主持人：各位朋友下午好，现在开始下午的论坛。下面请出的嘉宾是全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，她的演讲题目是：绿色地产。

　　聂梅生：我觉得这个会，从昨天早上有轰轰烈烈的五百人，到现在有没有五十人的场景，这说明一个问题，其实我很习惯这种场合。为什么呢？因为今天下午的内容是技术层面的内容，也就是说，"国八条"、"国六条"也好，最后也是要盖房子，越是到最后具体实际做的时候，越是不受重视。当时我在建设部科技司的时候，已经适应这种情况了。从国家层面来讲，科技生产力是非常重要的，但在实际落实的时候，我们国家各个行业产业要把科技进步、技术层面上面的事情提到很高的地位，确实来讲需要很长的时间，所以今天下午我下决心哪怕有一个人听，我都会好好的讲。因为这是很不容易做的一件事情。因为不像昨天很多的经济学家在批判，弄得大家都很激动，真正落到技术层面是比较严峻、实际的问题。

　　昨天上午有一些发言，我也有关于70%的思考，说潘石屹是被惊吓的孩子，从房地产公司来讲或者从我们业界来讲或者从我们在座的设计大师来讲，确实是被惊吓了一把，被惊吓之后的清醒，清醒之后想做一点事，想学一点东西。

　　本来他们批判的时候，我就想举手说话，旁边的人就拽我，你别在这种场合说，别和他们说这件事，所以我没说。昨天有一个问题，提得非常出乎我的意料之外，而且我是绝对不同意那个论断，说房地产业现在应不应该淡出这个话题？房地产是不是应该从中国的支柱产业淡出？因为房地产是粗放型、劳动力密集型的产业，所以影响到我们国家经济发展的质量。由于房地产作为支柱产业总不淡出，还那么热，影响中国自有知识产权、高科技经济增长模式的转变，房地产在这里是一个绊脚石，所以要淡出。我对这个论断是不同意的。

　　为什么不同意？我们不说国家目前房地产处于什么发展阶段，中国现在成为世界的加工厂，是什么样的加工厂？恰恰是世界高科技产业零部件的加工厂。这样的加工厂造成了中国外汇挤压非常之大，像巴所长所讲的那个重要报告一样。这里有房地产的事吗？是房地产业使中国成为全世界的加工厂吗？恐怕不是，房地产不管怎么说，在中国还是在中国销售，没有给外国的房地产加工什么，恰恰是所谓的高科技产业，把中国变成了一个加工厂。我想说太阳能的问题，其实太阳能的光复板绝对是高科技的东西，恰恰中国是生产它的重要基地，包括几乎成为中国首富，在美国上市的无锡商人施振荣。这些新能源在中国生产，全部外销，换回的是外汇。为什么我们国家的太阳能光复板跑到德国、瑞士就成为他们节能的重要产品呢？而我们这部分的产品是耗能的，这些高科技产品在生产过程中极端污染、极端耗能，中国现在就沦为这样一个情况，而这些却不是房地产业产生的。这里我还说一个例子，中国现在成为全世界的加工厂，不是房地产的原罪，凭什么房地产要淡出。第二从国际上来讲，看美国吧，美国盖房子，当时有人带一个团到美国去考察美国怎么盖房子，工地上根本就没有人，就是又高又壮的一个大老黑，管着几台机器，工资非常高，决定是产业化、决定的高科技。所以住宅业在发达国家来讲不是劳动力密集型的行业，恰恰相反是技术型行业，这里说明我们在这个过程中需要一个转型，需要有一段路要走，房地产业本身不是粗放型的，它是一个技术型的行业，只不过在中国现发展阶段，由于目前的情况，它需要努力。

