主持人：非常感谢！接下来进行的是商业地产专业论坛，有请主持嘉宾佳阳CBD国际执行董事梁晶晶、凌峻地产（中国）有限公司董事总经理左农，请出的对话嘉宾是中国商业地产联盟秘书长王永平、红太阳集团总经理郑远志、三亚众城国际客运旅业有限公司董事长曾宪云、河南恒基置业执行总裁李宝丰、广大律师事务所执行合伙人蓝永强先生，有请。

　　梁晶晶：感谢这么多的嘉宾来到这里，我们针对商业地产的话题在这里和大家探讨一下几方面。其实商业地产一个是以盈利为目的，第二是结合政策，第三是自己项目怎么做好的问题。请大家介绍一下自己。

　　听说恒基地产的李总，你们的项目在河南，想探讨一下这个项目盈利的过程。

　　李宝丰：商业地产，刚才各位专家、老师都讲了。确实经过我们的操作也明确的感受大这点，难表现在第一拿地址比较难，因为商业地产对低端的选择相对比较高，拿地的时候，大家都风起云涌。拿到地块以后，地面上肯定是一个商业旺区，区域的形成有很多的拆迁。还有在运营过程中和中间的招商，这些过程都确实比较难，开发之后，对我们的项目来说，面临比较大的问题。资金运营的问题，是我们自己处理，商铺采取直接销售。保证资金链条的持续和运营持续、盈利链条的持续。至于怎么来盈利的方面，作为开发商特别是商业地产的开发商是一件很痛苦的事情，本身我们的房价卖到一万，这个时候，我们要慎重的选择，有可能密到七千、八。这样是为了照顾到后面商家租金的承受能力，小业主和物业方面都要建立好的信用基础，大家达到一个共赢，不惜双赢、三赢。"90平米"和"70%"对我们会有一定的影响，这样会造成大量的资金往商业地产流动，所以以后会更难。

　　梁晶晶：曾总你的项目是比较受关注的，那么大的项目你是打算如何操作，或者这个项目有什么卖点？

　　曾宪云：主要是销售方法的问题，本来是要说五分钟，现在只说两分钟。这次大会感受最深的是观点，是政府干预好，还是政府不干预好，我认为不太重要，关键是游戏规则，为什么这么多热爱搞房地产，因为政府的游戏规则吸引这些人来，就像踢足球，足球都好玩，我不喜欢玩，但是喜欢看，因为有意思。如何马上改变这个规则，这个兴趣就没有了。如果政府马上改变这个游戏规则，就没有办法玩了。我们不能埋怨，要主动的，向呼吁政府善待企业家，企业家都是善人，他们想赚钱，都是回报社会，为什么企业家明明知道自己赚钱要回报社会，他还赚钱，是因为他想赚得多多，觉得很过瘾去了，他像吸毒一样。所以，我们不要去埋怨，只是给政府提建议，手掌、手背都是肉，我相信政府也会善待房地产、开发商。我们一定要知道把政府当长辈，不当父母，也要当叔叔对待，要善待。不要自我陶醉。

　　另外，商业和地产的问题，我们公司严格的讲，长期搞房地产开发，现在自有400平方米是我们公司名下投资建设的两所大学，但是三亚建的是第一个在海中填造，紧靠市中心在海中填起来的第一个海港。他是中国第一个十万吨级的邮运港，可能是世界十大邮运港之一。这个岛价值会很大。我们面临的最大问题是人才问题，尽管被我们承认的和被我们要求的，我们聘请总经理年仅税收是600万，是因为缺人才。第二来和我们合作，是让利十个亿还是五个亿？我们是5亿在中间，这叫商业地产的道，叫联手互动让利放，当你认为你的风险大于我，我就让给你很多，当你的风险很小，就应该让给我，叫联手互动。只要是在博鳌论坛，在一起参加这个会的都是免费接待，但是旅游公司的就不会免费接待。

　　梁晶晶：来自江苏的郑总，你和大家讲一下，你们的项目非常大，在江苏来说，你们这个项目其中一个给了沃尔玛，另外一个打算怎么操作？

　　郑远志：大的方面，对操作房地产的思路，大会从昨天到现在探讨住宅的问题，我要告诉大家的是，住宅当年是没娘的孩子，用这个比喻，是说明困难得很。如果一旦进入商业地产的话，你爱把这个培养成人，并且有作为，这是一个非常复杂的。

