【主持人】我们设计了一个环节叫做“泉城论剑”。我们想请几位嘉宾到台上来分别发表自己不同的意见。

　　合富辉煌集团董事副总经理黎振伟和中国经营报地产首席记者谢红玲是我们的主持嘉宾。

对话嘉宾：

中国房地产住宅研究会常务副会长张元端先生

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

经济学家、中国社科院金融发展中心主任易宪容先生

中原地产中国区的总经理黎明楷先生

莱钢集团的副总经理刘先民先生

上海鹏翔地产营销策划公司董事长耿志侠女士

【中国经营报地产首席记者谢红玲】今天的剑锋所指是一直在探讨的大江南北涨声一片的房价问题。

　　第一，谁助长了这一轮的房地产飞涨。

　　第二，房价上涨是祸是福。

　　第三，如何抑制房价的涨幅。

　　也就是请大家先把脉、再出药方。

　　【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】这个题目要每个人来讲是蛮长的，比较大。我们今天的主题是如何看房价上涨的问题。这里有政府的官员——张会长；还有专家、企业家、中介的朋友。

　　张会长没来之前，我们的嘉宾有一个观点，觉得房价的上涨不是企业家造成的，也不是开发商造成的，而是政府造成的。我也有这个观点，开发商按章交税，他获利是合法的。

　　张会长您来开这个头。

　　【中国房地产住宅研究会常务副会长张元端】我对价格的问题研究不够，点名叫我说，我就说说我的想法。我是1988年到房地产公司的，也看到了价格的浮动。

　　一、影响房地产的价格有三个要素：第一是开发成本，第二是购买力，第三是供求关系。

　　把这三个要点串联起来说，就是商品房房价的上限是购买力，房价绝对不能超过购房者的购买力，超过了就没人买得起了。下限是成本，开发商是不会以低于成本的价格来上市的。房价就是在上限和下限之间，随着供求关系的变化而浮动。分析价格还是要多找一些规律性的东西，少预测(预测是涨还是跌)，有时候预测不准。把规律性的东西找到了，就可以了。购买力怎么样？提高了还是降低了？成本怎么样？提高了还是降低了？供求关系怎么样？如果把这三个要素进行一下分析，对当前的房价问题就会有很好的、进一步的了解。

　　二、解决住的问题要两条腿走路。一条腿是靠市场，商品房的供应来解决住房问题。另一条腿是解决住房的保障体系。光靠市场解决不了住房问题。因为市场的商品房价格很高，确实要把价格降低，比如降到一半，比如一万元/平方米的房子降到五千元/平方米，仍有人买不起，当然降一半也是不可能的。所以，要把市场的体系建设起来。通过两条腿，才能更好地解决住房问题。现在这两者都不完善。现在的市场商品房机制不完善，社会保障体系更不完善。

　　因此，现在的很多房价问题是由于这两种路子交织在一起的，就是市场上出现的一些问题和住房保障上出现的问题交织在一起，所以分析房价的问题就非常困难。

　　【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】我接上张会长的话，我真有些担忧。广州市号称很成熟的市场，最近房价的上涨令市民非常担心，在后续的供应上能不能保障？会不会还有供应？

　　【中国经营报地产首席记者谢红玲】政府的信息不透明造成了大家的抢购心理或者恐慌心理。不知道其他的嘉宾有什么看法？

　　【中国社科院金融发展中心主任易宪容】我跟张会长的观点有些差异。中国的房地产市场是不可能通过供求关系来决定的。中国住房的总的政策是：在政府控制的情况下，供求是没有办法由市场来决定的。住房是一个非常特殊的产品，是一个不动产。房价的问题不仅仅是政府的问题。房地产市场的发展到底是如何的一个模式？建设部的一个基本观念就是，按照香港的模式发展。一方面就是高地价、高房价。香港的模式是高福利分房。但是，这种模式在中国内地是不适应的。为什么呢？因为内地的人口、土地等等一些条件跟香港有很大的差异性，如果以住房保障体系来解决民众的住房，在市场经济的情况下根本不可能。假定住房保障体系出来，到底给多少比例的民众？高端的这一块通过市场来解决，中低档民众70%买不起房子的情况下，住房保障体系能不能解决70%居民的住房问题？

　　在发达国家比如美国来讲，房地产政策有一个基本宗旨：如何生产安全舒适的、绝大多数居民可以购买的住房。现在的建设部提的政策跟他们还是有一些差异的。我们更重要的是要如何生产更多的中低档产品，让更多的中低端民众进入房地产市场。70%的民众即便非常低，但是可以通过银行的帮助、优惠贷款可以进入住房市场。我前几天也写了一篇文章，每年住房贷款按多少比例贷给收入比较低的民众。学香港的模式，在中国是行不通的。我们最大的问题就是如何调整现有住房结构，使大多数民众进入房地产市场，这样的话我们的房地产市场才能持续稳定健康地发展。

