巴曙松说，后来的人可以发表听课的感想。这次论坛和以前不一样，以前是表扬和自我表扬。第二是总和别人PK，这次论坛是批评和自我批评相结合，我觉得这很好。中国房地产业走了这么多年，那么牛，也该到时候进行自我批评一下，否则让人家追着打。自我批评没有坏处，批评有这几方面的批评：一是技术批评；第二是道德批评；三是意识形态批评，也是政治批评。我觉得经济学家上午讲了很多，集中在道德批评和意识形态批评、发展观等等，中国房地产借自己对自己进行道德批判、政治批判是假惺惺的，一点都不像办法办法。我们来进行技术批评。我的题目是“90平米”小户型的思考。

          为什么提出90平米以下？前面已经说得非常清楚，实际上是政府公共住房的稀缺，希望地产市场解决中低收入的住宅问题，这个事拧了好几年，“国六条”出来以后，一片哗然，要进行技术上的探讨，90平米，通过市场化解决公共住房的缺失问题，首先要问这么几个问题：

　　1、目前中国城市中低收入者到底住在哪？

　　2、谁在中国执行廉租房的职能？这个问题不探讨，不知道未来的90平米怎么做？本人认为，目前中国城市中低收入住宅问题，目前有几个特别大的特色，到南非、墨西哥、菲律宾，看到大量城市的贫民窟，但是在上海、北京、深圳他们的贫民窟是非常破的，是铁皮房，没有基本的洗浴设备，我们的城市化比他们还快，但是我们的人没有睡在大街上，我们中低收入的人，他们的住房也在解决，廉租房谁在解决，他们是谁？

　　从1949年到1989年，中国的大量的廉租房户型有多大？目前说信息透明，“国六条”说最主要是批评房地产信息透明，我觉得这个数据特别重要，而目前市场缺乏这些。也就是说，从1949年到1989年，这四十年，中华人民共和国建立后的房子、住宅他们的户型有多大？凭我们的经验大概在20-30平方米，这是40年建设的房子，目前有的面临拆迁，绝大多数在使用。1989年开始的轰轰烈烈的房地产市场到1997年这八年，增量户型有多大？也没有超过90平米。我们在深圳、珠三角的经验大概是60-80平米，也是90平米以下。为什么他们一出世受到热烈的追捧，因为他们已经成套。户型急剧的变化是从97、98年开始，户型开始超越了70-120平米，这是1997-2000年。事实上大量户型的增大就是这两、三年的事，我们已经超过了120平方米。这些有没有数字性的概念。我们正在做数字上的审核。深圳的数已经很清楚，如果把全国的数弄清楚，很困难，但是这是非常必要的。比如说，深圳50%的房子是农村的农民房，他们在彻底执行廉租房的职能。深圳到目前为止增量超过90平米以上的户型占总体结构，占总体结构到目前也没有到70%。

        所以说，我本人的感觉是，中央这个时候出“90平米”和“70%”可能是这些数据缺失，以至于我们认为我们的廉租房没有人执行这个职能，事实上49-89年建的房子，出现的农村房，宅基地的房子他们正在执行廉租房的职能。我们看，这样城市化的速度，这个量非常迅猛的时候，一方面新增量大户型带来高端消费；同时一方面，有农村村在执行廉租房的功能。本人认为，到目前为止，中国政府关于公共住房这个问题，没有到我们到想象的那么迫切，其实市场正在解决这个问题，而且解决得非常完美。但是它是不是可持续的？我认为不是。这就是，我们要编“国六条”要进行自我批评，检讨未来基本的原因。城中村和旧的公房进行拆迁的时候，增量房的户型偏大已经成为一个趋势，如果增量房、中小型不占一定比例的时候，未来确实出问题。

