房地产资金来源在哪?
刘晓光(北京首创置业集团董事长)
在金融紧缩的情况下,我们地产企业开发资金,或说钱的问题从哪来?金融通道如何合理运用?每个地产商都有各自的的实际情况,谁都离不开钱,可能每一个地产商都需要钱。只是在金融紧缩的情况下,我们到底怎样运用融资手段?
一是地产企业本身要有一部分自有资金,如果完全从资本市场获取资金其实很难,一般企业至少要有35%以上的自有资金;二是银行融资,这需要企业的品牌和信誉保证;三是海外上市;四是利用海外资金,可通过与外资企业组建项目公司,由中方控股;五是加大基础设施建设,投资基础设施,可先期减少土地支付资金,从银行融资的条件看,对于基础设施的贷款银行较为支持。除此之外,还有企业债券、内部股权等一些融资渠道。细则不出台发展更不利任志强(北京华远集团总裁)到目前为止,没有一家商业银行出台121号文件实施细则。这样大家是不是可以高兴了,细则不出了是不是更好一些?打个比方,假如一条道路上没有行车线和红绿灯,那条道路的事故肯定是多发的。同样道理,不出台细则就难以做到政策的有效利用,不知道哪些融资手段能够利用,哪那不能?没有细则的威胁远远大于有细则的威胁。因此,暂缓的结果很有可能是造成开发商资金链的断裂。政策稳健至关重要潘石屹(SOHO中国有限公司总裁)一个地区的经济建设和房地产开发,切忌不要大起大落。一段时期要加大支持力度,另一段时期因为出于某种需要,要刹车要控制,这就是一种浪费,是社会最大的一种浪费。北京有一个建设项目,说停就停,损失是多大!如果我们的土地出让政策能够完全公开化,就像已经市场化的时装、餐饮行业一样放开,那么地产企业就会把更多的精力,放在开发上。开发模式顺势转型冯仑(万通集团董事局主席)中国现在的金融体系,基本上是按美国的金融体系来改制的。所以我们的资本,包括我们的融资方式,越来越会参考美国的方式。在这种情况下,我们的企业要相应改制到美国模式、香港模式,到全能开发商的模式。
一方面企业在产品的定位上,是高度的产业化、标准化,只有这样才能支撑企业的营业系统。为此,现在就有一些开发公司转型为房地产投资公司。万通的目标是在中国房地产行业中,成为引领能力最强,而不是最大的企业。
迎来资本时代
郭梓文(广州奥园集团董事局主席)
金融紧缩背景下,房地产的发展方向将迎来资本时代和产业结构调整。首先,土地资源的公开化,招标、投标、拍卖,对房地产开发商的资本金提出了更高要求;第二,房地产的产品结构向大众化,工薪化、年轻化调整;第三是房地产企业角色要发生改变,有一些开发商变成一个城市运营商,有一些从开发商变成一个投资商;第四是马太效应更加明显,集中度肯定会越来越高,资本向拥有品牌、拥有良好管理体制和优秀职业经理人团队的企业聚集;第五是加速与外资银行的合作,银行业务会更加活跃,将会有一批优秀的房地产企业同外资银行合作;第六是房企之间的合作与交流空前活跃。
实施这种发展思路的关键是,要引入市场化手段吸纳资源,实施由资源向资产的转化。引入企业化运用,实现资产向资金转化,再通过市场化将资金转换成资本,资本再转换成资源的价值链转换。
关注股权性融资
凌克(深圳金地集团董事长)
股权性的融资选择上市的地点,可以在境内,也可以在境外。在境内这两年,地产公司股权性融资情况不是太好,只有四家公司上市。股权性的融资优点,第一是可以增加融资的渠道,不一定是债券性融资;第二是可以获得持续发展的资本;第三是可以解决短期流动资金;第四是对知名度和品牌度影响都很好;第五是对雇员的期权激励。
我支持地产公司上市,上市还是满重要的,我们地产界的同仁要去争取股权性融资。
品牌建设不容忽视
范伟(上海复地集团总经理)
目前,大家已充分认识到,现在整个地产行业其实是一个大蛋糕。在未来的三五年到十年内必然是房地产行业的一个大整合过程,品牌会在整合过程当中成为一个非常重要的因素。怎么样去建立品牌,怎么样走品牌之道?这对于一个持续发展的公司来讲是非常重要的。我们认为品牌是一种投资,而且也有很大的风险,这个风险存在于你对自己能力的判断。
所谓的品牌就是你说出去的东西要能做得到,如前面你的品牌资源积累了很多,但有一天你夸大了你的能力,说能做到A,能做到B,能做到C,事实上你只能够做到A,只能做到B,C你可能做不到,这时你之前全部的品牌投资都可能会化为乌有。建立品牌需要非常谨慎,对自己的能力一定要有清醒的认识,你一定要清楚知道什么东西你是说得到做得到,什么东西你目前做不到就不要去说,这是非常关键的。
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