解局 | 中海求地60天 颜建国的年末拿地任务

土地 中海 2019-12-08 23:29:45
中海要在2020年实现4000亿港元的销售目标,补充弹粮是当务之急。

观点地产网 全年买地投资要超过1200亿的中海,继续于年底奔走在各个城市的土拍市场。

12月第一个周末,中海便北上落子郑州。

12月6日,郑州出让一宗宅地,经过1个半小时竞价,中海击退保利、金茂等以26.7亿元摘得地块,折合楼面价14743元/平方米,溢价率20.27%。这是继今年6月份后,中海年内第二次落子这座中原的新一线城市。

纵观今年以来中海的拿地路径,聚焦一线、新一线及二线城市,在土地市场整体低溢价的环境下高价拿地,采取独立不合作的拿地模式,是这家高利润房企在土地市场上呈现的特点。

另一方面,与过往以来的保守形象相比,在地产行业降杠杆趋势下逆市投入超过1200亿扩充土地储备,也是颜建国时代中海近一两年展现的激进一面。

据其在2017年定下的目标,中海要在2020年实现4000亿港元销售目标和保持30%毛利率的盈利能力,因此补充弹粮是当务之急。

颜建国拿地任务

尽管掌门人颜建国一直强调净利润率才是中海的终极目标,然而没有规模的高利润更多是外强中干,不可持续。用马云的话来说,没有规模性和持久性的盈利,那不叫模式,只能叫商业活动。

因此,颜建国掌舵后,中海便一直呈现积极拿地的态势。

数据显示,2017年和2018年全年,中海分别投得76宗和63宗地块,土地投资额均超过900亿元。

“2019年,中海计划新购地权益投资额1350亿港元,对中海而言,买地货值要超过当年的销售额,这是底线。”

按照颜建国在年初业绩会上透露,今年中海在拿地上的预算高达人民币1210亿元,这一数字占中海3500亿港元年度销售目标约40%。

数据显示,2019年1-11月,中海系累计完成销售3432.12亿港元;同时,中海在全国30座一二线城市获得48宗地块,总土地金额达1046.87亿元,新增土地面积296.48万平方米。

换言之,2019年的最后一月,中海尚有超过百亿元的拿地预算。

而据观点地产新媒体不完全统计,上述拿地金额仅次于万科、碧桂园。

不过,不同于万科在各级别城市均衡铺开,碧桂园聚焦三四五线的策略,中海在拿地上则颇为“挑剔”,近两年在区域选择上更逐步收缩至核心城市。

截至前11月,中海仅进入全国30个一二线重点城市,是前十强房企中布局范围最小的一家。

具体而言,今年以来中海在北上广深和香港五座一线城市共投入548.2亿元,新增15宗地块,共计土地面积50.53万平方米,其中包括4宗香港启德地块,也是中海为数不多的合作地块。

此外,中海选择的是长沙、成都、杭州、青岛、东莞、郑州、沈阳、天津、宁波、西安、苏州等城市,其余进入的也均为重点二线城市。

虽然一二线城市土地单价相对较高,但在颜建国看来,优质土地才能满足公司的回报率要求。

从拿地节奏上来看,上下半年分布均匀,分别获得24宗地块。其中,与土地市场总体热度保持一致,4月和7月为中海今年的两个拿地高峰期,分别购入8宗和11宗地块,付出土地款173.77亿元和240.33亿元,1月和8月颗粒无收。

值得一提的是,当不少房企为分担风险、迅速扩大规模而选择合作拿地时,中海却始终保持着“独孤求败”的姿态。

据观点地产新媒体统计,包含上述4宗香港启德地块外,中海今年新增的48宗地块中,仅有6宗地块为合作拿地,其余均为100%持有。

高价地与低息债

事实上,当一线城市地价高企,并不是所有房企都有在一二线抢地的实力与勇气,其中少不了一番“火拼”。

据观点地产新媒体了解,在北京、厦门、苏州等地,中海均拿下了单价地王。

7月15日,中海力退首开联合体、金茂联合体、合生等房企,以79.4亿元的价格斩获丰台区造甲村地块,折合楼面地价超过6万元/平方米,溢价率为18.79%,成为彼时北京市场上年内总价最高的地块。

较早前的4月19日,中海击败万科、保利、融创等13家房企,以38.6亿元摘得厦门岛外集美地区少见的“黄金”地块,楼面价达30996元/平方米,溢价34.7%,成为厦门集美新晋的单价地王。

4月29日,中海35.6亿元竞得苏州园区苏园土挂(2019)02号地块,楼面价为30287元/平方米,溢价率37.67%,这也是苏州园区自规划建设以来首次土地楼面价破3万元。

一方面,高总价、高溢价夺地透露出中海对一二线优质土地储备的迫切,但另一方面,与中海一直以来的利润王定位相比,“地王”却显得格格不入。

在业内人士看来,“中海地产频频拿地王,说明其资金面还是不错的。从实际过程看,后续要防范资金方面的压力,或者说市场降温后所带来的压力。”

不过,也有不少投资者就表露对中海未来能否保持高利润率的质疑,但颜建国则回应称,所拿地块更靠近核心地段,因此出现结构性上升,“盈利是不会有问题的”。

尽管由于市场竞争的因素,在投资端上,中海无法保证所获得土地物美价廉,但在融资上,因稳健的财务结构,中海却能获得行业内最低的成本。

7月8日,中海首次在香港成功设立了境外中期票据计划,共计发行了港币20亿、5.5年期及美元4.5亿、10年期的双币种固息高级债券,这是中资房地产企业在境外资本市场发行方式的突破。

而在利率上,中海同样创下新低,据了解,中海是次发行的4.5亿美元债券票息仅为3.45%,5.5年期20亿元港币固息债券票息更是低至2.90%。

相比之下,2019年,内房企发行美元债的平均利率在7%以上,部分财务表现良好的房企如旭辉、世茂可低至6%,而10%的美元债利率也是屡见不鲜。

此外,1月24日,中海在其官微宣布,与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款,创下该公司在香港最大一笔银行融资。

显然,融资上无可比拟的优势以及对成本管控的能力,是中海敢于拿高价地块的底气。而如何算好高价地这笔账,则是如人饮水,冷暖自知,各家房企境地各有不同。

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撰文:黎倩 审校:武瑾莹

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