耿靖与观点面对面 | 绿地金融传

资本 2019-07-14 22:22:37
我们很好奇,绿地金融对于绿地集团来说是什么样的定位?

编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 一米九高的耿靖,与印象中上海人的形象不太相符。

与耿靖的专访约在中午一点半,原本是午休时刻,最重要的是他只留给我们40分钟。因为时间太短,讲不完一个从事二十年金融行业的故事。

在他身上有很多标签,金融博士、总裁、学者……“我对于有情怀的人,能够持续在一个领域耕耘的人是比较敬佩的。”耿靖说。

那么,他敬佩的人里应该有一个自己。

耿靖最初的金融梦想起源于高中时期,他和父亲每次骑脚踏车路过金融机构云集的上海外滩时,就会指着那些高楼说:“这就是我未来的办公室。”

直到成为中国唯一一位在“证券、保险、银行、信托”四大金融行业都任职过的高管,专注金融事业的耿靖几乎没走过弯路。

他一向以独特的战略眼光和卓越的领导能力为圈内人所熟知,2014年加入绿地金融,彼时公司注册资本规模只有10亿元。

在绿地多元化业务里,绿地金融被寄予厚望。耿靖刚上任绿地金融董事长,绿地集团就要求绿地金融2015年的利润占集团净利润将近50%,这无疑是个艰巨的任务。

随后的四年里,耿靖掌舵下的绿地金融累计实现净利润百亿,成为管理资产规模超过千亿、参控股百家公司的一艘巨轮。

而这只是绿地金融的起点。

巨人肩上起舞

从2009年开始有意识做金融业务的尝试,到2011年正式成立绿地集团旗下全资战略性金融投资平台绿地金融投资控股集团,金融业务逐渐发展为绿地集团多元化板块中的重要部分。

我们很好奇,绿地金融对于绿地集团来说是什么样的定位?

“作为绿地集团着力打造的战略性金融投资平台和大金融产业的实施主体,绿地金融一直致力于增强在资产端和资金端的市场化运作能力,向市场要业务、要利润,定位是金融公司而不是公司金融。”耿靖强调。

如果一家公司将自身的金融板块定位于公司金融,其作用是为企业自身产业链或者产业链企业做产融结合服务的。通俗而言,这样的产融结合就是为自身企业输血、资本融资的基础定位。

而金融公司不仅为自身提供金融服务,同时面向更广阔的金融服务市场,目标就是赚大市场的钱。作为独立的金融主体,就应当以盈利为根本目标。

绿地金融,像站在巨人的肩膀上跳舞,但又不止于此。

目前绿地金融的业务,主要分为股权投资、债权投资、资产管理和资本运作、金融科技创新。具体而言,包括成立小贷公司,设立房地产基金,投资入股蚂蚁金服、360、寒武纪、腾讯音乐等独角兽企业,以及利用科技金融的技术解决房地产金融问题的新金融。

其中,小贷、房地产基金作为绿地金融的起步业务,每年的利润贡献比较稳定。除了绿地集团自有的金融类业务,绿地金融更多的是在与市场对接,比如股权投资业务,就是在市场上发现和培育独角兽企业。

不可否认,绿地金融的发展借助于绿地集团综合优势的支持。

绿地集团在房地产、进口商品直销、酒店旅游、汽车服务等多个产业领域深耕多年,目前也在大力拓展康养、科创、会展等产业,使得绿地金融具备产业优势,可以在产业闭环内运用金融和投资工具赋能实体产业、实现产融结合。

绿地集团旗下拥有遍布全球的30多家汽车4S店、超过50家G-Super实体门店、近100家酒店、近1000个商业综合体和CBD、近10000个社区,使得绿地金融开展业务具有场景优势。历经27年的发展,绿地集团已经在多个产业领域积累了超过350万会员客户,且相当一部分为高净值人群和大众富裕阶层的代表,可以转化为财富管理业务的“有效价值客户”,使得绿地金融开展业务具有客群优势。