　　房地产发展到现在，有政府的原因、政策的缺陷、银行现在的金融模式，还有很多人利用租金的利润性来炒作房产。银行为了让自己的业绩做得比较好，任何一个人进到房地产市场都可以借到钱，但是在欧美国家是不可能的。任何一个购买者要想进入房地产市场，需要经过各个方面的审查，但是在中国很容易贷款。欧美有一个很严格的制度，但是我们的银行把制度放开了，导致了现在的房地产市场的上涨。

　　国外的资金进入了国内的房地产市场。比如说统计局所说的，房地产是投资，外资进入了中国的房地产应该是不可行的。但是我们现在的制度，外资进入了中国的房地产市场，这样由于制度的缺陷导致了房价的上涨。

　　【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】易老师刚才说了，我还是比较困惑。房价的问题还是不能解决，市场供需又不能决定房价，靠政府又失败，香港的模式又不能用，这个题目看来也是蛮大的。我也做了十几年的房地产，到底谁能给一个明灯？黎先生来自于香港，你来谈一下。

　　【香港中原地产中国区总裁黎明楷】大家说房地产的问题的严重性有些过头了，比如说房价的上涨导致了很多人买不起房。我不经常住在国内，但是中国人也不是无家可归的，住还是有得住的。是不是迫切到是不是要给政府一个很大的压力，要解决中国12亿人居住的问题？也还没有这么严重。供求关系不能从市场解决，政府本身是供应的源头，土地是政府掌握的，它还是整个游戏规则的仲裁。如果说得严重点儿，政府应该是责无旁贷的。我是觉得应该增加供应，这样房价就有下调的空间。经济增长了，需求就大，现在的政府还是觉得房地产规模过大了，还想控制。房地产产业在整个经济上占有的比例过重，那确实对整个的经济发展也是不合理。

　　【中国社科院金融发展中心主任易宪容】其他地方我不是很清楚，我就说一下北京，土地根本不是问题。在“831”之前，北京前八个月批的土地相当于北京前11年批的土地。现在的房价所用的土地根本不是“831”之后的土地，土地早在“831”以前就持有了。如果土地是房价上涨的主要原因，上海的土地是北京的六分之一，按照这个逻辑来讲北京的房价应该是上海的六倍，现在不是这样。

　　现在来讲关键问题是利用金融杠杆来炒作房地产，如果没有金融杠杆，我们的房地产肯定不会这样发展的。并不是说大家用自己的钱买房子，然后再炒作。

　　【香港中原地产中国区总裁黎明楷】这就是刚才说的关于政府的控制问题，北京批了土地出来，如果真的按国家的规定，应该有一个年限。

　　【加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表高志】买房子的事，我是有亲身感受的，我觉得易教授说的对，美国规定得很清楚，买第一套房子贷款不但可以得到优惠贷款，而且可以从养老基金里免税，买第二套房子利率马上上去。

　　【中国经营报地产首席记者谢红玲】北京831之前批了很多地，但是没有形成供应量。

　　【中国社科院金融发展中心主任易宪容】游戏规则是有弹性化的。假定你跟权力比较接近的，就有弹性了，就不出来了。地产也是这样。如果一个人买110套的房子，并不是每个人都能做得到的。他是跟银行之间勾搭在一起比如说银监会就给他贷款。

　　【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】从金融看问题还有没有其它原因？请钟教授回答。

　　【北京师范大学金融研究中心主任钟伟】我的反应很平淡，价格的形成最终是由供求决定的，即便是扭曲的。否则房价的形成是不可思议的。有六万多家开发商，在可以承受的经济生活半径里，比如你乘坐公交车，你的生活半径大概是5-10公里，5-10公里之内同品质的楼盘可能有好几家。

        中国处于一个非常特殊的货币化过程，不能说中国货币化注水了，但是中国居民持有的财富肯定是注水的，因为每发展十年我们的货币量增加十倍。2006年年货币收入6000元左右，96年你实际上是600元，86年只有60元。所以中国属于一个非常急速发展的进程化中，你所拥有的只是一些厚纸片。这些注水的财富一定要流向一定的市场，比如股票或者房地产。

