任志强：刚才听了刘书记一个非常好的讲话，把都江堰说的非常好。本来要我说成都规划和城市发展的，我想就刘书记刚才说的谈几点意见。

        第一个刘书记说了一句，“我在蓬莱开一个会说，我们最大问题是成为一个旅游城市后，所有的城市居民都奉献给大家了，这种服务造成这个城市贡献给世界的时候，我的城市居民也奉献给世界了，再一次提升就是拼命的给游客服务。”美国有一个小镇，政府要修高速公路。他们坚决不同意。他们拒绝所有的政府投资，拒绝所有的道路，拒绝所有的游客。但它的高收费达到2000美元。这就是你要充分考虑你的城市地位。你压城成为安居，你就不能洗手大量的外来人口。因为我希望政府能把他定位好。

　　第二个是“我们政府可能也想把我们融入到成都的整个经济体制中”，当我觉得我们得重新考虑考虑，是以我为中心靠拢还是向成都靠拢。在成都经济圈里面你就会被淹没了。如果以你为中心，你要成都向你靠拢，那么你还是都江堰。嘎纳非常小，也没有机场，我和巴曙松去了摩纳哥，摩纳哥非常小，但是所有人都向摩纳哥靠而不是摩纳哥向别人靠。

        地方政府就是想让人向他靠拢。新的城市规划里面不要搞这个，这个可能是一个矛盾，是一个重大的矛盾，我们怎么解决，时间关系。长春、包头都是日本的规划，现在他们的道路交通，没有达到很窄。台湾大学已经增加了四倍多，比清华北大大。我们政府可能你三年以后就升官了，我们更多的倾向于政府行为的短期化，这种短期化就是一种矛盾，你是现实还是长远。如果你要按三千万美元来修你的道路，可能十年以后还没有完成。你如果按三千多万美元来修路，可能又修不好。这就是一个矛盾。这个一定会有一个很宏观调控的对流行在里面。

　　最后一个就是在里面，“我们一定要在城市规划里面给人优惠”。我想，我不是做专门的城市规划，刘书记既然请我来了，我也要提几点意见。不管好不好，请刘书记原谅。下面我想说我们的一些规划。

　　一季度房价高速增长，实际上我们没有看到这个过程，更多的人会担心去年的宏观调控产生的重大影响，我们也没有看到这个影响。主要是当前形势的这个问题，对这个分析，主要表现看最后2002年1到3月，我们各种面积都超出计划。很多人认为到去年的宏观调控到今年才结束了。

        一季度的时候，竣工开工的面积有增加。05年是低点，在今年一季度开始暴涨。04年2月份以后开始下滑。我们的投资04年开始下滑。国内外贷款快速增长。这巴曙松已经谈到，贷款的增长主要是去年的12月份开始，陡然上升。但是明显可以看到，对房地产的贷款已经高高速增长。04年年底和05年年初的对比。

        第一个反应了全国的定金及预售款的增长开始发生变化。4月份高峰后，一直下滑。我们看到2月中，很多地区2月份后销售加速，包括去年的长三角地区和一些广东、环渤海地区，都明显的上升态势。各种物业类型的面积增长，去年所占比例是下降的，现房比例是增长的。有八千多住宅，只够去年的销售量的三分之一。所以在判断的时候是两种不同的判断方式。

        第二个二手房交易明显发生变化。过去二手房市场差的地方有北京、深圳，这是今年我们“国六条”提出的二手房的交易量。美国可能是2千万，重点是二手房交易，我们重点是一手房交易。如果没二手房交易，就没有一手房交易。这是销售价格的体现。我们的最高点是05年的4月大部分房屋销售价格是05年四季度到年底，这快是比较高。04、05年的宏观调控都是在出现下滑趋势以后出台的。去年05年在限制销售中实际上已经开始下滑趋向以后出台的。今年是在房地产管理出台的，我们的政策是滞后于实际情况。这是环比增加指数我们可以看到二手房增加是加快的，一手房同比是不够的，去年5月份下跌，今年可能增幅会加快。

        所以这个不能完全用环比来看。这个是环比指数。06年一月份是是全国最高的点。但二月份下降是直线下降。但我们真正在媒体上出现是2月份3月份开始说，房价全面暴涨。二手房的环比指数下降也是一个趋势。二手房都是增长速度远高于一手房的。尤其是预收房上涨，带动二手房市场。我们在这个表里面可以看到，有九个市价二手房交易下降。

