主持人：各位早上好！在今天论坛开始之前，有一个时间更改的通知一下，今天上午员有三个人演讲之后是一个对话，现在在第一位演讲结束之后，将中国建筑师观念形提前到第一个板块。昨天各位嘉宾精彩的演讲与对话一定让大家觉得意犹未尽，在这里谢谢大家对论坛的支持，相信今天论坛的内容将更专业，也将更精彩。下面我们将开始今天的论坛，有请的首位演讲嘉宾中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端先生。他是中国房地产行业元老，提出"城市的本质是集聚和系统形态的生产力"的关于城市本质探索的新命题、研究和建立"人居环境生态美学"的新学科；及提出"房地产业周期波动规律"研究的有关新理论观点等观点。在国内房地产生了较大影响。让我们掌声欢迎中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端先生。有请。

　　张元端：刚才主持人把我吹捧了一通，实际上我的研究工作很肤浅，我想借此机会呼吁一下，完善、建立住房保障体系是当前宏观调控工作的当务之急，这是一个老生常谈的话题，因为目前对于建立住房保障体系对解决住房问题有作用，并不是所有的城市都认识的这么清楚，有些虽然有所认识但因为某种功利考虑，而不去认识自己。当前我们房地产业的发展是要解决两大问题，只有尽快把住房保障体系建立起来，房地产方面的有关问题才可以迎刃而解，住房的困难才能解决。所以，建立住房保障体系是当前的当务之急。

　　2005年，全国291个地级以上的城市当中，仍然有70%的城市没有完全实施廉租房的保障面不到5%，只有4%，经济适用住房开发投资连续出现了负增长。注册开发比重也逐年下降，目前，经济适用房投资只占商品住宅投资的5%。有很多同志担心，经济适用房实施以后，会不会冲击我们的商品房市场。从5%这个数字里面可以看一看，会不会冲击，只有5%。同时，为经济适用房管理上的特殊问题，比如保障对象的界定，退出机制的建立，稳定资金渠道的确定等等。也没有下功夫去认真解决。以至于有些同志对经济适用房制度产生了怀疑，产生了疑问。为什么产生疑问，由于经济适用房管理上存在许多不完善的地方。因此必须反复强调和呼吁加强住房保障制度的问题。可以相信，住房保障制度完善以后，房地产业发展中，包括房价在内的许多矛盾就能迎刃而解。

　　下面我要讲五点：第一要充分认识建立住房保障体制的重要性和紧迫性，把城市建设中搞花架子工程的钱省下来，去搞住房保障。从上个世纪80年代开始的，我国住房制度的改革，其根本目的是针对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策。给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。建立适应不同收入水平居民支付能力，分层次的住房保障体系。在计划经济下，我们住房保障体制在城市里面基本上是一种全民保障型。就是与低工资而且工资差距不大的状况相对应。由国家建设住宅，用低租金提供给居民，就是住房的收入分配。从这些结果来看，实际上只有一部分机关和有实力的大中国有企业盖房子分配给职工，而且因为国家财政有限，每年建造可供分配的住宅数量很小，因此居住水平提高很慢，全国人居面积很低。也就是说，我们在计划经济下，相当一部分家庭的住房实际上是没有得到保障的。市场经济下，转型以后由于收入拉开了差距，并通过房改把实物分配变成了货币分配，建立高收入和中等偏上的家庭有条件到市场上购买商品房，因此，市场经济下的住房保障政策，主要是保障最低收入和低收入、中等偏下的家庭，可以成为低收入的家庭保障型，住宅商品化以后，建立住房保障制度是必须的配套措施。可惜这个配套措施，现在建立得还不好。

　　世界各国的实践证明，解决住房问题，不能完全走市场化的道路，政府必须介入住房问题，不是进入市场化之后，所有的问题都推给市场是不对的。政府介入住房的重心是解决中低收入者的住房问题。很多城市在各种创建的活动名目下，搞了一些花架子工程，搞了一些表面文章，应该把这些钱省下来，用在解决老百姓最基本的生活保障，住房保障上来。

　　第二个问题，正确处理发展房地产业和解决住房问题的关系。这个问题在致辞的时候已经提到过。发展房地产业与解决住房问题是既有区别又有联系的两个概念。但是目前非常遗憾。作为一个产业，将投入产出关系，将供求关系，将产业对国民经济的贡献等等。一句话房地产业主要讲经济效益。

　　因此，我们国家在行政管理上设立了房地产业的管理部门，负责制订房地产业的发展制度，也设立了住房改革部门制订住房的制度。从法律上有房地产管理法又要有住宅法。1988年刚做房地产工作时，就讲《住宅法》。通过房改，当时还不具备制订《住宅法》的条件，后来就成立了《城市房地产管理法》，这是一个区别。再一个就是联系，房地产产品包括了住宅和非住宅两大类。目前，商品住宅投资占了房地产开发投资的70%左右，可以说，住宅是房地产开发的主体部分。住宅市场是房地产市场的主体部分。当前，政府对房地产市场的调节和干预，主要的目标是住宅市场，不仅要纠正住宅市场的缺陷，确保住宅市场的供需平衡。而更重要的是，实现住房公平及运用再分配的手段,通过住房政策和制度,缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平的差距，使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。

