7月3日-6日，房地产业界人士以及专家学者习惯性地从四面八方汇聚海南博鳌，参加一年一度的房地产盛会--2006(博鳌)房地产论坛。会场上，他们对中国房地产侃侃而谈，私下里，他们也用第三只眼睛打量着海南房地产。

　　宏观政策

　　SOHO中国董事长兼联席主席潘石屹：海口地产商要盖好房子

　　海南人太少，房子卖给外地人是条思路。海南的旅游房地产发展潜力大，当社会经济发展到一定程度，人们富裕到一定程度，一定会游离出一部分人，他们有旅游方面的需求，也完全有购买力，而海南恰是发展旅游地产的好地方。　

　　虽然目前未有迹象表明海口有房地产泡沫，但一轮又一轮的宏观调控，势必对海口的地产商带来严峻考验。其中，较大的房地产企业资本充足率比较高，达到35%，负债率较低。但海口的中小房地产企业则压力较大。因为他们很难像大企业那样从资本市场获得资金，拿不到地皮或者开工的项目不能如期竣工。由于目前90平方米的定义还不清楚，市场观望在加强，估计国内地产市场甚至会有半数地产商会出局，海南可能也不少于三成。海南地产商当务之急是要盖出好房子，盖出能够对得起历史的房子。如果在里面投机取巧，这个伟大的历史和时代一定会把你淘汰掉。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容：海南要多提供低价房

　　目前山西人、东北人在北京、大连、青岛买房的比较多，多为养老、度假、居住所用。海口，地理位置优越、环境优美、生活配套又完善，因此海南应发挥优势，大力发展度假和养老地产。就国十五条对海口楼市的影响，比如说90平方米70%比例，无论是占海南所有商品房的70%，还是在某一个项目中占70%，其实意义差不了多少。海南今后房地产市场要多提供比较低价的产品，政府要通过税收、货币化补助、信贷的方式使绝大多数的市民进入这个市场。

　　度假地产

　　青岛银盛泰集团有限公司总经理赵伟征：海南的城市缺乏品质

　　从飞机上看，海南的自然植被保持非常良好，但从机场到会场的路上感觉海南建筑比较破旧，并没有自己的特色。听说海南的房子许多卖给外地人，这跟青岛有些相似，青岛也是滨海城市，青岛的一线海景别墅大都是外地人购买，许多有钱人会买青岛的房子但不会买海南的房子，这是因为海南的城市缺乏品质。

　　中房北美投资集团有限公司总裁黄培：有钱又有闲更难

　　海南想把房子买给外地人有难度，现在中国人的观念还没有到买房休闲度假这个地步，海南度假地产的客户应该是即有钱又有闲的人，我，包括周围有钱的朋友都很忙，不可能来海南买房度假。改革开放后先富起来的人们现在的观念还是怎样去赚钱，可能到下一代会有所改变。现在社会有钱难，有钱又有闲更难。

　　杭钢置业海南富春东方房地产开发有限公司副总经理王平：海南建房仍有利可图

　　我们是这两年才在海南做项目，我感觉海南房地产市场仍不规范，开发过程中手续较烦琐，导致开发周期较长。海南房地产另外面临一个问题是本地购买力不足，销售周期也比较长。但同时海南房地产也有自身优势，一方面是进入门槛低，在一些大城市没有几个亿的资金是无法进入开发领域的，但在海南几百万就可以做项目了；另一方面地价较低，因此即使售价不高但仍有利润空间。

　　浙江新湖集团股份有限公司投资部程蕾：海南规划太乱

　　海南我来过两次，感觉房地产的规划太差、太乱，配套不完善。这会影响岛外客户的置业，因为岛外客户不仅仅需要海南的自然环境，还需要城市提供适合生活的配套设施。

　　北京师范大学金融研究中心博士生导师钟伟：我不会在海南买房

　　你要问我海南的房地产我还真不了解，我没有调查也没有数据。但是我不会在海南买房，这样成本太高，我在北京工作，不能从海口到北京从北京到海口这么飞，路上也耽误不少时间。

　　河南双汇地产有限公司总经理陈立功：海南地产品质高

　　每年我都要来海南几次，感觉最近几年海南的房地产市场发展比较迅速，海南的新建商品房品质较高，但本地的购买力不足，岛外开拓方面也存在问题。

　　老人小区

　　建设部中国房地产及住宅研究会副会长张元端：不能做纯粹的老人小区

　　听说海南有部分小区要建成纯老年人小区，我认为这种做法不妥。老年人怕寂寞，大部分老年人都希望同自己的子女在一起，因此，老年人应同年轻人混居。这种混居有三种形式：第一，邻楼。就是老人同子女住在同一小区不同楼里；第二，邻居。就是老人同子女住在一栋楼或隔壁；第三，合居。就是子女同老人一起居住。海南的开发商应了解老人的心态，适时开发这些形式的小区。

　　城市建筑

　　香港华城规划建筑设计研究院(有限公司)大陆总部第一执行官陈勇：海南建筑色调应是灰白

　　我观察了部分海南建筑，发现没有文化底蕴，比较浅。针对海南特色，海南的建筑应深刻挖掘旅游文化、海洋文化、生态文化等。

　　另外，海南是一个多日照阳光灿烂的地方，自然颜色比较纯粹，蓝、白、绿都很纯粹，杂色少，因此海南的建筑最好是以浅灰为主搭配白色和深灰色，这样显得简洁，纯粹。建筑风格可以选择现代派的。

　　商业地产

　　佳阳(商业地产)投资运营管理有限公司执行董事梁晶晶：政府应找卖点

　　海南发展商业地产前景不错，可利用会议、会展等。听说海南的商业地产商希望利用旅游来发展商业，应该换个思路，要以商业带动旅游而不是旅游带动商业。这可以借鉴澳大利亚的黄金海岸等。

　　当地政府应该对本地的商业进行营销，这需要聘请专业的团队，他们可以帮助政府寻找当地的卖点，扩大海南城市的影响，发展商业。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平：先招商才是出路

　　我对海南第一MALL等项目较为熟悉，在我看来目前海口并不是发展商业地产的最好时机。作为一座只有160万人口的海岛型省会城市，而且还含了郊区农村人口，海口的商业地产潜力不是很大。海口企业较少，没有一个中坚消费阶层，而众多的外地游客在海口，大多只是体验式消费，购物消费极为有限。与广东等地的空间分隔，没有发展商业的联动效应。以目前海口的居民收入，支撑几家大型商业机构已有饱和之势，因此开发商应尽量避免再进入商业地产。目前海口很多的开发商是从住宅过来的，还沿用过去的模式。但商业地产和住宅房地产从位置和需求看都不一样，招商谈判的时间比较长，如果先开发后招商的话，会带来一系列的困扰，包括时间上的浪费等，所以这个时候，大家渐渐意识到订单开发越来越重要，可以减少错误，也可以节省时间。先招商，后建造，这才是海口商业地产的出路。