　　我们在操作这个项目过程当中，同样碰到很多的问题，经过到国外考察，并且请了很多的专家、专业公司和我们做一些很好的建议，在这边和大家分享一下。

　　第一、选好地址，基础要好。我们有好多的商业项目做失败，比如说在一个工业城市，东莞你选择做一个很大的商业城，因为工业城市不具备强有力的消费者。南京责任一个是文化古都，消费能力很强，作为第三讲的重点是发展城市，所以它这几年是很有竞争力的城市。

　　第二，定好位，做商业地产要小心的求证，任何的规范都落后于市场，首先要做比较超强的，在做的过程中，一定要小心的做。

　　另外，要做好产品，这个问题，很多开发商要做到品位最高、规模最大，我是不同意的。而且还要做得最快，今年开发，明年要开业。我觉得这是和住宅完全不一样，我的800亩，建材城是80亩也是用了10年的时间，要分布进行，化整为零。像招商王老师谈到的，招商是作为成功中很大的因素。

　　最后一点，赢在经营。任何一个购物中心地段、商业地段，如果没有经营好，招的商不好，你的就会变成垃圾。这是我的一些看法。谢谢！

　　梁晶晶：谢谢几位嘉宾，讲得都很精彩，现在请王永平秘书长，给我们大家讲一下。

　　王永平：刚才打个比喻是苹果和孩子。我是讲娶个媳妇比喻，他本身是受的社会的影响，他有可能是孝子也有可能是逆子。媳妇，在过不下去了，可以离婚；但是其他你离弃不了。商业房地产是煲汤，要熬到一定程度才有味道，才有价值。商业分界线难的是，讲选址很难，他讲的是难是大家都在抢，这是一个误区，说明大家在拿这块地都不清楚，为什么大家都去抢？瑞典很有名的公司，在全球开了很多的家具店，但是北京的店是北三环，那是比较偏的地方，现在北三环比较旺的时候，他又挪到北四环去了，这是每个商业选最旺的位置，什么是好？标准不一样，像娶媳妇，有的喜欢胖、有的喜欢瘦的、有的喜欢高的、有喜欢矮的。所以这样才不会打架。标准的现在都是一风的跟着上面，所以才会出现问题。像沃尔玛就除了四环，没有谁跟它抢，不是最贵就是最好，最好不一定就是最贵。

　　商业地产选择是最难的地方，最关键是大家没有一个标准，最难的是不确定性，在国外不是一个问题，但是在中国是很大的问题。在中国盖一个楼，明天有可能冒出来一个比你更大，这就是一个风险。就是你的对手，你不知道他是谁？住宅不一样，盖了之后，你是卖给他，就会搬到你这里去，商业地产是租赁，他可以转，这是一个很大的风险。

　　梁晶晶：蓝永强律师，你们在行业当中是名列前茅的，根据你手上最大的房地产开发商上市，在这方面根据你多年的经验，讲一下商业地产上市，资金方面、运作、准备有什么准备工作，怎么样持续获利？

