我是研究上市房地产公司的，主要是香港上市公司。我讲的是从投资者看这个问题，看房地产公司上市的问题。比较这两年在香港上市的中国房地产公司一些股价，过去都涨了很多。像广州的一家公司股价上涨了差不多一倍，有些房地产公司上涨二、三倍。是不是有什么泡沫原因存在？我觉得，当中的因素，他们有不同的原因，但是宏观来讲，从海外投资者来看，中国房地产上市公司是直接投资的方式，利用海外投资者可以参与中国经济增长提供一种方法。因为国外直接投资房地产的能力起来有限，有很多的海外直接投资北京、上海。整体的规模不是很强，数目也不是很多。小的机构要到中国投资房地产也有一定的困难。比如说，我自己想在上海、北京买一个房子，买是很简单，怎样管理是一个比较困难的问题。从海外者来看，投资上市公司是一个比较简单的方法，当然，房地产公司来讲，长远来讲，楼价的增长是一个很低的，作为很多的投资者来看，为什么上市公司最重要的原因是看好这个行业的前景，看好经济的前景，看好当地的前景，比如说十年、二十年的前景。这是房地产上市公司最大的引导投资者的最大信心。

　　投资上市公司最大的就是扩盈利前景，能不能保持这个增长？这个增长是什么原因？还是到新的市场去，有新的定位特别高，可能有八家、十家。他们过去的增长都不错，平均增长都是30%-40%。其中一个原因，就是过去几年公司的规模比较强，有很多公司土地储备就有200万、300万，现在土地储备是500万，所以增长很快。整体来看，海外投资者总行业来看，是很正面的，正常来讲，中国房地产有一个特点，和别的地方不同，这个行业很分散，基本没有大的公司，万科是最大的，市场份额也就是1%左右。不像香港、新加坡的那些大公司市场份额是5%、7%。海外的同行谈起这些事，都说，包括香港、新加坡、中国本地A股上市，整体的总数和市值都是很小。未来几年增长还是很好，这是很客观的。现在市场上还是有很多的空间，给新的公司上市。未来几年上市公司本身他们结构，公司的模式会有一些不同，现在你看在香港和内地上市的房地产代理商，可能看到更多的开发商，有多一些酒店、不同模式的房地产公司空间会特别多。这个市场当然上市公司都是赚最大的资产，中国的房地产市场那么大，真正以经济层次进去的比较少，这个行业未来的发展是有很大的发展空间的。