郑健灵与观点对话:P2要做有意义的事情

联合办公 2019-07-16 21:23:03
“不会急于考虑上市,也没有具体时间表,而是注重做的事情是否有意义。”

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观点地产网 上海的夏天,暑气逼人,忙碌的气息在高楼大厦里蹿腾。环顾四周,以往的“格子间”办公正慢慢消失,代之而起的联合办公、共享空间悄然改变着新一代年轻群体的工作方式。

最初几年,联合办公如喷泉般涌现、百家争鸣,而2019年是深耕细作的时代。其中,商业地产和文化产业的结合是联合办公近年来发展的新趋势,People Squared (P2)便是这一道路上的先行者。

联合办公领域的明星企业Wework在国内声名鹊起之前,P2也开始了自己的扩张版图。2010年,P2第一个联合办公空间在上海成立,郑健灵(Bob Zheng)作为创始人,至今已在上海、北京、深圳、杭州、成都等地开设了近40个联合办公空间,总入驻团队数量超过800家。

打造联合办公领域的特色品牌,从而达到差异化区分的效果是郑健灵一直想要做的事情,用全新的观念去定义工作与生活,为人们提供一种超乎联合办公的社群平台。

以前人们强调工作要和生活分开,现今人们可以畅想未来会有类似于乌托邦的环境,使人们不再希冀于按时上下班的生活。

“我们希望未来可以打造属于年轻人的超级工厂,打造全新的办公场景和体验。”郑健灵如是说。

要做有意义和好玩的空间

联合办公虽然是新业态,但路并不好走。去库存压力、空置率高、同质化竞争难题、回报率低等困境,使得这个创新业务的发展有些举步维艰。

几年前,郑健灵就曾针对联合空间的发展趋势谈及,联合办公会往四个维度发展:封闭的系统、高度标准化、高度个性化、开放系统。而他也正在一步步见证着P2的发展,不是以大取胜,而是通过吸引最核心的用户人群,在每一个细分领域做深、做细取胜。

此前一直从事互联网行业的郑健灵,2008年回国后便开始进行创业。

对于市场未来的发展以及生存环境,郑健灵显然是充满着信心的,他表示:“和十年前相比,现在的环境越来越适合做联合办公,中国的市场非常大,同时市场越来越规范。技术推动了发展,人们对这个产业的认知度也越来越高。”

他同时称:“传统办公的市场依然会存在,并不是说联合办公与传统办公是冰与火之歌,两者是可以相辅相成的。联合办公可以帮助很多传统楼宇做体验升级,传统楼宇也可以把它的存量贡献出来和联合办公合作,使物业变得更有价值和魅力。”

20世纪末,互联网催生的消费习惯,使唱片店、游戏厅、百货商店等实体空间出现多米诺骨牌式的消弭。而如今,消费升级时代以全新的涵义赋能现实空间,人们更加注重线下体验,商业地产和文化产业的多维深度交融,为音乐主题空间的诞生提供条件。

作为国内第一家音乐主题的P2·团结湖音乐空间,位于北京东三环姚家园路口,占地面积不到6000平方米。该空间包含联合办公、排练室、录音棚和Live House于一身,打造了音乐垂直一体化主题联合办公空间,成为音乐人和文化人的集散地。

此后,P2开始把这种产业和资本的聚合模式复制到各个城市,在复制过程中也引入了更多标准化的内容。

除了针对设计师、音乐人、时尚圈人群打造的诸如音乐空间的M系列之外,P2还有针对互联网、创客的软硬件空间S系列,针对商务人群的X系列三条空间产品线。

和Wework、优客工场有着明显不一样的地方,P2针对不同的细分人群有着不一样的空间产品,注重跨界合作、内容空间以及社群的深耕,做自己的特色产品,这也使得P2拥有自己的生存市场。