　　刚才讲被惊吓之后的清醒，我在想宏观调控之后要想什么呢？我倒觉得这次宏观调控有一件事解决了好多年没有解决的问题。我原来在科技司的时候，特别注重产业化的问题，这件事情从提出来到现在已经整整十二年了，大概是1994年提出的，但到2006年还没有实行产业化。不管怎么说，中国的奥运工程、大的写字楼也不是农民工在做。这次宏观调控以后有三件事可以合并，可以一起解决，提供了一个非常好的发展契机。一个是绿色地产的问题，绿色住宅推了十年推不动。因为这十年房地产高速发展，不需要产业化，房子也能卖得出去，也能造就这么红红的场面。我一直在想中国产业化路在何方？后来我觉得产业化在现在国家的国策、推动绿色产业、推动省地、推动有型经济的情况下是可以实现的。大家想想，推动"绿色产业"，它绝对是要用高科技、要用产业化来完成节能省地绿色产业，这件事情为解决产业化推不动找到了一个突破口和结合点。因为十年徘徊在产业化上，它原来没有载体，所以这次绿色产业在"国八条"、"国六条"当中都提出来了。这里面总是有打击的、打压的，也有支持的。这是在当前房地产宏观调控形势下，国家支持的是这块，支持的这块为什么不把它很好的发展。调控的这块我们觉得这样那样，肯定会有一些挤压，放开的这块，为什么不去利用呢？我觉得这是一个很好的契机，这为绿色产业的发展开启了一个新的时期。

　　还有一个事件就是"90"、"70"事件，这个事情正在讨论，但是他也有积极的一面，因为"90、70"事情出来之后，通过我们很好的整合资源，提高了住宅功能质量。刚才我讲"90、70"并不一定是坏事，不管90也好，还是80也好，还是70也好，可能具体的数还在变，但这样一个高压线会促使产业的整合度提高，提高他的功能质量，这样的情况下会出现有利于产业化，有利于提高产业平台的新一轮政策出现。像日本，并不因宏观调控之后就不增长了，由于多年来，它对经济、土地、房价的控制，使日本很多的房子都不大，甚至少于90，但是工程质量非常好。他们怎么做的，除了规划设计之外，很大部分是利用小户型、利用工业化促使了在小户型当中有很好的生活质量。但是我们对这两方面的因素考虑得不多，好像生活质量的提高一定是大户型，大环境才能使生活质量提高，恐怕不见得。在相对小的户型中，同样可以造就比较好的生活质量。甚至于针对普通住宅。这件事情的出现会使产业的集中度、产业的整合度提高，未必是件坏事。产业化、绿色住宅这方面里讲，宏观调控可以提高我们的设计质量，提高产业整合的能力。如果在户型很大，很好卖的情况下，没有人愿意去考虑产业化的东西。

　　比如沅陵（音译）做的整体卫生间，我们一直觉得是一个方向，但是在原来那种卫生间、洗手间很大的情况下，哪个开发商愿意做这个整体化的呢？我只要四平方米的卫生间就可以解决问题，他就不会考虑这些事。但是在目前的情况下，就会促使他去想这个事情，所以我觉得它并不一定是件坏事。但我觉得这里面有两个误区：在目前绿色生态、产业化方面有两个误区，到今天还形成很大的冲击。在宏观调控整个推进的形势下，有两个误区要解决，一是绿色生态住宅不等于高端住宅，不等于是豪宅里面的绿色。这件事情在业界也有过讨论，尤其是清华大学的徐博先生、元斌先生都反对这种做法，绿色生态是绿色住宅不是豪宅的专利，不是只有在2万平方米（我就不点名了）才配刷上绿颜色，他应该进入普通住宅。而这部分和住宅产业化要密切结合起来，促进整个产业的发展，这是一个误区，原来不光是我们做的、评的、宣传的，科技地产、绿色地产一定是豪宅，包括建设部评的绿色示范都是在高端评的非常多。我不反对，但这是一个误区。如果这样的话不能使国家的大政方针贯彻到全行业，形成整个能耗下降、损耗下降，这是做不到的。

　　第二、绿色生态、绿色住宅不等于绿色利润。最近我谈得比较多，因为这部分的利润是相当高的。我现在主要是讲业界讨论的、不同观点的，既然是论坛，又在博鳌，可以放开来讲，大家不同意的话，也可以反对。

