主持人：谢谢梁女士。下面有请中国商业地产联盟秘书长王永平先生。王先生，中国商业地产联盟秘书长，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、商务部特聘市场运行专家，中国商业经济学会编委会秘书长、亚太房地产研究学会专家顾问团成员、中国商业政策研究会副秘书长、特邀研究员。在商业地产风起云涌的时代里，王永平先生是少有的能够以理性面对中国商业地产发展的专家之一。

　　王永平：大家上午好！今天大会的主题是转型年代的中国分界线，我的题目是套在大会的主题，也叫转型年代商业地产的问题与机会。

　　目前的商业地产处于转型时期，住宅转型有很大的政策性，是宏观调控是被动的转型，而商业转型也处于转型时期，它的区别是从市场驱动下的内在的进行调整，目前，我国商业房地产经过了这些年的发展之后，因此逐步的看到一些理性的趋势。2005年，全国商业民用放的投资总和是1999亿元，将近2000亿元，这个增长幅度是16%，2000年-04年的时候，平均增幅是28%，从28%降到16%，这可以看到，行业里面对于商业房地产，这种高烧不退的状况有所改变，开发区对房地产的复杂程度有所认识，对于商业地产有所敬畏，改变了前两年无知无畏的状态。目前商业房地产呈现六大特征，第一是订单的理念获得了普通的认同。我们很多的开发商是从住宅过来的，还沿用过去的模式。商业地产和住宅房地产从位置和需求都不一样，招商谈判的时间比较长，如果先开发后招商的话，你会带来一系列的困扰，包括时间上的浪费，所以这个时候，大家渐渐意识到订单开发越来越重要，可以减少错误的机会，也可以节省时间的成本，但是订单并不是商业地产成功的必然调整，这是必要调整，订单地产我们不能说来什么定什么，而且要考虑在订单中定出想要定的，有目的的进行开发。不能说大家建了店之后，这样在利益上就会有损失。应该处理好主营店和副营店之间的关系。还有要定好整体和组合的推广。商业和住宅之间的关系，但是商业用房和周边的客户关联度比较强。所以这个理念被大家逐步认同。有些已经开通了，但是要从观念上要去认同。这里不光有内资，还有国内所有的项目，都有商业地产在推动，包括加拿大的三个五，不光开发商在做商业地产，还有商家也在转到商业地产，像家乐福也在开发自己的物业。越来越多的大公司进入商业地产，抢走了更多的抢手生意。

 　　在国外来讲，开发商做商业地产也是重要的现象，是商业地产的概念而不是零售商的概念。

　　第三，商业房地产融资的渠道应该逐步向其他的融资渠道转移。去年，外资的基金在中国的动作还是比较活跃。但这中间真正的投入开发部多，更多的是收购一些物业，像同行中老虎基金、美林花旗银行都有。农业银行提出的抵押贷款业务，已经在上海、天津已经开始实施，那些做法，你首先有一个稳定的物业，给你贷款，最大的期限是在十年，可以避免急功近利。

　　第四，投资性的开发现象依然存在，主要体现在概念炒作，这个没有出现，那个地又冒出来。销售方式的炒作，很多是售后包租、返租，有的挂着浙江购房团在售房部前晃来晃去。

　　第五，大的购物中心的投入没有想象中的理想。

　　第六，商业地产出现非正常的盈利措施。1、是从低价里面获利，作为一个门槛，拿出五百强房地产进来，在地价给我特殊的优惠。2、通过主力店租出去，卖小店。国际上很多都是通过租出去，但是在中国已经被边缘化。

　　六大机会来讲，第一，合作开发的机会。现在越来越多的国际开发上进入中国市场，你要和他进行合资，利用他们的技术经验，利用这个机会。第二出售套现的机会，现在很多的基金希望在中国找到比较稳定的物业。我们也讲过到海外去开发物业是受到一定的障碍，他在中国持有这些物业，也是很有兴趣。我去国外参加年会，国外对这些都很感兴趣，都托国内的开发商去联系，如果有好的项目，可以有套现的机会。我看钟伟也讲过小公司未来也要投靠大公司。业态的重新替代。需要增加休闲、释放的观点。连锁扩张的机遇。这两年连锁扩张已经开化。新区的扩张。现在商业向中部发展这是一个必然的趋势，在社区商业在内区域性的商业中间会成为一个热点，这也是一个热点。

　　还有六大的缺失：1、商业地产人才的缺失。葛优在《天下无贼》中讲过，21世纪最贵的是人才。我们搞过一个商业地产的班，我讲过，有的公司在我们一开始办的时候，就想要人，他说想送我的部门经理来，但是我不敢送了，一培训完，就被人挖走了。这两天在会场，有的开发商跟我说能不能挖点人。

　　2、商业地产缺乏专业的支持。在这方面我们是良莠不齐的。我们的协会要进行评选，要选出真正的专业人才。

       3、品牌的缺失。

　　4、运营商的缺失。商业地产开发容易，招商难；招商容易，运营难。

　　所以运营的队伍比较难介入。这里，我们的商家应该更加发展专业的运营公司。

　　5、资金的缺失，商业地产是高投入、高回报、高风险的行业，资金需量比较大，资金缺失也是比较大的问题，否则的话，资金渠道不打通，人很难进。建设部讲到返租的问题，他主要针对未竣工的物业返租，他很难实现你承诺的回报。这是到运营能力，回报给投资者。

　　6、信用的缺失。商业的地产是要做到诚信才可以持续发展。我们要做到三方共赢，如果很多时候，开发商做甩手掌柜，卖了钱就跑，信用部分是比较缺失的。

　　由于时间关系，没有办法展开，我想最后商业房地产行业总体的趋势，仍然是：仍然是行业起步晚、发展快，问题多，前景广。