在对话中,郑健灵多次提到自己带领的团队要做有意义和好玩的事情,而这十年的发展,从吸引投资人到办活动,也为他们在联合办公领域打下一定的基础。

存量项目VS开发商合作

盘活、运营改造存量旧楼,从而提升资产价值是P2比较擅长的商业开发模式。不可否认,目前国内一些存量旧楼的位置优越,盘活旧楼不仅可以为P2省去中间的地价、开发等成本,其所需资金要低得多。

郑健灵表示:“通过对楼宇的改造可以实现城市升级,使整个空间发出创新能力。在运营主题式的办公空间时,必须导入资源内容,才能把空间做起来。”

但旧楼的改造投入的时间和成本相对较高,结构的加固是比较有难度的,同时还需配合、沟通大楼的业主。对此,P2不仅有自己的项目管理团队,也有设计团队,同时引入社群、生态的概念,多业态的融合使得联合办公的客户粘性更高。

除了自己开发手上的存量楼宇项目,P2还会选择和开发商进行项目合作,其中就不乏与万科、光明集团、国贸等房企的合作。

时间回到2015年的夏天,P2与万科在上海虹桥万科中心下沉式广场联手打造独特创业办公空间——ViP,即V代表万科,P代表P2,对于创业团队来说,这意味着Very interesting Place(非常有趣的空间)。

联合开发商的项目打造共享办公空间,并直接引入到商业中心,这在当时算得上开辟先河之举。ViP空间的建筑面积逾2000平方米,由于藏匿地底,故以“The Cave ”为空间设计理念,营造从过去到未来的办公“洞穴”,将自然、探险与创业、未来办公等理念结合。

郑健灵介绍到:“存量项目或与开发商的项目合作两者并不矛盾,我们后期工作是要对整个项目进行策划定位,引入新型的社群和内容产业,以及运营管理,软硬件设施提供等等,这些方面我们有非常好的方案给到合作伙伴。”

谈及联合办公的盈利和空置率,郑健灵坦言,目前单个空间是有盈利的,而徐家汇这家音乐空间的预定入驻率已超过50%,剩下的空间将预留会给优质的生态团队。

对于是否有上市规划,郑健灵则表示:“目前不会急于考虑上市,也没有具体时间表,P2会更加注重所做的事情是否有意义。未来是不是通过上市退出,这些都是后面考虑的事情。”

以下为观点地产新媒体对P2创始人郑健灵先生的采访实录:

观点地产新媒体:为什么选择在上海徐家汇做音乐空间?

郑键灵:徐家汇商圈过去是上海年轻人的地标,随着整个区域商业模式变得老化,很多卖场还停留在原来的形态,对年轻人的吸引力逐步减弱。

但这里聚集的年轻人还是很多,P2想把这栋楼打造成徐家汇文化潮流的地标。

观点地产新媒体:对引入的企业有音乐方面的要求吗?

郑键灵:大部分是这个行业上下游的企业,这里有不少音乐人的工作室和写作间,有非常好的环境提供给他们创作。

观点地产新媒体:这个项目不到6000平方米,需要多少管理人员?

郑键灵:两位前台和社群主管就可以了,同时会有总部的团队来帮助每一个空间完善社群,发起各种活动,有很多活动落地都是放在空间内部的运营上面。

目前,P2做的项目一般都是2000到10000平方米,低于2000平方米的项目一般不做。

观点地产新媒体:国内联合办公项目越来越往生态、社群模式发展,而不只是办公区域的形式?

郑键灵:有两条不同的路线,也可以说是两个不同的支派。比如说有会玩的,有做生态的,也有像酒店一样做标准化复制的模式。

这两种形态互相之间在学习,没有说哪个模式更好,也有很多空间开始引入了生态、社群的概念。

P2在各个城市进行复制过程中引入了更多标准化的内容,不光是硬件的复制如厨房、咖啡、健身房等,还有服务的理念,服务的生态也在进行复制。

观点地产新媒体:P2现在有多少项目?未来会在三四线城市布局吗?

郑键灵:目前在全国有40个左右的空间,主要在上海。上海是大本营,还有北京、深圳、杭州、成都、台北。除了布局一二线城市之外,比较小的三四线城市暂时不会考虑。

观点地产新媒体:已经做到台北了?