　　我想讲讲节约这个概念，节约不等于省，如果你认为节约就是省，到处去省，可能就和现在绿色生态住宅和国家的科学发展观不一样。"SAVE"的概念发生很大的变化，狭义的是指省、控制能量、保护环境，这是80年到现在的一个基本概念，这是一个误区，如果不解决这个问题，我们下一步就没有办法做了。原来是下降的曲线，其实就是成本控制，实际上中国的成本控制走到极端的时候就是邯钢模型。在座的很多企业家，你们的利润最大化主要是靠成本控制，成本控制是唯一吗？光靠成本控制企业就能发展吗？比如说从注册时的一千万到一个亿、十个亿、每年销售额达到几十个亿，光靠控制成本能做到吗？这个道理所有企业家都知道是不可能的，因为成本控制是有一定极限的。但是做到极致就是这次讲的全寿命周围，其实我觉得全寿命周围已经有点落后了，可是中国还把他作为最先进的节能省地科学发展模式来讲。其实全寿命周期模式是在上个世纪末期出现的，也就是生产部分的投入加上销售部分的投入等于全部投入。我们原来只是重视生产过程，不重视使用过程，使生产过程的投入增加，减少使用过程当中的投入，全寿命周期的投入从原来传统的发展模式676减到473，会减很多。我们现在的全寿命周期有很多还是用原来的模式，我把它强加后，控制量加大，最后在使用过程中减少多少能耗，在住宅的全寿命周期过程中，50年或者70年耗能减少多少，与原来的耗能比会怎么样。这个是对的，这个数据大家不必怀疑，因为我们已经做过很多了，增加初期成本5-10%会节省长期运行成本的50%-90%，这是事实，稍候会给大家举很多例子，这个不用怀疑，各个行业差不多都是这样子，最后会带来设计、开发模式革命性的变化。如果说我们设计单位，如果开发商连这个也没想明白，那就太落后了，赶紧想明白，不要怀疑全寿命周期的投入。传统的模式是生产过程和使用过程差不多，新模式是生产过程从336加到390，使用过程会大幅度下降，最后整个全寿命周围的成本会减少1/3，这个数大家不用怀疑，这是几十个行业的结果，我反复测试房地产行业，才是这个数据。

　　上个世纪后20年的实践证明这种方式并非有效，资源的浪费和环境污染日益加剧，采取控制和减量的方式受到了质疑。正如美国总统科技顾问McDonough所说的"坏事减少并不等于好事增加"，在这种背景下，从狭义的节约发展为广义的"节约"从Saving变成有效（Efficiency），之后发展成为可持续发展（Sustainability）。本届中国政府提出的科学发展观和循环经济正是如此。实际上一种是从摇篮到坟墓的发展形式，也就是全寿命周期的模式，我从他生到死，这个周期怎么样有效，从摇篮到坟墓是一条思路。循环经济可持续发展是从摇篮到摇篮。一件事的死是另外一件事的生，是一个轮回。这是不一样的，我们做建筑节能、绿色生态，是摇篮到坟墓还是摇篮到摇篮两种模式。这里有误区，我们在这里睡了十年觉，管他从摇篮到坟墓，还是到摇篮，是听不进去的。因为在很热的市场中，理性的声音是听不进去的。科技的声音很难进入这种热的市场。在冷静的冷却的市场中才能更加体现科技、设计、技术方面的价值。我现在怕的就是绿色生态很好，拿过来提升我的企业品牌，提升我的企业竞争力。在这十年当中，我们突飞猛进发展的时候，国外在绿色生态发展中已经是很高科技化了。我们现在要接口的不是把2006年要做的事情接口到1994年提出的改革，不能跟他接口，虽然这些年来，我们进步并不是很快，但是应该跟2006年当前的国际情况接口，我们要从概念上，理念上来做。我为什么讲一个误区，就是担心把原来的东西又捡起来，把发达国家落后东西又捡起来，所以这种争取型、创新型的发展增值模式，通过循环经济创造经济。举个简单的节水例子，水龙头不漏水，这是一种节约的模式。如果是水回用、水再生，用雨水、生态水来做的话就是循环的模式，本来已经被废弃掉的污水，再生出来，这跟我们水龙头节水是不同的模式。我们节约水也可以采用加大保护水源的方法，这也是一种节水的模式。像我们利用太阳能、利用地热、利用热泵，把原来储存在地下的、水力的、土壤里的热能利用起来，这是循环的模式和再生的模式。考虑节能的时候不能考虑被动的节能，应该主动的创造一些新的能源。

