主持人：谢谢吴教授。下面是佳阳CBD国际执行董事梁晶晶女士。梁晶晶女士从澳大利亚西悉尼大学商业与房地产管理硕士毕业后，曾在新加坡、澳大利亚及国内参与过多个大型商业地产项目策划工作。参与策划了中信广场中天购物城、广州中华广场和广州白云机场的商业整改策划工作及中国中心商业区资讯网的组建。2004年荣获中国策划师协会及学院颁发的中国十大杰出（商业地产）策划业名人荣誉称号

　　为了表扬她在房地产界取得的成绩，特别颁给她中国风尚房地产新锐企业奖。有请颁奖嘉宾是张元端会长。

　　下面请梁晶晶女士做中国商业地产的资源与资本变革的演讲。

　　梁晶晶：感谢大家在这里颁奖给我们。在这里和地方探讨一下商业地产的做法。我们主要讨论专业的组合和团队的组合，致力于商业地产和商业产品分布等方面。今天探讨的主要是两方面的问题。一是商业地产资本不断的政策发展过程中遇到的与国际商业地产不同的方式，而针对性的采取一些资本变革的方式，还有针对商业地产面临的一些困境。这与传统的房地产开发商差距是非常大。

　　商业地产在各种资源方面的多元化，在这里所探讨的如何整合商业地产在变革中在开发商、项目操作上资源整合的方式上都在改变中和变革中。在变革中离不开项目盈利的关键点。这里所讲的中国商业地产主要面临五个困境：第一、利率和汇率风险。国内发展商是用人民币，国外的发展商如果不是直接收入的话，利率和汇率包括资产增值盈利的过程，中国靠的是开发盈利，这方面就存在风险。从贷款、融资风险。短期的发展房地产，通过销售去盈利，商业地产通过销售盈利不盈利，都是对项目的发展不能占有大的销售比例。在这当中，如何在非销售的过程中，如何持续的获得利润，就是资产增值的过程。无论政策还是发展的趋势也好，价格的泡沫是出现在将来的获利。反而导致小的门面、不动产持有的过程，导致出现的泡沫。作为发展商的立场，开业前三年租金不太理想的情况下，往往不能超卖，都是遇到一些困境。还有融资的途径，都是商业地产开发区面临的问题，还有政策对新行业约束的法律、条款。在这样的情况下，如何在运作的过程中取得利益的最大化。昨天和一个开发商沟通，有一个项目，是不是你在运作的过程中，你帮我们贷款或者融资。在合作的过程中，首先你要符合条件，在合并的过程中，无非你原来有资本经验，开发融资这一阶段，最重要开发这个项目是为了盈利，而你盈利是要导致整个项目里面相关利益者，包括承租的零售商或者你合作的小投资者，他们都要获利，你在这个资本运营过程中，如何制订资本结构和运营结构，在这个过程中，计划的失误导致前期贷款、开发方面资本运行中，到了后期开业后才发现盘是不动的，只能靠租金收益，不能卖，只能还银行的贷款利息。

　　我们现在普遍见到的商业地产融资渠道这些问题。比如说，银行贷款、信托投资基金、上市融资、产业基金、民间融资、企业债券。在前期的资本运行过程中，如果是商业地产应该是三个阶段，第一阶段就是一般的住宅房地产开发的融资惯用的手法,是第一阶段，区别不太大。在这个项目已经去到准备开业的时候，面临要还款，面临租金的收益向投资者交待和贷款方交待的问题。第二阶段的融资问题，之前的融资运作和资本结构和整个商业运作结构，能动性符合融资的条件，到第三方才到上市，或者是发行一些这个项目，发行很合理的一家证券的市场。所以现在很多的融资渠道，很多发展商没有了解清楚自己是属于什么阶段，从第一阶段就希望取得第三阶段的融资渠道。这在概念上需要一个规划，需要一个财务的规划。主要是商业运行和投资管理。一流的营销高手广告高手只能卖到前几年，商业地产是讲实际效益的，不像IT。你要告诉别人听，这个项目现在卖小部分，还是将来怎么卖？是通过资产的增值是通过短期的经营资本的变现，还是商业运营管理符合运营结构。早前，我在很多的论坛上面，在这方面还没有看清楚被很多的开发商忽略。第一阶段是低报酬率。第二阶段是高报酬率。出现这个问题,解决长期负债，在这个过程当中，你为了总住宅开发商曾经一个商业地产开发商，这个过程，你要面临资本结构演变过程。产出就是你怎么计划商业地产大环境的影响因素，还有和自己微观的策划过程中资本结构的管理中、商业运营管理的处理手法。

　　商业地产的价格也是分几个阶段，销售可以卖一个前景，到招商的阶段，要考虑清楚，将来是给资产增值的过程，所以要考虑市场的需求和供给量化数据，这里很难说详细的讲商业地产价格在需求和供给方面是怎么量化、测算，这个价格达到自己的预期目标，主要的影响因素列了一些，是来自自用的需求，是投资者的需求，还是消费者的需求因素。从供给方面是政府的土地部门，还有商业管理部门的供给，供求的平衡在之前的那么多经济学家说了很多，这里不多说。只是作为从项目的开发过程中，也要考虑这些大环境影响因素，直接影响整个资产价格的影响。

　　在这里简单讲一下，整个项目到第三节融资的话，这个项目被人毙之后，收购一部分之后，资产流失的可能性，因为有些中小型的发展商在没有上市的情况下，获利的情况还不如被上市公司，或者拥有国际融资能力的公司取得市场融资价格获利多。在市场的环境里面，除了这些之外，还有很多的经营产品是可以达到这个目的，只是手法不一样。

　　这里列了商业地产盈利模型。往往可以广泛应用于商业地产开发过程中，除了销售之外，提到销售的收入产生先进流，还有收获的过程。在这里，还有商业地产的商业模式还有很多种，就不多说。在这些模式中寻求利益的均衡是关键。

　　把零售商分为四大类，独立店、专卖店、个体户等等。他有可能给发展商抵赖不同的风险和收益角色。如果它规划好或者合作好，实现资本化的资本合同才是最终目的。

　　由于时间问题，资本方面的变革讲得差不多。

　　资源整合指商业地产的资源整合过程，通过一、两百套的资源整合，这些人的成本非常大，出现很多的服务公司收不到款，包括自己的团队发不出工资，这是商业地产普遍存在的现象。怎么样低成本进行资源整合，包括团队低成本操作，通过电子商务取得运作成本的节约，像大的零售商沃尔玛把美国的黑猫强大的对手打下去，通过信息化和电子商务。他的人力成本是1/3，营业额超过它3倍。这里看到CBD的网站通过电子商务的资源整合的平台，取得市场各方面资源的廉价电子商务的资源。如果有时间的可以到这里去看一下，通过30多个功能，进行整个商业地产需要的零售商和专业团队相关的商业资源、管理资源、资本资源各方面的服务资源，包括在整个商业地产领域的服务商，它有机会成为我们会员，你可以找到上下源。包括地产的发展商也可以取得你们自己想要的资源，而不是单纯的通过人力成本进行很辛苦的寻找资源，而且信息成本人力资源成本还是比较大的成本。作为我们公司研发这个网站，取得互联网中心取得给我们的专利版权，支持这个行业对于低廉的成本，获得比较成熟的资源整合的过程，依托我们十年的资源整合的经验去开发这个网站。谢谢大家！