郑键灵:对,台北有类似的社群。在杭州P2做了第一个区块链社群,都是区块链开发者和程序员,而第二个区块链社群在台北。

还没有开幕的时候,以太坊的创始人到空间里面进行分享,台北的人说已经很久没看到这么多人参加活动,而社群可以让大家聚集在一起。

台北的共享空间刚起步,整个概念和空间的形态以及社群的理念才开始发展,相较于国内会落后一点。

观点地产新媒体:未来项目不断增多,将会怎么管理团队?

郑键灵:现在有自己的管理系统,都是结合过去很多年的运营经验和社群的特色来做的。每一个空间里面,特别是这种垂直产业属性的,甚至可以通过这个进行互动,和跨界人士交流。

每一个空间都是成熟的,都会有自己的运作和技术方式,来实现自己的运营管理。

观点地产新媒体:盈利情况如何?

郑键灵:现在单个空间都是盈利的。而这个音乐空间(上海徐家汇)是新的,还没完成装修,预订入驻率已经超过50%,剩下的空间会预留给优质的生态团队,6月20日有一个开业活动。

观点地产新媒体:其他项目选址也有这样的想法吗?都是存量旧楼改造?

郑键灵:是的,对存量旧楼进行改造是P2做得比较多,也是比较擅长的方式。

上海本身有很多存量楼宇,而且位置特别好。这些楼宇有很多的故事,需要新的内容和想法把这些楼盘活,非常吸引我们去改造楼宇,重新焕发它的魅力。 

比如,P2之前联合光明集团在人民广场做的一个空间,那里原来是上海第一个牛奶棚,整栋老洋房也是个历史建筑。

不久前导入了和GOOGLE合作的GOOGLE开发者社群加速器在这个空间中,现在整个空间焕发出了创新能力。

观点地产新媒体:旧楼改造投入的时间和成本会比较高。

郑键灵:当然会更长一些,在很多改造过程中需要与大楼业主一起配合。

存量旧楼改造最难的是结构的加固,有很多没有电子图纸的旧楼,需要去档案馆找图纸。有些图纸在过去几十年中又被改动,都没有保留图纸。

这就像要为一个人量身打造一件新衣服一样,把所有的尺寸、结构全部要看一遍,这是一个很有意思的事情。

观点地产新媒体:存量项目改造好还是和开发商的项目合作好?

郑键灵:两者不矛盾,P2有不少存量改造项目也是和国企、开发商一起合作的。

我们做的事情是后期对整个项目进行策划定位,要引入新型的社群和内容产业,以及后面的运营管理,目前P2在引进社群方面已经有非常好的方案给到合作伙伴。

P2现在和万科、国贸、金隅等一些大的开发商都建立了合作关系。

观点地产新媒体:像WEWORK、优客工场准备上市,P2是否有上市的打算?此前已完成了A轮融资,都有哪些投资方?下一步计划是什么?

郑键灵:不会急于考虑上市,也没有具体时间表,而是注重做的事情是否有意义。

当做对的事情时,资源自然而然就会来,P2的增长也会非常自然,2018年同比增长了80%。

未来是否通过上市退出,这些都是之后的事情。目前已完成A轮融资,原来的投资方都是VC资本,还有一些地产背景的基金作为股东,现在正在进行下一轮B轮融资。

未来,想和我们紧密合作打造项目的投资者会是我们比较理想的股东。

观点地产新媒体:怎么看这两年联合空间抱团合作的现象以及这个行业?

郑键灵:这很正常,这是一个飞速往前奔跑的行业,很多时候需要靠自己能力发展。但涉及到线下部分,往往发展速度没那么快。

这个行业需要投入资源,整个行业的效率可以通过合作、整合提升。不光是这个行业,任何一个行业要想在短期内有更快捷、有效的成长,合作是非常好的方式。

撰文:郑培茵、杨晓敏 审校:杨晓敏

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