主持人：谢谢几位嘉宾，下面要进行的第二个对话——地产新商道论坛。首先有请主持嘉宾中国经营报地产首席记者谢红玲女士，对话嘉宾：厚土机构主席林少州、凌峻地产(中国)有限公司董事总经理左农、成全机构董事长全忠、北京家春秋投资顾问公司总经理黄岚、清华紫光地产董事长吕大龙。

        谢红玲：大家好！我来自中国最早文化的报纸叫《中国经营报》从2000年成为房地产的记者，可以说是和台上、台下的各位经历了房地产的六年时光，今年台上对话的嘉宾大腕。同时，我要介绍一下，全忠先生，请他和全忠先生和大家打一下招呼。这一轮的宏观调控比上一次更加残酷，“90平米”和“70%”更加改变了房地产开发的规则。如果大势不能逆转的话，项目怎么办？大会宣布的博鳌宣言其中一句话我特别深，其中唯一不变的是永恒不变。今天的话题的开始，结合正在开发的项目和公司的运营模式，谈谈针对新的政策做哪些变革？谢谢大家！

 全忠：重点你们四位说。吕总先说，因为大家关心开发商变化的应对。

          吕大龙：我是97、98年开始做第一轮，05年做得差不多，剩下的地只是一个尾，无所谓。但是这个政策对今后的盘肯定会产生一些影响。新商道谈不上，因为我们学的就是这一行，83年做设计，后来改行做了开发商，并不是当成一个伟大的事业来做。经常大家说得非常激动，做设计的时候一年要做十几个盘，就是画图。现在干活来说，就是在市场上找一个空档，就是自己喜欢的东西来做，就是能卖出去，最开始是为了能够挣钱，最后是对股东、员工的责任，之后对未知的一个追求。从技术人员出身到现在，越做越觉得，从政府到市场，做这个事情当中，更多的是感觉到是责任。对于我来说第一是技术问题怎么解决，平均“135，”改成“90”，车位数是不是要提高？配套按照每户2.8人、3.2人配，相对大的社区是不是幼儿园等都要配。这些问题在拿到指标的时候，不一样，怎么办？做算术的话，平均率不是很过，这样出的单位面积会少，单方的配套会提高，单方售价的提高，这些事情来说，在计算的时候，一个规则性的变化，他是长期，还是短期的？还是长期的规则，就变成了非常明确的地说，属于按照非市场经济的行政控制方式，如果要做的话，就要适应，如果适应不了，就要退出，在清华读书的时候，老师就开玩笑，对政府只有两条路，一条对政服不服，如果不服就是上山打游击。干不了，就服从政府。所以我们肯定是服从镇压。这样的话，服从政府，符合市场，如果市场真要大的怎么办？只有二九一十八，三九二十七。到底如何去做，还要等实施的细则，由于政策的出台，很多信息的变化，带来什么样的东西，我们都要研究。

       谢红玲：我相信吕总说的也是很实际的问题，台下的嘉宾也是深有体会，不知道林总有什么体会？

　　林少洲：我是01届的时候来参加博鳌论坛，中间再也没有来过，直到这一次出现，我是94年，直接入房地产这一行，正好94年宏观调控。进入到最低谷的时候，恐怕这个说法，也是因为这个原因，感觉宏观调控又来了，有很多的感想，对于我个人有什么感想？所以来看一看，凑凑热闹。十二年，已经一轮了，应该是有点故事了、有点回忆了。当时我在上海，刚上任的时候，媒体对于我有点报道，很多媒体知道我，首先我是批斗的对象，报纸用正版来报到。当时我的印象是最深的，就是发展商不要昧着良心。所以今天的这种环境又让我勾起了回忆，这次来我估计会见到很多的老朋友，像当时的处境难度很大，确实也是一次调控，可能我们的项目、公司又处在被市场重点打击的范畴，但是后来我们过来了。其中有一条，印象很深，我到北京去，当时的万科城市花园的项目，有很多的质量问题，有很多交房的承诺问题，有很多的媒体曝光完之后，还要曝光，还有媒体说你其实做得不错，给你把优点宣传一下。对于这样的好意我心领了，我不想这样做，我们就是把确实有的问题，处理好，才去面对公众，所以在当时的做法，主动和客户道歉。当时有一个媒体想写表扬文章的，后来写成《万科认错，态度不错》。后来把项目做好，赢得了客户的口碑，在市场上创造了很突出的成绩。当时和北京最早的工艺市场化一些带有启动运动性质的人，房地产经过这么多年，尤其是2000年以后，房地产出现一个高速增长的状态，这段时间已经很好的发展，过上了好日子，中国任何一个产业，研究改革开放以后，研究中国历史上，没有永恒的常胜将军，每个行业都有风浪，起伏是很正常的，从三、五年看不习惯，从二十年来看，都有正常的起伏。所以说，这是该是反省和自我批评的时候了。在座的各位没有一个，敢说我们的企业没有问题。社会对这个行业有要求的时候，应该用一个非常很诚恳的来对待。企业要自我调整、自我完善，如果一个企业想在市场上长期生存的话，必须要做的基本功。