　　下面讲一下好事和坏事，在我们这里怎么体现？开发商到底采取哪种模式？我觉得成功模式有很多种，但起码有三种。刚才讨论的时候，我说小户型的事要赶快出东西，规划局让你调整图纸的时候，你要调得出来，你不光是有户型，还有户型基础设施各方面的东西，有区域整体化，有绿色形态的问题，起码你的总体大方案要出来。这里我反复强调做小户型，如果以它作为切入点的话，有三件事要考虑，一个是建筑环境质量的服务水平，这是属于好事增加的一块。能源资源环境的付出这是坏事减少的一块。这两块不相比，他们是两件事，好事增加不等于坏事减少，坏少减少也并不等于好事增加，这两件事情是取决于我们的妥协和和谐。第三就是造价，Q、L、C这三个元素一定要考虑，而三个元素最后要协调。这里有一个成功模式，（看图）Q这个坐标代表建筑环境质量越高越好；L这个横坐标就是越高越坏，最后A、B、C、D有四个区，利益区被淘汰了。我们现在取决于ABCD的第三种，就是我们所说的成功控制，你到底想花多少钱，这里不详细说。但是在做这个事情时候，三个是现实因素，而不是理论因素，而这里正坐标和横坐标只能是妥协性的，不是互相的抵消，它不在一个平面上，所以他们构不成因素。

　　这里还有A、B、C、D、E几个区。这里的C区是普通住宅区，交叉在这个区里面取决于提供多少的舒适度、消耗多少的环境质量。这里说明一个问题，当然比较高端的"绿建"，现在很多设计单位推崇的可能在A区的顶端，豪宅这部分他有很好的功能质量，消耗的能源群很好，所以绿建不等于是豪宅，绿建不是豪宅的专利，照样可以盖B区、C区以下的普通住宅。

　　下面讲一下"绿建"、绿色利润的问题。这里有很多的说法，我想做绿色，但是要掏很多钱，所以房价也要提高，这个房价提高谁来掏钱？这个图是建设部的一个调查结果，是按照节能标准设计的。第一个图表中19.98、90.08是按节能标准设计的北方地区和夏热冬冷的中部地区设计的。但是在南方地区像海南地区，夏热冬暖的南部地区，按照设计修改成11.12就可以了，但很少设计，即使设计了也很少实施。再来看实施的情况，在北方地区按照90的设计，实施率只有1/3，这说明实施的很差。在南方地区虽然设计得不多，但是南方确实没做，有可能是因为南方比较实际，不忽悠。我不喜欢设计就不会做，喜欢这个设计就会做。

　　商会自2001年起开展"全国绿色生态住宅示范项目"推广工作，已建立了23个绿色生态住宅示范项目，分布在全国14个省20个城市，建筑面积约700万平方米。

　　这是具体的生态示范项目的经济分析，（看图）我们选了23个项目有代表性的，有现在大家属于公寓性开发比较多的中高档的，像西安的枫林绿洲，小高层100多平方米，有别墅。像成都的锦城豪庭还有北京的当代万国城，各式各样的都有，选出来的10个建筑项目节能的平均标准是58.1%，最高的达到64.8%都超过了国家的标准。节水也达到了21.6%，超过国家20%的指标，最高达到21.8%，节能节水都超过国家的要求。大家看这10个项目的增加和节能成本，我们每个项目都提出来了，最高增加的是天安造价，建造成本只有11%，就是沈阳的进修山庄，他是在东北地区，在沈阳又是别墅项目。它增加节能成本也不过是11%，最少的增加到5.5%，平均下来增加节能成本7.7%。这是时时造价，高吗？不高吧。天安造价在整个造价中占多少呢？这个地方不一样，也就是占40%左右，这个数值比我们房价上升低得多。换句话说，它被前几年上涨的房价完全消化掉。节水增加成本更少，只增加1.2%，我们把节水率做得比较高。所以这两项加在一起只增加天安造价的8.9%或者是毛算的9%，这是很负责任的做法，如果说哪个开发商由于我做的是绿色生态住宅，然后把房价提得很高，形成绿色利润，我想这是说不过去的，在房价因素里不存在，不存在说我做了绿色生态住宅，就能把房价大幅度的提高。恰恰相反，我也知道，由于这个事情总是谁先做，谁占有市场，谁就形成绿色利润。可能开发商最开始一路涨价，这不是批评，因为大家认识到这个问题，刚开盘是想卖5000元，然后6000元、7000元一路卖上去，这也不是开发商的本意，只要市场认可房价就可以上去。现在全国推广的时候，就必须把这个数字告诉大家。根据节能、节水的成本来算，也就是增加了8%左右，如果按照户均100平方米算，就是说700万平方米的示范项目就有7万户受益，每户每年节能收益约为780元，节水也能得到一点。从受益来看，成本的回收期是七年之内可以把造价投资的这部分全部回收。这里还要讲一件事，是不是上节能一定会增加天安造价，其实不是的。这里涉及到开发企业，第一件事不增加墙厚，改变空调系统，首先是做优化，逼着设计院必须要做到这些事情，建筑户型、建筑朝向，建筑体型和建筑室内平面布局的优化，特别是小户型这一块。而不是一把弄到材料、设备上面，提高建筑的自然综合能力，这个情况就需要我们做，在不增加任何成本之下，提升建筑节能的效果，他的贡献大约在3-8%左右，这部分是不要白不要，一定要让设计院把这部分做了，把这部分的设计稿拿到手，原来开发商和设计院直接交涉的时候，往往在建筑面啦、户型啦、平面布置、色彩这些方面谈得比较多，从来不会谈这些。我觉得现在开发商和设计院应该要理论这部分，你是不是做到了，通过你的设计，使我们不增加天安造价的情况下，使建筑节能得到3%-8%。我们以北京和上海为例，通过改善建筑的自然通风，可以降低空调能耗分别为54%和20%，这是相当大的一件事情，这就是我们为什么去德国，德国在这方面非常重视；我去夏威夷，夏威夷很多五星级都没有空调，都是靠自然风解决。这在目前情况下应该向国外很好的学习。如果北京和上海也这样做的话，降低54%和20%的话，对建筑总节能的贡献分别为3.5%和8.0%，这件事情是好事，为什么不强制去做？现在讲这件事，讲起来很有底气。从这个角度来讲，我倒很赞成在小户型推进过程中从高起点开始，改变过去浮躁的做法，开发商也是这样，设计院也是这样，从高起点开始，推进中国的住宅质量、设计水平和住宅情况。

