主持人：谢谢陈诗涛女士，也谢谢祝辞的嘉宾，我想2006年的中国房地产行业最让人牵肠挂肚的也许就是宏观调控，2006年，关于的宏观调控的话题似乎永远不会让中国房地产人从自己的记忆中抹去。今天，我们相聚博鳌，在解读宏观调控政策的同时，我们更希望我们能在此寻找到中国房地产行业新的发展道路。下面，我们有请全国工商联房地产商会会长聂梅生女士为我们做本次大会主旨演讲！

　　聂梅生：谢谢大家！我本身是很轻松的来到，没有让我做祝词，但是我会利用15分钟谈一下自己的观点。

　　我想大会的主题是转型年代的中国房地产，这个题目是定得非常好的。最近我也考虑这个问题，这个问题是从哪里讲起，从前一天中国新闻周刊对我做一个比较长的采访。我们一起回顾中国房地产的阶段和每个阶段的特点，之后又分析了这几次宏观调控。像刚才张元端先生讲的那样，这篇文章很快从《中国新闻周刊》看到。我也认为现在是转型期。现在已经开始新的发展阶段，今天又在海南开会，我回想起在90年代前后，也是从海南开始了一个很大的宏观调控。所以博鳌有很长的历史。

　　改革开放以来，随着我国住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融也随之获得了较大发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和消费两个领域的全方位支持，为改善居民居住条件，带动房地产业及相关产业发展，拉动经济的持续稳定增长做出了重要贡献。

　　目前，我国的房地产金融市场主要由提供融资服务的一级市场构成，在分担一级市场风险的二级市场也进行了有益的尝试；不仅包括间接融资的信贷市场，也包括股票、债券等直接融资的工具。我国现行的针对低收入家庭的房地产金融制度主要是政策性金融制度，即住房公积金制度。

　　一、我国房地产金融一级市场的发展

　　发达的房地产金融市场应该由房地产金融一级市场和以证券化为主要手段的房地产金融二级市场共同构成。近年来，我国房地产金融市场取得了一定发展，但主要以一级市场为主，二级市场尚处于探索阶段。

　　1、以银行信贷为主的间接金融

　　(1)房地产信贷政策促进房地产业和房地产金融的发展

　　在房地产金融一级市场中，以银行信贷为主的间接金融始终处于主导地位。1998年以来，为扩大内需，促进经济增长，人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策。

　　这些政策的实施，一方面使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求；另一方面，房地产开发企业获得银行开发贷款促使其完成新建项目的建设，从而有效地支持了房地产业的发展，在一定程度上缓解了中国人民的居住需求。

　　房地产业的快速发展又进一步促进了房地产金融的发展。2002-2004房地产贷款的余额占金融机构全部人民币贷款的比例见图1。

图1：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比(余额，亿元)

　　资料来源：中国人民银行，《2004中国房地产金融报告》

　　(2)银行贷款是房地产开发资金的主要来源

　　国家统计局关于房地产开发投资资金来源显示，当前房地产开发投资的主要资金来源是定金和预收款、企业自筹资金和国内贷款。2004年房地产开发资金的来源分布见图2。

由于房地产开发资金来源中，自筹资金主要来自购房者的银行按揭贷款；"定金和预收款"也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见图3。

图3：1997年以来房地产开发企业资金来源构成(亿元，%)

　　资料来源：中国人民银行，《2004中国房地产金融报告》

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。

　　2、直接融资的发展

　　在房地产信贷政策实施的过程，股票、债券等房地产直接融资工具也取得了一定发展，但在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。

　　(1)股权融资有所增加，但所占比例较小：据银监会2005年10月发布的调查报告显示，目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%。从公开发行上市角度看，能够取得上市资格的房地产企业数量更少。

　　(2)债券融资持续萎缩：我国房地产债券最先出现在1992年，但受政策限制，到2004年债券在房地产开发企业资金来源中的占比仅为0.001%，绝对值不足2000万元。

　　(3)房地产投资基金正在酝酿中：房地产投资基金属于产业投资基金。在国外，它是房地产企业融资的一条主要途径。而在我国，由于一直没有出台规范产业投资基金的专门法律，房地产投资基金长期处于探索阶段。