        第二，给大家鼓一下劲，很多的风浪都会过去，今天谈商道的问题，这个问题非常关键，中国的房地产已经走了这么多年，已经到了持续发展的阶段，只有长久的发展，有追求的企业，这个商道、这个题目才会变得重要起来，今天已经到了这个时候。房地产行业已经到了整体洗牌的阶段。在这个时候，大家应该具备什么样的核心竞争力？应该有什么样的企业文化、理念？我觉得这是非常关键的。这种趋势是市场环境和社会赋予给我们的责任。商道问题有很多的题目，我在上学的时候，也是一个很叛逆的青年，四书五经完全不看，只看西方的书。我出生在五四运动批倒孔家殿的地方，在我的职业生涯中，早年做房地产，只盖洋房。最近五、六年，开始由于各种原因，对传统文化，中国的文化进行深入的研究，受益良多，我想把这个推荐给大家。

        中国的传统文化有一个《易经》，97年，当时我对媒体说过一句话，创新是有风险，但是不创先就是最大的风险。我看了《易经》，说的是变化，说的是创新。如果看了就不说了，这个“道”对我们的思维方式会带来影响，对市场的适应。如果我们学习儒家精神，就像今天讲的是责任问题，整个儒家的精神核心就是讲责任，儒家就是“仁”和“义”，“仁”就是对别人的责任，“义”也是一个责任，这种意识，我们大部分人的经义都是讲责任。在博鳌论坛中，企业家承担社会责任的意识已经提高了，但是还是有一步应该做到的，就是主动承担社会责任的意识。而不是被动的承担。这个行业只有走道这一部分，才可以。中国还有一个体系就是“道”的问题，今天最核心的就是“有所为就是有所不为”。有所为就是阳光华的生存，怎么规划自己，自觉和自律的问题。包括他的柔弱和刚强。开发商团体是不是也要反省一下，我们的话语权是不是太多了。作为最近20年中国经济的成长中，分享比较多的既得经济利益群体，在这一点上，要适度的把握自己，在社会整体秩序上，要有新的觉悟和新的境界。当然这些问题很敏感。这种自我要求，相对来说，这个群体拿起筷子吃肉，放下筷子骂娘，那么来自外界的压力肯定会更强，我觉得这种自觉自律是很重要的。