        地方政府的行为根本不考虑政府的可持续能力，所以当届政府的土地供应都是没有节制，如果能够有土地供应的基金，那么土地供应就会有些规范。政府基本上对城市发展缺乏中长期的规划，缺乏对城市的长期认知。这届政府和下届政府执政的理念和行为是完全不连续的，这导致城市没有给开发商和购房者可以预期的信号。地方政府缺乏一个连续的、可预期的执政框架这是导致房地产异常波动的主要原因。房地产市场现在处于亢奋状态，没有形成理性的住房需求。

        在中国现在人均收入即便是经过GDP服务业修正之后，人均GDP也不过1800美元，城镇居民的GDP是10700多块钱，农民的人均收入是3200元钱，中低收入的家庭收入可能在城市中不会高于8000块钱，在农村中不会高于2400块钱。你指望这些人在“十一五”期间拥有一套房，这不可能的，这种想法是错的。我们可能要经过五十甚至百年的努力才能达到住房率90%。

        政府缺乏中长期的规划，所以城市的土地供应能卖的地都卖了，真正做好一个城市，至少要做好城市在空间的均好性在闹市区，医疗、子女入学等等的服务和在外环以外的区域享受的服务是一样的，这就导致了闹市区的房价不会那么贵，也就解决了郊区的房屋不具有医疗、入学的功能的出现。这需要政府转变对房地产的认识，转变先卖地、再卖房、再基建。应该先搞基建，成熟了再建房，政府能这么做吗？政府想先做了就升官了。

        比如说银行。银行较改变的是，从以前的依赖于律师行、保险公司、依赖于柜台人员放按揭转变为直接放按揭。易老师讲的一个人买上百套房，这充分地说明，通过律师行、通过保险机构去发放贷款。我贷款去交收入证明书，律师根本不看，只管一个业务收几百块钱完事。

        只有住房的消费环节这块儿，购买的时候应该有一个消费成本。只有住房者有需求，对住房的需求是理性了，而不是看到汽车就立刻想要宝马，政府不应该为了要出政绩就疯狂卖地。不管城市将来会怎么样，对房地产市场有一个根本的认识之后，才有一个正常的价格。因此，从我的角度，从不讨论价格是高还是低，价格只是一个影子，影子是歪的，我们要扶正的是身体。谢谢。

    【中国经营报地产首席记者谢红玲】 房地产价格是如何定的？我希望开发商做个坦白。

    【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】刘总是莱钢的开发商，莱钢是一个上市公司。请刘总讲一下。

    【莱钢副总刘先民】房地产价格就是一个影子。我作为一个房地产开发商，莱钢在全国各地都有，比如上海、青岛、济南、西安等地都有项目。谈到价格的问题，我们作为开发商也很头疼，大家也都意识到，刚刚从金融方面谈到价格、有人从供求关系谈到价格。济南的房地产价格也在稳中有升，现在还在涨。但是济南和广州、深圳来比发展还是比较慢的，济南这个城市比较保守。

        我们做房地产不能赔钱，如果搞持平经营的话，也有很大的风险。房地产本身的成本包括建筑成本、土地成本等等，不管市场需求不需求，要想建房子成本就得有。政府是棵大树，没有一个统一的调控的政策出台，不是上就是下。一看好了就压一下，一看低了就抬一块儿。现在的收入有高、中、低，但是没有一个很好的调控价格的政策。有人说在炒房子，比如靠金融的杠杆、银行的杠杆来炒，这个我也承认。2003年，我们集团的董事长签个字，银行给我贷5个亿。贷款政策下来以后，我私证拿不到就贷不到款。

        房地产开发商控制不了，房价与供求关系有关，政府出的有利于开发商的政策出的很少。如果我们卖的房子低于成本，我们可能不卖，就是市场再好我们也不干。现在的政府出的政策还是不冷静的，比如推出节能政策、保温型、小康型住宅等都是学的老外，这边提倡经济适用房，那边又要建设高舒适度。现在我们莱钢搞节能住宅，我自己心里也很心慌。

    我觉得我们现在的经济条件还达不到。我总结一句话：房产价格的问题我很赞同以上各位嘉宾的意见，政府整体的调控能力光讲没有落实，所以大家都谈，这件在实际上人家说了算的没有谈。

    【中国经营报地产首席记者谢红玲】能不能像刚才钟伟说的克制涨价的欲望？因为在北京，我自己考察了几个楼盘都有这种情况，本来开发商自己琢磨着这个盘定到八九千就差不多了，一看旁边的楼盘到尾楼的时候销售到10000，他定价的时候就定到11000元/平方米。