　　总的来说，以银行信贷为主的间接融资在房地产金融中占据绝对龙头地位，除地产股票外，债券、投资基金仍处于探索或萌芽阶段，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业。

　　建立有效的金融体系,必须在直接融资和间接融资上有一个合适的比例，这是金融发展的一个基本要求。在直接融资条件下，由于承担风险的是投资者自身，通常投资者会自觉防范金融风险；所以，提高直接融资在整个融资活动当中的比例，降低银行间接融资的比例，是从根本上防范金融风险、促进房地产业和房地产金融健康发展的有效手段之一。

　　二、我国房地产金融二级市场发展

　　房地产金融二级市场是房地产信用的再交易再流通市场，是在一级抵押市场基础上发展起来的，二级市场的发展能够在一定程度上分散一级市场的风险，解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。

　　1、个人住房抵押贷款支持证券试点启动

　　随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性。2005年2月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。

　　"住房抵押贷款证券化"，是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构，由后者对其进行结构性重组，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。

　　以建行为试点的信贷资产证券化项目是国内推出的开创住房抵押贷款证券化先河的重要金融创新业务。

　　2、"建元"成功发行，推动房地产金融二级市场发展

　　2005年12月15日，建设银行推出的个人住房抵押贷款支持证券"建元"成功发行30.17亿元。"建元"作为一种全新的投资和交易工具，对于提高金融系统的稳定性，推动我国金融市场的发展、改善金融市场的效率，满足人民群众日益增长的住房需求都具有积极的意义。

　　三、针对中低收入家庭的住房政策

　　为满足中低收入家庭的住房需求，世界各国采用不同的住房金融政策。欧美主要国家，根据其各自取得住房的能力，提供与政策性住宅金融联动的各种制度。

　　我国根据居民家庭的收入状况提供相应的补贴和金融支持政策。

　　1、采用财政补贴的方式满足最低收入群体住房需求

　　我国于1999年发布了《城镇廉租住房管理办法》。城镇廉租住房是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。

　　经过几年的探索，上海、北京、成都等地初步形成了"以租金补贴为主，实物配租为辅"建立廉租住房制度的思路，廉租住房的资金主要"以财政为主，多渠道筹集资金"解决。

　　2、住房公积金

　　我国针对中低收入家庭住房需求的金融政策主要为政策性住房贷款。中国人民银行于1994年颁布了政策性住房信贷政策，政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年以来政策性住房贷款和公积金贷款变动情况见图4。

图4：政策性住房贷款的变动情况(单位：人民币亿元)

　　资料来源：中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》

　　住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金制度是我国住房制度改革的一项重要内容，它的建立，对推进我国住房制度改革，加快城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平发挥了积极作用。

　　2006年4月28日和5月8日，中国人民银行分别上调商业性贷款和各档次个人住房公积金贷款利率，公积金贷款利率调整幅度小于商业性贷款利率，其利率水平仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1个多百分点，继续体现政策优惠，见下表。

商业性贷款公积金贷款

　　利率调整政策一年期贷款基准利率上调0.27个百分点各档次公积金贷款利率上调0.18个百分点

　　调整前的利率水平5.58%1-5年(含5年)，3.96%；

　　5-30年(含30年)，4.41%

　　调整后的利率水平5.85%1-5年(含5年)，4.14%

　　5-30年(含30年)，4.59%

　　3、住房储蓄银行

　　根据国际经验，房地产金融机构主要由三类机构组成：即专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构。我国房地产金融机构主要由第二类非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构(信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等)，其中主要以商业银行和信托公司为主。

　　目前我国专业性房地产金融机构仅有住房储蓄银行一类。2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津合资成立，成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。

　　中德住房储蓄银行推出面向个人的住房储蓄产品。住房储蓄业务的特点是，先存后贷，低存低贷，固定利率，灵活方便，消费有奖。推出的最优贷款年利率为3.3%，是国内各种个人住房贷款中利率最低的。

　　综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的住房金融体系和住房金融创新产品正在被不断的完善，专门面向特定人群，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融创新产品正在被进一步细分和研究。房地产金融体系的健全将进一步促进中国房地产市场的健康发展，为更好地满足中低收入家庭的住房问题创造条件。