　　谢谢大家！

　　谢红玲：借我记者的身份，我追问一句，林总的觉悟是很有意义的，你是觉得怎样把这个结论落到觉悟上？

　　林少洲：刚才谈了很多的坎坷，就是有所为和有所不为。就是责任，作为一个重要的产业，咱们是支柱产业还是战略重点产业？这是开发商应该承担的经济责任，他还是为国民经济做出贡献。第二是社会责任。包括开发的产品品种是解决哪些人的居住问题，包括生态责任，这几年在建设过程中保护生态环境，营造可持续发展的自然条件。第三条是文化责任。这几年做了很多的项目，在合肥做的何庄。在北京做的北京湾，我是想在每一个城市，做一个能够体现这个城市特色、能够成为这个城市景观、能够增进这个城市文化生态环境的这样一个项目。像在北京的北京湾，北京基本都是洋房为主，在推广上，第一个是影响中国十大名市的评比。还有指北京、爱北京文化知识大奖赛。一个发展商赞助这样一个活动，感觉比较另类的，我想北京的开发商没有做过这种事。我们想推广北京的地理知识和北京的城市文化，表现了我们对文化本身的自信和自豪感，也是谈到中国伟大文明复兴的问题。我们也有一个梦想，包括文化的梦想、经济的梦想。在我们的项目里面，在尽可能使用的机会里面，尽可能去进行推广中国文化。然后进行现代的转化，当然详细的就不在这里说。今天作为一个发展商可以为社会承担一些文化方面的责任。谢谢！

　　谢红玲：谢谢林总，黄总是北京家春秋投资顾问公司总经理，他是开发商也做过代理行业，他的思考更丰富。

         黄岚：谈到“90平米”的问题，其实我们也有“120平米”。其实这个出台之前，这个标准还要低，斟酌出来是“90平米”，其实这个信号，开发商在遵循自己的规则，市场规则、市场需要应该是个性化的需求。另外一股力量在主导这个事情。整个开发企业、投资房地产企业，对这个社会产生极大影响的时候，可能我们都感觉到这个问题所在。

        今天房地产的问题不光是产业的问题，而且构成了社会的问题，我想回顾一下，过去改革开放这么多年，也提过一个小康社会，那是一个经济目标，现在提出和谐社会，这是政治目标。房地产对于社会的影响是哪些方面：一个是文化、一个是价值。文化是变化的。其实房地产进入主流文化，在当前的一个城市化当中，解读房地产文化肯定是土文化，房地产的这些项目名称已经成了新的地址名称，可能过几年，这个地址就成为一个有名的地方。过去房地产文化其实是不稳定的，或者是在贩卖、抄袭的文化。像冠之以欧洲的名称抄袭。但是所有的楼盘形成这个风气之后，就形成了对这个城市的冲击。大家在寻找一种新的生活方式。

        所以房地产在卖未来、卖梦想、卖生活方式的时候，自觉不自觉的时候，在创造一种豪宅文化。形成了今天社会文化认同的问题，当整个社会处于转型、发展，尤其是快速发展过程中，不能做到均衡发展的时候，房地产这种一枝独秀，必然会带来新的树大招风。文化上我们是不是要反省，如果过于强调房地产楼盘自身的需要，卖出更高的价格，你对于它过度的文化包装，实际上形成了文化泡沫，这种泡沫会转化成一种负面。在消费者交易过程中，消费者对于开发商的购定有很多方面的，其中包括过度的包装是不好的。尤其是一些小区成为投诉的重点。由于文化过度的包装造成对价值的瓦解，这个社会需要均衡的发展，在20年当中，东部地区有非常好的条件，到西北地区看这个差距明显的拉大，目前结构上的问题是多方面的，有历史原因、地理原因。这个问题又被房地产恰巧的放大了。我们这种价值在过于炫耀、超越了时代的生活需要。这样造成了贫富差距在这方面被过分的放大。实际上，我们可以到任何一个城市，到北京、上海，并不是所有的房子都很高，并不是所有的房价都很高，在北京7000元以下的房价还是有的。但是为什么给人感觉现在的房价这么高？因为到四环、三环都可以看到一万元以上的项目在宣传，而且在标榜这种豪宅文化，必然刺激这个社会中的某些因素。我在这里讲的，是值得反思，因为今天社会已经不能单纯的站在某一个角度来理解这个问题，而是今年这个产业已经把你推到影响民生、某些社会稳定因素的时候，谈到责任，是因为你没有意识到这个责任，对这个产业的责任。

　　“90平米”只是一个技术指标，是一个暂时性的东西，我们曾经有“120平米”的时候没有重视，作为一个普通的住宅标准，大家没有遵守，所以出现了“90平米”。如果“90平米”大家还是不能遵守，就会出现一个“70平米”。

