赫恒乐与观点面对面:马拉松型选手的新思考

资本 美的 2019-07-18 23:07:55
“我们身上有很厚重的制造业基因,这个基因确实也能支撑我们持续经营下去,打造长期经营能力和前端开发能力。”

编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 离上一次采访已经过去5年的时间,美的置业发生了很大的变化,总裁赫恒乐也有了不小的改变。

外表的变化并不大,依然是高大身材,挺拔儒雅。但随着交流的深入,赫恒乐的变化在言谈之间慢慢展现出来。

5年前,或许是很少接受媒体采访,赫恒乐显得很谨慎,但现在神情放松了许多,表达也活跃了许多,个别问题在回答的时候显露出意犹未尽之意。

“您好像健谈了许多。”

“这是去年跑了一圈路演锻炼出来的,最大的收获呀。”

赫恒乐指的正是去年10月11日在港交所上市前的必要过程,面对投资者进行路演,为期一个月。

这一个月的路演之后,美的置业顺利在香港上市,成为一家公众公司。

作为美的系成员企业,美的置业的基因中仍然保留着强烈的制造业因子,这使得美的置业也区别于其他房地产企业,依然聚焦主业,也更加务实。

制造业基因

2019年,美的置业定下的销售目标为1000亿元。

两年前,美的置业的销售业绩不过500亿元,这家房企正成为房地产圈的后起之秀,追赶千亿企业的速度非常惊人。

这样的速度并不是常态,赫恒乐很清醒地认知到,以前的基数小,所以从500亿元增长到1000亿元很容易,但随着基数提高,发展的速度会逐渐慢下来。

赫恒乐认为,目前比较合理的增速是在25%-30%之间。

因此,当美的置业的规模发展到2000亿元时,会比较稳妥。而之后,增速会继续放缓。

“这样的速度更均衡”,赫恒乐指出,要从规模、杠杆、盈利三个方面综合考虑。

自1998年进入美的置业前身美的地产以后,赫恒乐在房地产行业已经超过了15年,也见证了这个行业的风雨起落。

作为一名资深地产从业者,赫恒乐一再表示,美的是制造业背景,制造业的风格就是脚踏实地。

“统计规模,每月让他们对了又对,市场的口径、财务的口径、现金流的口径,对了又对,确保数据的精准度。”

或许是因为律师出身,赫恒乐对于公司财务的关注点颇为理性。

他坦言,自己最关注公司的两个指标,一是现金流,二是自有资金投资回报率。

看现金流,最重要的就是预收款,赫恒乐表示,预收款是真实的销售,只不过这部分销售会在未来一两年才结转。

“房企的预收款一定是在年报当中要真实披露的,为什么好多人都说房企的负债那么高?预收款都记为负债了。”赫恒乐还普及了一下部分房企负债高企的原因。

据观点地产新媒体查阅美的置业2018年年报,在合并资产负债表中清楚写明:截至2018年12月31日,公司合约负债为559.29亿元,而这一数字在2017年同期为363.63亿元。

至于自有资金投资回报率,与企业自有资金的周转速度密切相关。赫恒乐说,自有资金的投资回报率,有时候比利润率都重要。

美的置业的新目标

完成上市这个阶段性任务之后,赫恒乐为美的置业定下了新的目标:将规模增长速度和盈利能力、杠杆率调节到相对平衡的状态。

这个清晰明确的目标后面,其实还有一个隐藏版的发展目标。采访的过程中,赫恒乐花了不少时间和我们畅聊“美国模式”。

在房地产行业这个领域里,美国模式和香港模式之争已经很长一段时间,至今争论仍未分出高下。

曾有过总结,美国模式是指走专业化的道路,开发商实际上更多是投资商的角色,出地、出钱,而把设计规划、开发施工、销售运营等每个环节,都交给专业团队来处理。

香港模式是重资产模式,开发商自己几乎要包揽所有的工作,如储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花;甚至有的还有自己的施工团队,设计团队,自己完成住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产产品。