　　发展房地产业和解决住房问题，应当是一致的、统一的，如果处理不好，也会产生矛盾，甚至会互相影响，比如说有部分城市房价、地价上涨过快，商品住宅供应结构不合理等等。就影响到住房问题的解决。有的人有好几套房，有的人没有房子，社会不公平。反过来说，在解决住房问题上，存在的消费模式干预、消费需求超前，梯度消费意识淡薄，等等问题。也给住房制度矛盾带来了很大的压力。城市政府应该充分认识到发展房地产业和解决住房问题的区别和联系，权衡利弊，适时调节，及时化解二者之间的矛盾，促进二者的统一。

　　昨天有专家说要消除政府对房地产业过分的依赖，现在政府对房地产财政方面的依赖很大。主要依赖房地产发展取得财政的支持，所以对房地产的政策肯定是不恰当的,要求的政策是不恰当的。

　　第二个问题，当前房地产调控政策还在继续的深化和细化。它应该同时包括：第一,对房地产市场的调控，比如投资规模、产品结构、出售价格、市场分配等等。另外一方面就是要完善住房制度，包括完善住房的供应政策和分配政策。从住房供应政策来说，重视解决住宅的建设标准，住宅的产品结构等等。从住房的分配政策来看，最终要建立起三个两条腿走路的机制。第一个两条腿走路就是市场性分配和社会保障性的分配。当前，由于社会保障机制不完善，所以住房社会保障方面的问题,也要市场来解决是不可能的。好比是城市交通，本来是行人走行人道，车子走车行道，各行其道，现在人和车都挤到一条道上。势必造成交通混乱。由于住房保障制度不完善，住房都要市场去解决，一方面巨大的住房需求刺激了房价的上涨，另一方面，中低收入者，承受不了，高收入者才能承受房价的上涨，就增加了房价的复杂性。从这个意义上说，住房保障制度不完善，也是房价上涨过快的原因，住房制度保障不健全，所有的住房问题都到市场上解决，市场的需求空前膨胀，促使房价上涨。第二，要形成买房和租房两条腿走路的机制。买房几乎成为所有住房的唯一的措施，这也是需求膨胀。第三，新房市场和旧房市场两条腿走路。使购房者根据自己的支付能力去选择买新房起来买旧房，以缓解新房市场的压力。这样三个两条腿机制建立起来之后，就可以做到住房消费的梯度化和消费模式的多样化。有步骤的解决全社会的住房问题。

　　因此，完善低收入家庭住房体系是当前宏观调控的关键，是当前宏观调控中的当务之急。

　　第四，要认真研究和借鉴国外的成功经验，纵观发达国家和地区的经验，他们社会保障性住房建设的共同特点是政府制订计划，直接或间接的参与，主要由以下三种方式：一、政府直接建房的方式。政府建房是通过设立专门的机构，提供运营资金，这种方式在住房缺乏的情况下，更受政府的重视。比如说英国设立了政府住房公司，负责中央政府住房投资的分配，住房资金主要由中央政府公共开支，每年政府投资在住房总额度的比重是22%-35%左右。到1986年，除了撒切尔政府向居民投放了100万套公房以外，1986年英国也进行了住房制度的改革。政府拥有600万套的公房，占住房总量的26.7%。新加坡社会发展局负责公共住屋的家庭，发放政府的抵押贷款，建设与代换基金全部来自政府，亏损在政府中解决。1993年新加坡政府一共建成住房66万套，就是公共祖屋，占全部人口87.6%的居民住进了政府提供的住屋。香港地区在1973年提供了房屋委员会,以及设施机构房屋署，负责全港公共住房的建设和管理，房委会的资金投入主要是政府的土地收入和政府的免息贷款，全香港49%的人居住在政府建造的住房当中，政府公房依靠收入划分界限。英国公房租金和住户占家里收入的15%-20%，不到成本费用的50%。新加坡公共租屋的占家庭收入的4%-15%。香港的租金水平大约是同类房屋市场租金的29%。占租户家庭的7%-15%。

　　二、模式政府间接参与模式，就是政府提供优惠贷款，实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本的租房,法国政府为低租金的租屋提供长期的低息贷款,年期是1%，期限45年，市场上一般30年的贷款利息是5.2%，所以它的利息很低。

　　三、对住房承租人补贴和住房购买人减税的方式。

　　下面我对住房的保障体系有一些看法。这里有三点：1、在住房短缺和住房供求矛盾的情况下，政府应该积极的充分发挥政府的资源整合和之照应的措施，保证在短时间增加资产总量，而且可以成为房价的对应措施。从我国目前情况来看，为了加强政府的控制，应由政府设立专门的机构，组织建设经济适用房和廉租房。

　　2、加强住房的行政管理机构，1988年前，建设部是住宅局，把住宅改为房地产司，现在将二者合在一起了。应该设立专门的住房保障住房开发机构。大部分国家都设立了隶属于政府的专门开发机构。房屋的租售价格由政府根据成本来定，因此我们国家政府也应该建立专门的保障廉租房的机制。

　　3、应加快制订住房发展计划和相关法定，几乎所有的国家都制订了相关的住房制度。有些国家制订了相应的住宅法律。日本有供应住宅法。我国也应该抓紧制订住宅法。耽误时间，谢谢大家！

　　主持人：谢谢张会长。下面将开始的是本次论坛的第二个主题就是中国建筑师观念行，我们将请出三位建筑师发表他们的理念。