的空间，所以会有很多的消极影响，那么我们的人住在里面也会产生一些孤独感，不利于心里健康，并不是越大越好。

　　还有一些形式主义，无法利用的空间，把面积纯粹的分割了。有一次我们是在参观小区，完了之后就发表了感想，发现它把大套型的改为了小套型的。相反，中小套型由于合理设计面积，模糊了空间的功能，比如说餐厅和客厅的功能，可以模糊。减少固定的设计技巧，提高了空间利用率，创造了既紧凑又舒适的住宅。前几天我去参加了一个论坛，开发商在会上说：“我准备做三种套型，一种是89平方米的三居室；一种是79平方米的二居室；还有一种是69平方米的一居室。”92年的时候，平均住房是50平方米，而到1998年套型还大多数是在60—70平方米，近年来也一直在发展中小型套房，现在的问题是我们不能简单的把老的图纸翻出来，而是要用创新，因为我国的住宅发展太快了，可以说是突飞猛进，但是我们不需要它膨胀，更应注重的是质量，品位的提高、居住文化的飞跃。

　　以往的设计也无法用到现在了，必须创新。因此，我们要显明的提出创新这的口号。如何创新？

　　第一，要与时代进步相结合，虽然时代发展，我们的生活理念、生活方式、居住文化和过去都已经不一样了，我们的住宅必然要反映时代的脚步，必然要反映时代的符号。其中有一个问题，我们现在的住宅，它的功能空间增多了，只有卧室、厨房和厕所，后来越来越细分了，增加了书房和杂物间、客厅、餐厅等等，它的功能大概增加了8个，也就是说它的空间细分了。那么在空间细分的过程当中就要好好的解决面积的矛盾。

　　第二，由于与科技相结合，住宅发展很快，新材料、新技术、新工艺层出不穷，甚至出现了数字化住宅、智能化住宅等等。由于中小套型与中低价位相关联，所谓大众化土地型的住宅，故意提倡采用多功能的要求。那么我们一般来说，我们的住宅不需要做到高科技的要求。因为我们要尽量的提高科技含量，特别是应用型，普遍型的一些住房。

　　第三，要有继承的创新，有创新的继承。创新有一个寻根的问题，寻根就意味着继承，而传统文化就是一种根。我们现在的住宅就是要找根，有的是找到了欧洲文化建筑的根，有的是找到了中国建筑文化的根，这个根可以体现文化底蕴，增加建筑的历史厚重感。比如说我们看到有些建筑是很有历史厚重感的。广东地区的民居无论是建筑造型和景观，都有鲜明的历史知识突出至此，深得国内外的好评。岭南的创造民居在于华裔的招式，强调门面的端庄气派，丰富多彩以及艺术性极高的评价，自然色彩的处理，都给人一种艺术享受。

　　岭南的建筑采用了苏林的建筑艺术，又吸取了欧洲园林的艺术，中西合并，营造水景和实景，可谓是运用自如。因此我们开发商一样有责任把广东地区的优秀传统很好的加以继承和发扬，可是在这点上我们做得还不够，我们的地方文化特色发扬得很不够。

　　第四，充分注意功能和形式的统一。现在我们的缺点中，在功能和形式上，不能片面的追求形式，它在功能上体现不出来。例如有些住宅建筑外面是过于烦琐，让看起来就感觉很心烦。另外有些建筑喜欢在后面加标本，全部加就不好看，少数建筑用一下也是可以的。还有就是普遍存在的小区景观过于豪华等等，总之，我们提倡建筑要简洁明快、简雅大方，景观要崇尚自然。我们要通过创新把我们的中小型户型建设成为紧凑性的户型，温馨舒适的新一代住宅，谢谢大家！