　　在这里，我们不要去想另外还要怎么做的问题。这个问题，我不认为是很难。过去是有多大的地盖多大的房子。房地产商是不是应该谈一个，当社会把你推上一个从来没有意识到的社会角色的时候，你要重新定位，你要考虑这个问题。这个问题怎么做？土地开发怎么样？总商业角度来讲，是利益相关的问题，从更高的角度来讲，从历史角度检讨的话，我认为今天的开发商有些被动，被动的认识角色的转型。今天的主题是转型，我们谈到最重要的是自身角色的转型，不能单纯讲房子，谈生活方式，我们很愿意谈，而不是过于夸张过于把西方、发达资本主义国家的居住文化移植过来，而是提高我们的建筑标准和提高社区文化的目标，我觉得这个对于大家也是一个很好的启示。谢谢大家！

　　谢红玲：道理是很中听的，我为某些开发商问一些问题，目前的槛迈步不过去的话，还谈什么将来？黄岚：这是一个技术问题，刚才提出的问题是在一个很急的状态下提出的，是要稳定一个房价，而不是降下来。第二，在其他的良药没有起到作用的时候，就要进行外科手术。对于开发商来说，没有什么讨论余地，规则不是在你手上制订，你只能遵从规则。

        左农：前面大家讲的都是社会责任的问题，我只讲微观的想法，我们讲新商道的问题，“商”就是求利，“道”就是方法。现在应该考虑的是，在这样一个转型时期，新的操作方式去赚钱的方式，房地产行业在过去的五年是最赚钱的，也是管理最差的行业，所以我觉得未来的房地产行业要实现真正的企业核心竞争力，我觉得关键是要进行内部的管理，但是大家很少有经历去关注如何把房地产行业管好。我有一个客户是开发商，他以前是50强的企业，原来的企业都是在福建做，他自己跑到广东做。他现在的企业在江西、广西都有项目，湖南也有项目，他在南京进行管理。他经常碰到的问题，总部的职能部门和分公司的项目经理之间有许许多多的矛盾。这个问题不仅是发展商，我自己也是做代理公司，我现在这个公司也碰到这个问题，我很难把分公司给客户的服务质量做得像总公司一样好。比如正源公司提倡“无为而治”，我也认真研究了。接下来中国的房地产业会掀起一个，作为一个房地产业究竟如何进行管理，如何通过管理提高竞争力。因为只有企业内部的执行才能构成企业的核心力。因为过去简单的就是拿地去投资，接下来，从企业的核心力、竞争力是重要的商道。谢红玲：请联合主持人作为嘉宾发言。

　　全忠：非常有意义，去庐山参加一个论坛，那次去佛山，从温度上感觉差异很大，山上看到二人住都很舒服。在47年前，开了庐山会，是神仙会，当时有一个问题，虽然庐山会议后半截不一样，前半截有点类似，我现在感觉整个房地产行业是处于“一停二看三通过”这样一个状态。当然，今天上午、下午、很多的专家学者、博士给我们很多理论的意见，但是我平时接触到更多的开发是，关于政策的下一步走向，还是宏观、微观操作方面的问题，包括“90平米”怎么做的问题？实际上，整个业界处于信息不是很对称，大家在期待一些新的东西，每个企业的状态不太一样，有的项目正好做得差不多，有的企业刚刚拿了一块地，又报批不下来，每天也很多的资金成本在发生。虽然有很多人在劝他说，你在等等看。但是现在确实面临很多的问题，我感觉每个人谈的观点，都是非常有道理的，但是放在一起，在现在的状况下，对于来参加这个会的人，大家还是想学到一些东西，听到一些能够对它解决目前困难的一些方法，但是不见得能得到一个完整的答案，当然还是一个做法。像上午有的老总讲对“90平米”的一些处理方法。过去土地比较好的时候，大家有一点“大干、快上”的意思，面临大这样一个大的调整，确实需要反思、学习，也需要关注大好形势背后的东西。新商道这样一个话题，也谈转折时代的一个话题，这个论坛的话题，也比较笼统，和很多的观点都不太一样。今天我也想给台上几个嘉宾提一个问题，不管是做服务商、开发商，我代表我的一些朋友、客户关心的一些问题，在这样一个情况下，给我们开发商一个比较具体、有效的意见或者建议。我配合主持人给在座的嘉宾提一个这样的问题。从开发企业战略也好，战术层面也好，有没有一些见解的意见给大家？