        并不是全国都出现飙升的情况。北京排在11位，包括长春，长春没有怎么开展，这几年开始扩张。这些涨幅都远远超过北京。在二手房，有一部分是下降的趋势，有一部分是上升的趋势。北京增加并不高。我们国家太大，所以在不同条件下，区域有所区别。东中西部太大了，我们划分九个区域来分析。长三角地区是重要地区，大部分地区是下降，期房销售整个销售面积上升。整个区域来说上海最严重。从价格来说，也是上海。到06年已经在收缩了，珠三角地方也是我们的重要发展地区之一，在04年的时候实际上是一个上升的趋势。

        我们从上面可以看出来，都处于下降趋势。供求增加，一定会发生变化。05年价格增长不快的。06年是高增长。期房和现房的销售都是增长不足。环渤海地区，北京、天津、山东一部分地区是价格指数增长比较快，其中一个重要的原因也是前两年的土地，从01年开始作为最高峰，然后急速下降，供给严重不足。环渤海地区价格增长，但我们可以看到，供求线索明显下降。我们用它来表示供给和需求的关系，这个矛盾是占主导地位的，造成的后果就是持续的增长下降。从房屋价格来说，有一部分是负的，有一部分增长是非常高的。很多城市的增长是远远高于北京的。就因为北京在中央所在地。而销售的增长也可以看出来，期房销售的增幅和现房也是非常高的，这个需求矛盾也是非常突出。

       我们预计二季度继续保持增长，但增幅会继续回落。即使不出台“国六条”也会继续回落，因为没有理由继续限制，“国六条”没有严格限制土地，它是调控住房结构的调整。05年的1月份以前，4月份以前，我们看到房地产固定资产投资增幅是高于全国城市的投资的。但宏观调控之后，实际上增幅已经下降了，房地产投资和固定资产投资相比差距是越来越大，说明我们的比重并没有完全增加，应该有所平稳。可能还会出台一些政策，但是我们认为加息0.27，如果抑制了需求，投资的增幅都会减弱。

　　另外我们简单介绍一些争论比较大的问题，一个是商品住宅空置率的问题，这是报纸上争论比较多的。国内和国外空置率的比较，国外是有明显的率的，比如香港的报纸就会公布这个比例，比如说当年60%到80%，第二年之后会公布一个比例，就是空置房的销售之后的一个空置率，一个就是以往的空置率基础上的空置率。美国主要是调查署。所以美国定义非常清楚的，你空置的情况，他会在调查报告中做一个清晰的分析，它是有一个明确的概念。以美国的媒体的话，它的空置率单位的情况已经很清楚，它有明确的定义。

       所以这个住宅就是一个出售的住宅，拟出售和再出售，就是存量房和增量房。我们用的是当年的情况。我们的空置率是指在年度内的空置率。他的标准是不一样的。我们2002年的发的统计和2003年发的统计，标准是不一样的。我们会争论，这是因为我们发布的面积。

        所以统计局用统计局的数字，建设部用建设部的数据，所以他们定义是不一样的。除了空置率的统一外，对房价也有一个统一问题。最好出台一个更科学、更好的信息系统，不要让走老路。国内的空置面积主要是针对增量市场的。到目前为止，我们没有空置率的标准方式，这里头差距很大，我们觉得如果国内的学者专家，你对国内情况你做就做，你要做对比的时候你要搞清楚国际上概念是什么，不要把不同概念的东西搁在一起。概念差距差得非常大，但是你要到国外对比一定要用国外的同一的公式来对比。 随着增量房子的增长，所占的比重明显下降。

　　这是1998年到2005年的空置房的图表，我们施工和开工的增长，这个增长是不好的。我们看到空置率的比例是下降的。我们把空置面积和施工比例、开工比例分别做对比。我们认为，做对比空置率是下降了。

        另外一个就是大家关心的北京，北京的房价增长是引起全国轰动，少数特别地区大城市房价增长过快，这个变化很明显，房屋销售价格的变动指数是在05年2月份以后开始下降的，租金指数开始上升，我们很明显的看到，租金变化和房价的变化是一个巨大的差，我们的期房销售的时间差。现在的销售价格，新建商品房的销售价格，每一次增幅是往下掉，并不是还在持续的增长。从统计数字来看，增幅是回落的，但二手房增幅是增长的。我们按月计算以后，05年的12月份或06年的1月份，大家开始反映的时候，实际上已经开始变了。二手房的交易价格在上升。

       实际上一个原因就是央产房不能进入市场交易。因此它的交易增幅增加。供给持续下降，需求持续上升，就这是北京二手房上升的原因。实际上北京每年的增幅不到3%，从02年7月份开始实行一系列指数都下降，所以从04年这个过程中，必然会出现供给不足。这个是技术指数变化。我们认为一季度的新开工面积会加大下一期可能回落的可能。我们可以看到各项指数的回归，从最高点、最低点的平衡，负增长都是向中间回归的。我大概就是介绍这些情况。谢谢各位。