主持人：谢谢高先生。自2000年重组以来，香港华城已发展成为亚太地区最具规模的境外专业规划建筑设计事务所。华城以独特的规划和建筑语言，实现对品质和内涵的深刻挖掘，在规划建筑设计、结构设计、景观园林设计、工程管理及房地产策划等方面，奠定了坚实的基础，并确立了在建筑设计行业的先导地位。下面有请香港华城规划建筑设计研究院有限公司董事长、首席设计师陈勇先生。

　　陈勇：前面刘博士和高博士从住宅的角度来讲非常好，我从商业角度来讲。我们公司比较特殊，从01年、02年我们公司也进入了房地产开发领域，主要是致力于商业地产，04年05年没有列席博鳌的会议。那么以前的"国八条"、"国六条"我们有不同的意见，从我们的角度来说，我们觉得宏观调控是有好处的，对于后面开发的中小开发公司是好事，对设计公司来说是重新洗牌的机会。

　　第一个观点，宏观调控为什么从我们商业的角度来讲是比较意义的事情。宏观调控是城市化进程、产业化进程中一个非常深刻的问题。但是我们忽略一个根本问，我们房地产是从80年代、90年代开始，已经发展了20年，中国大部分出现了大批的法人、高管、高级的白领，他们对高档居住地的需求，从99-05年爆发，而且更准确的是从2001-2004年出现了几重的购买。在20年的经济积累，7年进行了爆发，所以这十年房地产热，是20年改革开放和城市化的表现形式。04、05、06年调控已经开始了，这个时候进行宏观调控是非常必要的。03年开始小型的设计公司，工作时少到只有几个人,而且严重的扰乱市场，对于开发市场影响不大。所以我们对近两年开发、设计师、都喜欢谈规划，都喜欢谈城市设计与城市运营。城市运营本身对土地进行储备，以备牟取暴利。城市的规划没有把产业规划作为第一发展的话，就业发展、小康都很难保障，很难为房地产市场提供支撑。也就是我们应该清除什么，放起什么。浙江省的一个小镇只有很少的人，他们的企业是八几年开始，所以在2002年，涌现出第一个高档花园香格里拉,比当时很多的楼盘都高出很多。因为永康的经济基础比较好，制造业比较发达，总的房价对每个家庭收入来说还是比较合适的。这样的情况下，举到河南的一个地产，他可以带动这个城市30万人口的发展，在落后的地方可以对于工业化城市可以带动人口的翻倍。上海的房地产，在那里待了11年，从以前的热土现在变成重点的调控对象。上海城市产业支撑严重不足，商务成本增长远远高于目前的经济增长。上海曾经是中国的制造业中心，是整个中国的制造业的带动点。但是在2001年之后，宏观发展严重不合理，想发展成为世界性超大型的目标，现在只剩下经贸等一些产业，使竞争加剧，使很多的人才大量的涌入，使人口大量的激增。这样的情况下，房价必然增高，增加了四个字，差不多两三倍的房价。当时涌入上海的毕业生、人才也好，他们必须要认同这个消费，这就涉及了社会的矛盾。从设计师这个规划来说，进行调控是非常必要的，每个城市不管什么城市，能够把更多的精力放在实业发展，才可以使实业发展更上台阶。这十年的房地产发展，是归公于这二十年的发展，政府的城市化是为下一步的城市化作铺垫。在这个前提下，我们来谈房地产开发商和设计师、规划师该怎么做创新的房地产出来，我认为，前面的刘博士、高博士从技术上已经阐述。

　　今天的主题是转型年代的中国房地产，在04年的时候，很多地产已经进行转型。其中一个是住宅地产转为商业地产。这里商业地产是最好的蛋糕，最好的黄金时期是01-04年，中国最迫切的是在旧城的改造。发展客户中心，甚至是CPT。这里出现了专做商业市场的开发公司和设计公司。但是到后来就所剩无几，很多开发公司直接向二线、三线市场进行开发。像步行街，都是向商业地产发展方向的一个体现。很多公司持有出租、销售的自由资产。手段非常丰富，比住宅更有兴趣。

　　第二，目前的比较集中的创新例子，前面都是工业房地产，比商业房地产更加全面一些。工业房地产比较集中的模式是五金城，在小商品市场、机电市场，还有最近几年出现的组织发展形式。这几年都是用工业土地价值开发商业地产起到发展地区经济的发展模式。主要是发展中集中，降低物流的成本。像成都的阳光地产，在05年整个中国都是名不见经传，但是后来把成都每一个区的旧城区的中心都过度为商业的网点，而且还开发了成都小商品的批发市场。年销售率都是很高。这个公司从05年之后，资本的储备很快超过了本土的资本，一下子排到了第一。在04面开始卖的时候，经营方式、管理模式也是专门做商业地产业的。像北京，这些工业地产是可以拉动税收的。这种创新性的经济对开发公司都是很有利的。我们觉得比商业地产还要复杂得多。

　　还有过去称为商业地产的，不是像奥林匹克之类的公园而是体育公园、创意公园，在上海一线城市都是新出来的。创意公园从北京、深圳都可以显示出来，开发出来的价值是比较高的，但是对于市民来说是比较低的。开发出的变化，在意向上是有很大的变化。

　　不管是"国八条"、"国六条"对专业性地产进行转型的话，通过这些政策，我们不会那么着急了。

　　第三个转型就是开发商在融资、银行中的转型。我们在跨国银行中，包括工业企业，企业以开发、融资作为载体，只是为了自身的发展，也是推动社会的发展。这是老百姓最愿意看到。

　　土地是我们的稀缺资源，目前很多国内特大型公司，在每个城市的动作都是几万亩的土地，也是这段沿袭他们的开发模式，已经作为单一的产品。这个时候，会听到很多开发公司、品牌公司的埋怨，说是：浪费土地，达不到好的质量。如果按照以前万科和现在的万科，他们开发的产品是有天壤之别的。如果是跨越时间和空间的限制，那目前国家在调控城市产业化，在五到十年间，对生态技术、节能技术，还有高档次的开发，十年以后，很多的开发公司开发出来的楼盘都是世界建筑的精品，也有可能在座的目前是中小型的开发公司，会比万科做得还细。这时候宏观调控作为技术人员是有支持的：一是有利于设计公司的洗牌，同时使自己开发出更好的产品。控制这方面，像矿山控制矿产资源一样。利大于弊。谢谢大家！