　　林少洲：刚才说的是技术问题，现在说商道是宏观一点的问题，大家觉得变天了吗？我觉得天没变，道理就不变，所以没有新商道、旧商道的问题，就是每个公司做好自己的本职工作，你的本职工作就是服务好你的客户，客户愿意出钱给你，然后你赚到钱，回报员工，回报社会。不要想象的很伟大，你不是凯撒，也不是上帝。我相信在座所有的房地产人员来说，我从事房地产这个工作是最长的，从83年到今天没有离开过房地产行业。我的感觉是，特别想讲的是，我们每个人都是坐在这个船上的乘客，每一次事件的出现，好像我们坐在船上拿着一个棍，搅这个水，短期内搅出了一点浪花和漩涡，就会践到别人的身上。但是把视角拉高的时候，会发现什么都没有。其实这就是一个客观规律，就是向前走，这是一个道，不要过分的反映，本能的反映这些问题，我们应该在无论什么情况下，要求我的企业、大家都能以平和心对待这个问题。这是一个非常正当的事情。房地产无论有多大的错误，都是改革开放、社会进步的一个行业。

　　从我做起、从现在做起，真正做好自己的本职工作才是最重要的，其他的就是说多了。谢谢！

　　谢红玲：刚才林总讲得比较宏观，所以，请回答这个理论比较宏观一些。谢谢！嘉宾：说到这里，我想起一件事，国家的技术监督局出了一个文件，对房屋的销售面积，就是这个测量办法。房地局他本身有一个测量办法，而且是协定销售合同，后面技术监督局又出了一个办法，我就担心标准不一样。我就有一个看法，规则也有自己完善的办法，在技术层面上谁都会犯错误，政策出来之后，对整个事件的情况进行总结。发展商对房地产业的自我反思、自我完善更加重要。我只说这一点。嘉宾：做小户型比大户型成本大、会更高，土地不降下去的话利润会下降，其实也有一个问题，我们对利润的期望值，在过去的时候可能较高，“90平米”也未必做不出好房子，“90平米”也未必做不出全国连锁新型的社区，这些方面值得研发，值得做一些课题，面对今天的局面，我们应该做这方面的课题，更加的有想法。

　　左农：作为房地产开发商，应该有一个自己的目标，我觉得应该走多一点，不要仓促的下结论。另外，温州购房团之所以取得这样的成绩，就是他们抱团，开发商很容易在一个项目上取得一个合作。另外，要加强企业的内部管理，只有把内功练好，才可以应付外界，持续的发展。

　　全忠：我的观点是为了让大家可以进入一个思考期，现在更多关注的是内部的东西，关注里面的东西，这对于开发商来讲是非常重要的，不光是技术层面，还是内部管理的问题，这个阶段，确确实实面对政策的变化，必须要进行等待和调整，这个当中，是一个特别好的学习阶段，所以怎么去研究、学习，都是大部分开发商应该学习、讨论的问题。

　　谢红玲：今天时间过得非常快，也许今天讲的大家觉得不够解渴，大家可以在台下进更多的交流，最后，引用上午一个专家给大家的一个建议：山不转，水转，水不转人转，变则通，通则久。我衷心的祝愿台上、台下各位能够在中国房地产开发的这个大舞台上成为打持久战的生力军，祝愿大家职业长青！谢谢！

　　主持人：今天论坛部分到此结束，接下来，我们在二楼进步厅有一个金融投资面对面交流茶会，请大家移步二楼进步厅，太平洋投资管理有限公司首席执行官唐仪先生将为大家做房地产企业美国上市融资分析专题讲座。同时，地产开发商代表也将与金融界的朋友们进行一个充分的交流与互动。讲座结束后大家可到海鲜音乐厅用晚宴。