从中国内地房地产市场改革之后,香港模式是内地房企学习模仿的主流方向,虽不时有人提出应该学习美国模式,但始终没有形成规模,更未根本性动摇香港模式在内地房地产圈的地位。

然而在赫恒乐看来,开发商的未来应该更专业化:“买地、资金、找人才、定产品标准,做自己的企业产品标准化,之后交给专业的供应商去做。”

他认为,国内的开发商做的事情太多了些,现在大包大揽已经不太适合了。现在一些央企和上市民企,其实是非常好的供应方,他们对资源的整合能力甚至比很多开发商都要高。

他认为,很好地使用这些供应商,才能真正实现成本最低、效率最高。

赫恒乐举了一个例子:一个项目常常是开发商搞了一帮现场管理人员,供应商也有一帮现场管理人员,实际上开发商的薪资肯定是高于供应商的,甚至是高出好几倍,于是这造成了资源的重复浪费,也是开发商的隐形成本。

那么,如何将成本最优化?赫恒乐的答案是采用EPC模式,也就是总承包模式。开发商负责定好每平米的费用,然后交钥匙工程、锁定成本,里面每一个环节、每一个分包总包去整合,成本才应该是最优。

另外,在美的置业的未来策略中,旧厂改造或许也是不能忽视的存在。

赫恒乐表示,为了应对大湾区会出现的竞争,美的置业将新增资源的途径增加了获取旧厂项目这一方式。随着今年佛山全市统一了旧工厂改造政策,接下来美的置业手上项目将逐渐落地,慢慢释放。

 

以下为观点地产新媒体对美的置业总裁赫恒乐先生的专访实录:

观点地产新媒体:最近看到有企业出现破产,也有很多项目的收并购,您觉得这是个别现象,还是现在大环境真的让房企都感觉到了很困难?

赫恒乐:现在说房地产企业做特色,实际很难做得出很明显的差异化。

产品上,住宅的产品再怎么创新也是有限度的,立面、园林的差异化不叫差异化,这是最基本的。接下来可能的差异化无非就在功能、空间,功能差异化和建筑节能、绿色环保等。

规模太小的话,做差异化很难。因为现在房地产企业最重要的就是资源整合,拿地、融资、人才的聚集,后续的开发、运营、效率等,未来基本上大家都会达到一个很好的状态。

一个企业规模上去以后,标准化程度提高以后,效率就解决了。

现在小吃大的现象越来越少,一些有困难的企业,如果要转让变现,解决流动性,首先想到的肯定是大企业。

当然,现在可能还有区域型的、活得很不错的开发商,但它的规模增长受限了,毕竟在一个区域市场,有限度。

观点地产新媒体:您觉得今年国内融资渠道是收紧了吗?

赫恒乐:这段时间肯定收紧,包括对ABS等都有窗口指导了。

今年的融资要这样去看待,最起码对房地产企业的总量不会增加,甚至在某一段时间可能总量还要减少。

第二,虽然给钱,但是限制性的条件会越来越多,就是从总量上、从结构上可能更关注优质的企业。

观点地产新媒体:美的置业从2017年的500多亿到今年千亿,这一两年的增长其实很快,这个速度您觉得是阶段性的,还是在一定的时间内会维持下去?

赫恒乐:2019年和2018年比,肯定增速没有那么高了。原来基数小,200亿变500亿,增长了300亿,但当500亿变800亿甚至1000亿的时候,绝对数增加很多了。但未来增长的比例没那么高,也不应该有那么高。

假如钱可以支撑得了,土地也可以满足得了,但是房子是要一点一点盖起来的,还有管理宽度的增加,方方面面的问题考虑下来,未来增速会在25%-30%之间相对比较稳妥。

观点地产新媒体:行业都在冲规模,对于规模,您是怎么考看待的?

赫恒乐:房企的规模、杠杆、盈利三个指标,肯定是要平衡去考虑的。

规模的问题我认为是相对的,为什么这几年大家都非常看重规模?有规模就能整合资源,特别是现在金融机构用来作为判断标准。但规模增长一定要有质量的增长。

 

观点地产新媒体:您最看重什么指标? 

