历史最低谷与最高纪录后 SOHO中国2021“没有小目标”

资本 商业地产 SOHO中国 2021-01-08 15:07:12
“经过2020年的疫情,我意识了自己的渺小,学会了谦卑,当有人骂我的时候,在我看到网上有人骂我的时候,我不生气了,更不会去对骂了。”

观点地产网 北京时间2021年1月8日上午10点,戴着圆眼镜的潘石屹准时出现在远程会议中。

他笑着问候与会的中介代理、媒体、北上两地员工们,并就过去的这一年进行了简单总结,也例行对公司团队进行了表彰与鼓励,对媒体进行了有问必答的交流。

就在2020年4月,SOHO中国经历了成立以来的业绩最低谷,退租面积、欠费金额大幅上升,尽管公司自持的8处写字楼物业均位于北京、上海的重要商圈,也需要为租户给予了超过1个亿的补贴。

“这是一个很艰难的决定。”潘石屹回忆起下属提供的2套解决方案,无论是降薪还是减员,他都不愿意选择。最后,还是按着2019年计划咬牙开源,去吸引更多优质的、抗风险能力强的租户,在2020全年达成新签约面积24.5万平方米,并为合作的中介代理人支付了5695万元佣金。

一年过去了,国内外疫情还在反复,他的心态逐渐平和。他还在积极学习计算机编程语言Python,并戏称自己只是一个盖房子、租房子的普通人,明白了人的渺小,学会了要谦卑,也只想做好分内事。

2020关键词:低谷、反弹与辟谣

“低谷”是SOHO中国的第一个2020年关键词。据SOHO中国公告,截至2020年6月30日,因确认了车位销售的收入,其实现营业收入约14.53亿元,同比增长约63%;实现租金收入约7.82亿元,同比下降约12%;投资物业平均出租率约为78%,较2019年12月31日的90%环比下滑了12个百分点。

彼时,由第一太平戴维斯统计,就2020年上半年,北京全市写字楼空置率同比增长4.9%、攀升至近十年新高——13.6%,租金均价为360.5元/平方米/天。其中,丽泽区域的空置率出现环比下降,但仍处于60.1%的高位。

这意味着SOHO中国的出租率以1.6个百分点险险跑赢了平均水平。据潘石屹介绍,在公司8处写字楼物业中,因商业占比高、地理位置敏感,尽管项目面积最小,前门大街SOHO项目的租户受疫情影响最大,停业时长甚至超过了半年,也就成为了租金补贴里支出最高的一个项目。

一家公司的发展既要看自身的努力,也要看历史的进程。正如同中国宏观经济的深“V” 发展,“反弹”成为了SOHO中国这一年的第二个关键词。通过延长交租期限、提供租金补贴、开拓多元化客源,SOHO中国全年总出租面积是24.5万平方米,创下了历史新高。其中,Q4季度的新增出租面积环比增长了130%,实现签约13.3万平方米。

“这是我们公司历史以来出租面积最多的一年。”潘石屹不无感慨,SOHO中国的租户结构也从单一的互联网行业得到了多元化的拓展,在新增的24.5万平方米租约里,包含华为、中国广电、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、凤凰卫视等代表性租户;同时,以小红书、探探、上海农商行为例的老租户在疫情期间反而不断扩租,这让经历过许多皮包公司及P2P公司这类骗子租户的潘石屹更加坚定相信,社会的进步就是技术的进步,SOHO中国要更积极地为提高社会效率、引导社会进步、创造社会财富的公司提供服务。

以丽泽SOHO为例,SOHO中国迎来了全年最大一单租约:华为中国总部,在丽泽SOHO一期租赁面积6万平方米。潘石屹笑称他这算是提前官宣,因此前只是市场传言。

SOHO中国负责北京区域租赁的一位员工也提及,以在线教育为代表的行业头部客户入驻了SOHO之后不仅对整个项目的品质起到了提升的帮助,也会对这些项目客户里的稳定性起到一个帮助,同时也会吸引到更多的相关的上下游企业来入驻SOHO。

对于大众所关心的另一个传言,即高瓴资本计划以20亿美元私有化SOHO中国,潘石屹倒是直接否认,“辟谣”也就成为了SOHO中国的第三个2020年关键词。

“去年一年我们就忙着发公告辟谣了,我的印象中,半夜三更发了好多次公告,不光是11月份,去年发了三四次公告。”他强调,SOHO中国作为一家上市公司,希望市场和媒体能够以上市公司公告为准。