　　由此可以看出，节能和节水总的成本只增加8.9%，还不到9%，如果按照全国平均土建成本1000/平方米计算，则单方造价增加89元/平方米，作为节能节水绿色生态住宅，这个是可以接受的。下面我们分析一个典型案例（看图），它的建筑面积是107万平方米，总共是7000多万，利润率达到40%。他做了什么？他做了雨水搜集利用和家庭水回用，做了建筑主体节能技术和建筑室内的平面布局设计。做下来的结果，它的项目总节水达到18%。总体建筑节能也做了，如果大家有兴趣的话可以研究一下。外窗是怎么做得，内窗是做的，玻璃是怎么做的。然后它的建筑物实际耗热量指标达到了17.73w/平方米，国家标准是20.2w/平方米。你告诉我实际热耗量是多少，这个数一出来就都知道了。基本上现在的平均数是25w，50%的节能是这个数，就是25w，60%的节能是15w。从15w到25w，开发商怎么去跟设计院交涉呢？这个数很容易记住的，15、25。15就是60%，25就是50%的节能，黄河以北大部分都是这个数，黄河以南的情况有所不一样，但是你都要定一个数，所以设计员干脆把这个数告诉我们。像深圳地区，现在平均的建筑能耗是多少瓦，这是北京、西安带来的数。南方以广东地区为代表的话，到底节能多少瓦？60%节能多少瓦，50%又节能多少瓦。像刚才那个数就很模糊，建筑面积达到50%，谁都不知道跟谁节能50%，这个是没有实际效果的，就拿每平方米的热耗量来说事就可以了。西安那个项目总增加成本是6500万元，看起来挺多，但他有100多万平方米，单位面积成本增加了60.5元，占天安造价成本的6.2%。他是做了建筑布局和室内平面布局的优化设计，进行计算机模拟技术，对建筑进行多次模拟、进行优化、进行布局，使每一户都有很好的自然通风，这样夏季的空调节能就是48%，对建筑总体节能的贡献为3.7%。这部分节能不增加任何成本，它使夏季空调能耗减少了将近一半不增加成本，我们何乐而不为呢？为什么不去做，这些应该要去做的。根据这个案例，我们是用数据来说话的，最后还要全国推广，这个我就不说了，无非就是拿这个数据乘那个数据都可以出来。曾经在裘部长的一篇讲话中，增加初期成本大概是100-120块左右，就可以达到50%以上的节能效果，基本符合了之前讲的全寿命周期，东京大学对几十个行业的测算，基本上都在这个区间，就是初期成本增加5%-10%，节约长期消费50%-90%。也就是说我们这个行业，从这个角度说并不是劳动力粗放密集型的，没有一点技术含量，应该要淡出的行业，我们正好是在所有行业的平均值当中，也包括我们房地产行业。所以我想关于绿色生态住宅这件事情以及它的误区，下一步怎么做，我就说到这里。谢谢大家！