　　蓝永强：我实际是房地产的行外，因为事务所的业务分析，房地产是很重要的一块，而且在广东介入得比较早，从93年开始，包括写字楼、商场销售，实际上我们所说的房地产打交道非常多，从局外人说一下，对房地产还是有所了解。谈到商业地产，几位嘉宾都讲了，我个人认为两大难：作为地产来讲，确实有它非常独特的地方，在广州有一些非常小的投资，他赚很多的钱。这不能说是很典型的商业地产的运作。比如说一块地，就是让他做民建，他搞一个市场，花五、六万，可能他每年的收入都超过很多，因为他做成一个市场，他可以有很高的回报率。实际上对于作为商业地产是值得思考的，这中间如何获得最大的利益，如何做可以获得最大的利益？辛秘书长讲的是养孩子的问题。从我们接触的角度来讲，梁女士让我重点介绍这一块，我认为商业地产除了选址、定位，定位决定你如何选址，如何开发，从这个过程来讲，最重要的是资金的问题。卖掉可能是最小的利益，你投资最大。或者这些钱不一定能稳稳当当的赚回来。像很多的地产商把商铺卖给小业主，整个商场没有运作，小业主闹事，政府去找发展商，这个钱你是不是吐出来？这个钱你不一定能挣的稳。只有专业策划时候，你的利益才能最大。从长远里讲，如果要做品牌，资金运作的压力是法律环境的问题，如果是普通老百姓、投资者对地产的兴趣怎么样能够设计一套让更多的钱投资地产，或者分享地产的收益，从这个角度来讲，并不是讲没有钱，我的印象中，很多卖国债的，报纸上登几个亿十分钟没有了，之后发信托基金的，如果有银行担保的话，三天之内也是没有了，你是不可能拿到的，你说没钱吗？有钱。从我们国家来讲，工具是很多的，但是法律限制，也有不受限制的东西，也可以去走，但是总体的经营环境不太好，就是法律环境有问题。如果成熟的发达国家，你要去融资，可以有很多的手段，或者卖股权给别人，纷纷都可以找到很多手段。不是老百姓不要，是因为政府担负的责任，有可能现在是文化的影响。我觉得只要是市场化，制订好规则，普通的投资者，当然可以投资。你认为风险高，回报肯定也高。但是现在的问题是，很多的投资者，赚钱了，也会感谢。如果亏欠了，就怨政府。还有一些调节的方式，像上市，还有做房地产的信托基金，比上市来讲，各有优劣。上市要求没有那么高。根据这个投资的话，大概是15倍左右的投资，如果按照上市来说，你要负债冲销一部分，如果上锐志（音译）市，我是全额掏钱。一旦通过国家贷款，先还掉此前运作的负债，是很干净的上市。时间关系，具体的东西不再细讲。昨天也听了讲座，讲到上市的收购，锐志（音译）的基本内容。如果大家感兴趣，可以上香港银交所房地产信托基金的规范。

　　王永平：刚才下面问了我两个问题：如果谈到商业地产，中国毕竟有自己的特色，怎么做，要取决当地的市场情况。如果要做主题的商业地产，政府的规划是不是支持非常关键，某种程度上讲，成也规划、败也规划，规划商业地产中是大大的，超过对于住宅、写字楼这些方面的影响。商业地产是聚集人流、物流的地产。他对道路、周边的环境都有要求。如果周边的环境不太适合的话，肯定做不起来，如果旁边有一个五星级酒店，又有专业的市场，所以我认为目标不一样。如果光是一个企业、开发商可以做一个比较大的专业性的主题。

　　对于中小企业创造一个商业平台，一个是找专门的公司，找这样的一个平台，或者找我们协会，因为我们有很多的商家、客户，还有很多的顾问机构在里面。也可以通过协会的活动可以找到这些方面的信息。我想不出更多的平台。不光中小平台，大型平台也是差不多的方式。

　　梁晶晶：剩下的时间不多了，请用简短的时间总结一下。

　　左农：我自己操作过商业地产不是很多，对我最大的启发是看过毛泽东写的《论持久战》，我觉得商业地产就是打持久战，要有良好的心态，才可以把战争打赢。

　　李宝丰：作为商业地产，趁势化进程大家可以看到，还有一个比较大的前景，是比较乐观的。

　　曾宪云：欢迎有开发地产才华的人，有票子的人到三亚房地产来。

　　郑远志：我对商业地产的评价就是老师加父母。

　　王永平：我引用《北京人在纽约》里的一句话："如果你爱他，就让他做商业地产，因为他是天堂，如果你恨他，就让他去做商业地产，因为那里是一个地狱。"

　　蓝永强：我简单提一个问题，作为一个商业地产，就是讲共赢的，我的问题是你如何让这个共赢实现？你安排什么样的架构或者分子。

　　梁晶晶：今天发展商在这里交流房地产，我也总结一句话：商业地产的发展关键还是持续经营的概念，无论是在将来以任何一种方式实现利益最大化，持续发展还是最大化，利益最大化也是重点。看台下有没有客人是有问题要问的？

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精彩对话，今天上午的论坛到此结束，下午我们的论坛将进行最后几个部分的内容。上海实业发展股份有限公司总裁卢铿先生，加拿大LVC国际投资集团董事长李辙先生将为我们带来更多的精彩。请大家在论坛指定地点用午餐。