赫恒乐:销售型物业肯定最重要的是两个,一个是现金流,不管合约签约多少、收了多少钱,看企业的营收最后和预收款是紧密相关的。因为预收款收到了钱,一定是真实的销售,只不过在今年或者明年结转的问题。

房企预收款一定是在年报当中要真实披露的,为什么好多人都说房企的负债那么高?因为预收款都记为负债了。预收款多证明前两年的有效销售、收到款销售是真实的。这个现金流太重要了,所以这一点我特别看重。

第二是自有资金投资回报率。有的项目利润率可能不是非常高,但是自有资金的回报率很高,像我们湖南的一些项目。自有资金的投资回报率有时候比利润率都重要。

观点地产新媒体:您怎么看今年的土地市场?

赫恒乐:现在城市结构出现分化,热点城市,即人口净流入、产业、经济都是比较强的城市,特别是城市群当中的中心城市,从长远来看地价不会走低,始终还是增长。

有些人口净流入、产业各个方面支撑都不行城市,肯定是低价,甚至有可能下降。

今年一季度也好,包括到6月份,热点城市的土地没有降。因为热点城市首先土地供应很少。第二,大家都是把有限资金投入这些地方。

美的置业现在基本上是围绕省会城市以及发达城市拿地,比如今年上半年在杭州、上海、苏南一些城市拿地,在武汉、天津、郑州拿地,减少了三四线的份额。

第二,有一些其实是合作开发的,像武汉、杭州、天津的项目。

观点地产新媒体:您认为今年下半年会是继续拿地的好时机吗? 

赫恒乐:可能在7-9月观察,储备资源第四季度仍然会拿,当然今年我们还有自己原来储备的旧工厂地,可以释放出来一些。

观点地产新媒体:在开发销售这一块,您觉得还有很大的空间?

赫恒乐:对,我始终认为虽然进入存量房时代,去年十几万亿的销售规模,今年应该也是十几万亿,未来可能已经增长乏力,到了天花板,但这个规模起码会维持五年、十年,不会有太大的变化,不可能从十二三万亿突然减半。所以,未来总量的规模会相对稳定,不会像前两年那么大的增长。

但是需求我认为还是稳定的,住房的升级换代和城市化让需求端稳定。原来可能200家企业在分十二三万亿的市场,再过两三年、四五年可能只有50家在分这个蛋糕了,再过一段时间可能就30家分这个蛋糕了。

所以我们最重要的是希望打造自己的竞争力,能够成为30家以内的企业去分蛋糕的一家。

观点地产新媒体:您怎么理解这两年大家讨论的去地产化?

赫恒乐:从业务模式来讲,房地产公司多元化挑战很大,成功的屈指可数,现在还没有看到成功的,可能有一些刚在路上。

第二,无非是取得资源的一个抓手,如果用房地产企业去看另外一个企业的转型,有的时候看不懂。

另外,任何一个企业到了非常大的规模以后,也确实面临转型的焦虑,或者是多元化的焦虑,总觉得鸡蛋放到一个篮子里很风险。

我认为还是做好自己,毕竟术业有专攻。特别是跨行的多元化,可能一些头部企业还好一点,但对我们来说没必要。

观点地产新媒体:您觉得房地产企业发展未来应该走美国模式?开发商就是投资、做一个资源整合的平台?

赫恒乐:我认为未来应该是这样,我们现在就是朝这个方向走的。

前几年整个供应商市场参差不齐,特别是工程建设市场行业,这几年包工头模式遇到最大的问题是找不到工人了,所以我们现在要做装配式建筑。

现在是供应商的资源越来越集中,集中到央企和上市民企,这个时候开发商就不应该再做太多的事了。因为原来他们不成熟的时候,开发商可以多管一点,当他们成熟起来以后,甲方就应该做资源整合的事。

特别是到了一定规模以后,完全去管每一个项目根本也管不了那么多。

为什么不去整合专业的资源?比如集中采购,原来开发商自己集中采购认为成本会低,实际不一定。如果供应商的规模上去以后,去集中采购的成本可能比开发商还低,并而且不需要那么多的协调配合。

观点地产新媒体:以前很多人认为开发商要自己一条龙做完所有业务,其中一个原因是成本会比较低,您觉得不一定?