据观点地产新媒体此前报道,2020年11月,高瓴资本就此事回应称,无意将SOHO中国私有化。当天,SOHO中国午后股价一度涨超过40%至3.22港元,创2020年7月以来新高,市值一度达167亿港元,而后涨幅迅速收窄。

而就在本次远程会议的前一天,因原黑石亚洲房地产常务董事、前SOHO中国总裁阎岩正式加入高瓴资本,任职于投后运营平台(新基建组),驻北京办公室担任战略顾问一职,高瓴资本继续回应称,阎岩加入高瓴与SOHO中国私有化这笔交易无关,高瓴参与SOHO中国私有化也不属实。

截至今日午盘收盘,SOHO中国每股报价2.33港元,总市值为121亿港元,日跌幅为0.85%。

2021没有小目标:稳定发展、做好分内事

过去的已经过去,如何更好地着眼于当下及未来发展才是潘石屹想要解决的问题。

尽管目前疫情导致了局部地区出现了“逆全球化”,但世界的一体化进程仍在加速。置身于大环境中,因疫情还没有结束,他认为让公司实现稳定发展仍有必要。

就媒体集中关注的财政政策、货币政策为经济“托底”,潘石屹更倾向于这是一种社会财富的再分配,亦或是把未来的钱拿到现在来用,经济发展的动力还是要看那些带动社会进步的行业和公司——他们更有可能提高整个社会的效率,从而推动社会的进步,并创造出新的社会财富。所以,SOHO中国的任务就是要谦卑地为这些带动社会进步的公司提供更好的服务。

创业十几年,今时不同往日,能够经得起风险远比确定利润额和利润率更受潘石屹的重视,他对2021年“没有小目标”,譬如要定1个亿。

他也提醒所有朋友,经不起检验的公司和业务基本上都是庞氏骗局和庞氏骗局的变异,要在新的一年提高警惕、擦亮眼睛。往前几年,非法集资的P2P公司害得许多人留宿街头甚至倾家荡产,也对SOHO中国的两个项目(外滩SOHO、银河SOHO)都产生了出租稳定性和财务方面的影响,对此,SOHO中国在招租之前必须要做足研究,一定要精准识别、防止遇上骗子公司。

5年前,SOHO中国也曾考虑过进军长租公寓,但研究只进行了一两个月便结束了。潘石屹谈到,国内租办公楼的回报率目前超过3%,比公寓的回报率1%还是要高得多,在银行贷款成本4%起的环境下还考虑做长租公寓的人不是骗子就是傻子——前者只想骗一笔钱就跑,后者是账没算明白。

谈及房地产市场和“三条红线”,潘石屹认为,降负债、把控风险是政策的目标,更加精细化的管理也更加专业,是件好事。而他也把“三条红线”一条一条过了一遍,确认SOHO中国目前很安全,一条红线都没有踩,离红线的设定标准也“远得不得了”。从目前新租的客户和扩租的客户来看,他对下一步的市场还挺乐观的。

因疫情期间无法与朋友见面,忙里偷闲的潘石屹对学习计算机编程语言燃起了极高的兴趣。同时,他也希望借助编程语言来更好地了解人工智能时代,经李开复介绍,他开始学习Python。为此,他还去参加了计算机语言考试,在满分100分里拿到了99分。

他也从中得到了收获:计算机语言所要求的逻辑性。“学完这个语言后做事情的逻辑性提高了,当然我现在没有太多的应用,Python语言应用非常广,等以后有空应用一下。”

谈及个人,潘石屹认为自己更平和了。他带着往日招牌式的八颗牙笑容,在会议镜头前表示,不想介入是是非非,要追求做好自己的分内事。

“十年前有人要骂我的时候,我很生气,一定要回骂回去;五年前有人要骂我的时候,我也生气,但能够忍得住不回骂了。经过2020年的疫情,我意识了自己的渺小,学会了谦卑,当有人骂我的时候,在我看到网上有人骂我的时候,我不生气了,更不会去对骂了。”

撰文:何凯玲 审校:武瑾莹

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