    【莱钢副总刘先民】我在济南开发的项目很小，不到六万平方米。我当初预测是2500元/平方米，现在买多层涨了一千多。不能说原来成本没提上去，不能按原来的卖。当时在经十路西拍到每亩145万，那是很少的了。刚才讲的公共配套，比如经十路开通之前，我预测卖到3800—4000元/平方米，现在卖到4800元元/平方米，居民还能接受。所以我认为还是政府的行为。什么叫好地方？交通、教育、卫生各方面都很完善。在农村做一个别墅和在城市还不一样。所以说还是在政府的调控，政府想让你发展，你就能发展。一块地三年翻到了300万，地还是那块地，我认为这是政府的行为。

【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】对于房价，代理公司也很有发言权。耿总和黎总你们谈谈价格应该怎样预定？

    【香港中原地产中国区总裁黎明楷】我们是替开发商卖楼的，如果他定便宜了，便宜的房炒出去了，不是把他给的钱都给了炒家了？

    【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】我们在广东也一样，拍地的没用，开发商以后会把地涨价更多，那是市场需求决定的。

    【上海鹏翔地产营销策划公司董事长耿志侠】作为中级代理机构，我服务于两个人：一个是发展商，是我们的甲方，另一个是购房者，是我们的乙方。开发商定价的时候大多考虑到这个市场能否接受，而不是考虑能赚多少钱。作为常年在一线和消费者打交道公司，我们在全国十几个城市都有项目，纵观城市的涨幅，没有一个不和经济相联系的。

    还有一个问题，我每天都在面对的就是客户对住房需求的渴望。人们对住房的需求是空前的激烈。这就导致了投资市场有了很大的空间，很多买不起房子的人去租房，导致了二手房的销售量和租赁量也在日益上涨。我觉得开发商利润一直在降，土地的价格是降不了的，就像莱钢的总经理说的，又要倡导节能、又要倡导人文居住、又要讲求和谐居住，还要少花钱。这些问题导致了房地产刚性成本在上涨。这不能因为开发商或者政府的炒作价格才涨起来了。

    另外一个是市场的需求。市场的需求不是因为政府的调控而下降，房价在上涨的过程中，可能甲方取得土地的过程特别地困难、也特别地漫长，所以很多开发商企业也都把焦点放在土地的运营上。我觉得房地产的经营可能是后续调控房价很重要的切入点，因为现在的焦点还没有延续到那个阶段，还都在找地盖房的阶段。

   【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】我觉得有一个观点非常重要，我是从广州过来的。我也问过这样一个问题，刚才我和钟教授探讨：今天房地产的房价上升，土地是非常重要的。比如广州，我们现在的需要是平衡的，但是土地供应在减少。广州的土地供应是历年来最少的。政府都在说：土地增加供应、土地增加供应。但是房子在减少。这要引起二、三线城市的警惕。拿到土地的开发商，因为迫于兑现资金，所以要很快地开发，但是没有这么大的市场需求，所以出现了低价位的房子，到了真的市场需求来了以后，没有地了，没有地了怎么办？这种情况真的是需要政府需要注意的问题。我刚从成都过来，朋友说我这里有一块地，我问多少钱？他说三万块钱一亩。我们是做一级开发土地的研究，我们又想你们这个城市又要步广东的后尘了。房地产商会把拿到的地急迫地去开发，如果其他的城市不注意的话，深圳、广州出现的问题在其他的地方也会出现。香港有两百年的历史，现在还在控制土地。

    【中国经营报地产首席记者谢红玲】在采访过程中我也发现了一些问题，有一些城市在控制城市预售证的发放等环节上，控制一些商品房的供应。尽管土地的供应很充足，但是商品房的供应不足，确实对房价形成了直接往上推的推动力。
    对于建设部等一些部委的小动作有何看法？

    【中国房地产住宅研究会常务副会长张元端】去年宏观调控以来，中央对于房地产发展的政策非常明确，也非常清楚，关键是执行的问题。现在我们的工作真正把中央的一些方针落到实处，加强管理，我觉得这确实是一个问题。

    【合富辉煌集团董事副总经理黎振伟】我们讨论的问题是一个很严肃的问题。我作为一个从业人员认为国家的管理人员不正视这个问题，我们说房价升或者降没有用的。这应该引起我们足够的重视，否则我们的行业发展下去真的蛮成问题的。

    【中国经营报地产首席记者谢红玲】不知道台下的嘉宾对我们台上嘉宾的观点是否认同？

    【台下嘉宾】我感觉政府或者叫国家公权力本身没有遵守自己制订的规则，所以房价混乱，这是地方跟中央政府博弈的结果。

    【中国经营报地产首席记者谢红玲】感谢台上台下嘉宾的参与。