赫恒乐:实际到目前为止,小的开发商是可以的,为什么?老板亲力亲为,采购、施工过程,甚至连自己的建筑公司都有,这样成本可能会低。

但到了一定规模以后,如果把业务链全拉通打包算账,成本不一定是最低的,反而效率是低的。

我认为将来是EPC模式,也就是总承包模式。就定好一个平方多少钱,交钥匙工程、锁定成本,里面每一个环节、每一个分包去帮我整合,成本才应该是最优。

实际上很多隐性的成本没有算,如果隐性成本全部加起来,最后一定比他们要高。因为他们很专业的供应商在整合资源,在去做项目的建设。

还有一个很重要的东西没算,房地产企业的管理费用、人员工资,没办法算为成本。开发商的人员工资一定高于施工企业的工资,而且可能不是一倍两倍,是好几倍。

如果把这个费用也算入到成本当中,肯定很高。所以,未来我们就做资源整合,因为现在时代已经到了,并且也越来越成熟了。

观点地产新媒体:您怎么看是今年大湾区政策给美的置业带来的利好或者机会?

赫恒乐:大湾区利好有两个方面,如果手上有大量的存量在大湾区,一定会带来丰收。

但大湾区热起来以后竞争加剧,土地价格提高,实际很多外地企业还没有进入大湾区,大家都想尽一切办法,不管土地价格多高、赚钱还是亏钱,都要先布个点,所以资源竞争更加激烈了。

我们再大湾区有大量的存量将要进入丰收期,但是新增资源,就会从完全拼价格转到做城市更新。

所以我们在佛山开始收购旧工厂,就是符合城市规定,可以作为商住规划的一些工厂。

尤其佛山原来每个区有不同的旧工厂改造政策,今年全市统一了政策,所以在佛山做三旧改造还有很长一段时间,还有很大的空间,今年就会把我们的项目慢慢释放出来。

观点地产新媒体:只做旧工厂改造吗?旧村之类项目做吗?

赫恒乐:旧村基本上很少直接去操作。我们就和一些一级整理公司合作,借助他们的基层资源,我们则在政府层面和资金层面发挥优势。

观点地产新媒体:美的置业去年完成上市,您觉得上市前后,企业还有您自己有很大变化吗?

赫恒乐:我觉得变化还是很明显的,最起码成为公众公司以后,无论是资本市场、社会大众还是这个行业内,大家对美的置业认识更深了。

另外,在融资通道方面直接的影响是非常利好的,机构对公众公司的认同度也提高了很多。私人公司大家始终认为所有数据、报表都是自己做的,不需要审计,公众公司以后就不一样了。

无论品牌方面还是融资方面,确实带来很大很大的好处。

观点地产新媒体:您会关注股价市值这些变化情况吗?

赫恒乐:要说完全不关注我认为不是真话,一个上市公司负责人对自己的股价发生任何变化丝毫不关心,绝对是假的,但是也不能够看得太重。

看太重的话真的很累,因为股票市场的波动有时候不是经营层面的问题。当然,基本面好的话一定可以支撑股价,但也不是完全受经营基本面影响,还有大势问题,所以也不要太关注。

观点地产新媒体:上市之后,接下来对于公司有什么新的计划或战略?下一个目标是什么?

赫恒乐:把我们的规模增长速度和盈利能力、杠杆率,调节到相对平衡的状态。

观点地产新媒体:对于美的置业的规划,还有什么设想吗?

赫恒乐:一定做一个能够有持续经营能力、最高效率和最优成本、不断创造价值的公司。

我们身上有很重的制造业基因,这个基因确实也能支撑我们持续经营下去,打造长期经营能力和前端能力。

撰文:武瑾莹 审校:杨晓敏

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