您一直认为政府控制土地是抑止房价的重要调控手段之一，但在内地，土地拍卖是政府的重要收入来源之一，您如何看待这一问题？而内地许多开发商和专家均认为政府土地供

　　应的减少造成房价上升，您认为呢？

　　施永青：土地是政府手上的一个重要资源，不论是内地政府也好香港政府也好，都希望可以透过拍卖土地而增加收入。但并非是政府卖地越多就会赚得越多，因为在同一时段内，有多少资金流入房地产市场内，是会受到当时的市场环境所制约的。即是说，当经济仍未发展得很好的情况下，政府就不停售出土地，这样政府不但不能赚取更多的收入，反而更会造成每卖出一块土地政府可赚取到的钱就少了一些。

　　而在控制土地政策的手法上，香港政府较为老练些，他们会有效控制土地的供应，以维持合理地价，而内地政府在国家改革开放的初期，曾以较低的价钱卖出很多的土地，以现时国

　　内经济情况来看，政府实际上是赚少了很多，而得益的只是一些开发商，甚至到现时仍有很多土地流落民间，并未有及时开发的。

　　国内楼价上升，政府控制土地供应量只是其中一个原因，而政府亦没可能为了压抑楼价而大量推出土地，因为政府供应土地是需看市场用家的需求及他们的负担能力，如果大量供应

　　土地，只会造成大量空置及浪费资源。因此正确压抑楼价的方法，是首先要研究什么造成楼价

　　不断上升，而事实上，现时国内楼价上升除了是因为用家的需求增加外，很大部分是来自于投资者的需求。

　　由于近年国内经济增长迅速，市场上积累了大量多余资本，但国内可供投资的渠道并不多。在国际上一般经济体系发展较完善的社会，资金除了可以在实体经济内继续投资外，也可以为资金选择其它投资出路，如股票市场、债券市场，甚至投资海外市场等。可惜现时国内的股票市场发展规模较小，加上以前曾有部分国内上市公司经营不善，导致投资者未敢将资金大量的投入股市内，而债券市场更根本是发展未成熟，令国内积累的资金唯一可以投资的就只有房地产市场，迫使大量资金流入房地产市场。

　　所以我个人认为，国内房地产市场出现投资过热的情况主要是资金没有出路而造成的。

　　事实上，内地政府近期亦开始放宽资金到海外投资，首先是放宽一些合资格的企业公司到海外投资，相信日后会继续放宽更多企业到海外投资，加上人民币的资本市场逐步开放，资金将有更多出路，无需再局限在投资房地产市场。因此当局在应付现时房地产市场问题时，要对症下药，并非楼价升就不停供应土地，当然供应土地要看情况而定，有真正需求就要适当的供应土地作出配合。

　　在内地事实上政府在一定程度上干预了市场的自由度，无论是老百姓还是商人，在判断市场的时候首先要看政府政策，这是否正常？

　　施永青：我个人认为，不论是香港或是世界其它地方，投资者在投资时都需要注意政府政策的，在自由市场内政府的干预虽然是少一些，但是仍会有不同程度的干预。以美国为例，

　　美国联邦储备局经常以息口政策来干预市场。因此国内投资者要投资房地产市场，也要留意政府的土地政策、城市规划及政府资助房屋政策等等，如果政府政策内是有肩负起基层的住屋问题，开发商在市场上的投资空间就较少，反之政府政策是较少为基层提供住屋，那开发商在市场上扮演的角色就更为重要。

　　因此投资者要衡量政府的政策才投资是很正常的事，但唯一要留意的是政府干预的程度是多少。我个人不太赞成一些直接干预市场的政策，比方说政府规定楼宇售价。事实上，楼价应该由市场厘定，并非政府觉得楼价过高而为物业定出售价上限。

　　如果政府认为市场楼价过高，一、可以增加土地供应量，二、可以收紧楼宇信贷。一般都是利用供求来调节市场，政府可增加投资者投资及图利的难度，资金就会减少流入房地产市场。增加供应，令每一米的楼面面积可分摊的资金减少，都是有效压抑楼价的方法，这些方法都会比政府直接干预市场价格好。政府不应对楼价作出指引或限制土地售予谁人等，而政府确实仍有很多非直接的手段可利用来达至调节房地产的。