　　“国六条”我是非常赞成的。地产商在目前这个时候，我们要检讨历来十几年市场竞争的路径，我觉得什么概念也好，别的也好，创新也好，我觉得可以用一句话，十几年地产商的路径说清楚，基本上我们是对的，针对一些富人的需求，不断的进行产品的升级，来提升整个房地产的发展，它是房地产发展的隐性之一，用先富的阶级，成为市场的发动机，市场的循环是如何来的？是地产商不断的创造出升级的产品，满足市场提升的要求。这已经走了十几年了，这个游戏能不能继续玩下去，而且能不能继续玩十年、二十年。我认为可能不行。因此，关于我们对小户型的研究，目前必须提升到我们的日程上来。小户型到底有什么背景？小户型是我们通常认为那样。我认为这里的工作非常多。

　　比如说，对小户型几个基本的误解：1、小户型带来的所谓的同治化的问题。大家都要小户型，同治化非常的严重。同治化本身带来的是价格的下跌、积压等等。这一段时期以来，听到的说法特别多，我并不赞同。原因是事实上，香港、日本、新加坡他们是以小户型为主的市场，他们同治化问题并不像我们所想象那样严重。为什么？

　　2、香港的小户型价格同样是可以升、可以跌，随着市场的大势走，事实上小户型是不是这个市场继续伟大的房地产市场继续放量的主流？我觉得值得中国房地产业拿出精力研究小户型的威力。我们对小户型的研究远远弱于对中大户型的研究。我认为中大户型的研究为什么弱？因为对中大户型的研究比较容易，更多的园林、更多的设施，这是比较容易，基本停留在硬件方面。但是我们看到，未来的小户型社区，像香港、新加坡、日本，户型差不多，但是价格差很多。为什么差那么多？原因在哪里？我们发现，不同的人并不是因为户型选择居住地，他是因社区而选择，因为学区、社区、楼盘的物业管理、楼盘的服务、配套、人以类聚、物以群分，中国房地产对这方面的研究相对来讲是更加费劲的。这是在未来进一步需要研究的一个基本原因。

　　3、关于小户型目前出来大家感到非常的愕然。因为如此低的容积率要达到70%小户型，这成为整个建筑史上的一个笑话。如果长治久安的话，要向政府呼吁，使小户型保持长期合理性的前提搞清楚，首先目前，所谓的节能、省地，新的发展和可持续发展观的问题。不提高容积率，硬性规定小户型，可能带来的是一场笑话或者是更加浪费。容积率的提高是对中国的未来是非常重要的。我是来自深圳的，现在深圳的土地已经是难以为继了。深圳提的一个口号是“花园城市”，是“花园城市”重要还是“和谐社会”重要。当然我们看到的是，深圳1000万人口，一半人口住在农民房，是不是合理的？本人也认为不合理。目前，解决的办法是拆旧房的时候，必须有一定的补偿。深圳在研究提高容积率的问题。以后也是土地并不充足城市的一个办法、途径。

　　规划的合理性和规则问题：按照目前的规则，做小户型，难度极大，尤其是北方城市。如此之大，房地产市场应该做一个比较系统性的总结，也就是说，在中央提出这个命题的时候，作为技术上的分析，应该把这些问题的落实，应该说出哪些有问题，事实上规划上是不是对？比如说，楼间间距，香港不是这么做。农民房要拆，在深圳要拆掉农民房意味着中低收入的人要被赶出城市。有人说要拆是因为小消防车进不去，那么，我们为什么不改一下消防车呢？

　　另外，企业参与中低收入的建设，有人认为这是天大的笑话。我认为不是。当时我在香港的时候，参与PS的工程，就是私人参与居屋建设，使得房地产开发公司利润更有保障，另外它可以放量，关键是提高效率，提高整个居屋的效率。目前这些规则是需要明确的，否则的话，我们的经济适用房就是掩耳盗铃的商品房，那样就麻烦了。

　　说到这里，我想说一点，在小户型这个出入方面，1、目前30%没有在这里，如果做一个非常大的项目，里面30%没有显示。

　　2、本身如果有一个非常大的项目，就应该有20-30%是小户型，剩下的30%应该怎么办？难道技术不能解决吗？我认为可以解决。正因为技术上的解决，使得中国的房地产可以摆脱政治上的不正确。谢谢大家！