在物理学里,力作用是相互的。耿靖也表示,绿地金融也全方位反哺集团,包括运用金融工具进行产业协同服务;谋划和推进运用资产证券化工具,挖掘和盘活集团体系内的存量资产、未来资源,进行变现、置换,提高资产溢价水平,增加现金流。

更重要的是,绿地金融发展成为绿地集团的利润重要贡献来源和重要支柱产业。

突破发展壁垒

受管理模式、监管风险等因素影响,很多房地产企业进军金融业早已经历了从最初的跃跃欲试、艰难维持到黯淡收场。

作为资金密集型行业,在2018年融资收紧的漫长寒冬后,房企对资金的渴望愈发强烈,同时考验着他们对金融工具的运用。

2018年年报显示,绿地控股的总资产首次跨过万亿规模,其中绿地金融的总资产仅为300多亿。不过,从利润表现来看,2016年-2018年,绿地金融则分别贡献了39亿元、20亿元和25亿元,占集团总体净利润约四分之一,这相当于一家中小型券商一年的利润。

尽管利润可观,但要成为一家真正的金融公司,绿地金融除了在业务和规模扩张,更核心的要素在于取得金融牌照,这也是许多房企在金融业务发展中难以突破的壁垒。

经过一段时间的摸索,绿地金融的定位思路已经明晰。“以‘金融公司’模式为主,把绿地金融打造成为‘投资+投行’的大资管公司。”耿靖说。

在耿靖看来,金融监管政策从紧从严的形势下,核心金融牌照成为绝对稀缺资源,比较而言,私募基金牌照的获取门槛相对较低,通过基金化运作的方式,扩大投资资金总规模,同样可以撬动多方社会资金参与投资,放大投资收益,成为绿地金融“投资+投行”的重要工具。

耿靖透露,绿地金融目前重点布局城市发展基金、产业基金、并购基金、二级市场证券基金四大类基金。

相对而言,绿地金融进入产业基金和并购基金领域的时间并不长,而且这两类基金的募资更难,运作周期更长,不确定性更大,对主动管理能力的要求更高。

在城市发展基金方面,由于借助绿地集团的房地产主业闭环优势,绿地金融在城市发展基金领域形成了独特的优势,历史管理规模超过200亿元,目前业务存量接近100亿元。

而二级市场证券基金将投资范围扩大至境内外主要证券市场,围绕绿地集团产业链进行重点研究,并开展针对性的深度投研工作,获取投资收益。

极具战略眼光的绿地金融,在2016年就开始布局海外市场。

在股权投资领域,公司已参股多家H股上市公司。在牌照获取方面,2016年9月,绿地金融在香港成立绿地(亚洲)证券有限公司,持有香港证监会4、9号证券牌照,发起设立IPO投资基金和境外地产基金;2018年,设立绿地(新加坡)信托管理公司,筹备发行REITs。

在拓宽融资渠道方面,2019年4月18日,绿地金融在境外发行364天期2亿美元规模的企业债券,发行利率6.375%,该笔债券在中华(澳门)金融资产交易股份有限公司上市,这是绿地金融首次在境外独立发债及上市交易。

而耿靖想做的,还有除了金融之外的东西。

为什么做“中介”?

“核心资管能力是引擎,四大业务板块是四个轮子,但是光有轮子跑不起来,互联网等于是车子的底座,有了底座才能快速跑起来。”

2015年,绿地金融正式成立了互联网金融事业部,按照设想,整合各交易中心、财富管理、第三方支付以及征信等资源,通过互联网撮合交易,连接资金和资产两端,挖掘理财产品的市场空间。

此前,绿地在互联网金融领域的尝试是地产宝,由绿地金融联合蚂蚁金服和平安陆金所发布的首款互联网房地产金融产品,旨在解决中小房企融资难的问题。

而今,通过互联网金融的尝试,更加坚定了耿靖在科技创新上的探索。

“金融科技创新业务对于绿地金融的意义,更多的是服务功能而并非盈利贡献。”耿靖说。

绿地金融的金融科技创新业务将应用于三大生态场景:一是消费金融生态圈(C端),二是供应链金融领域(B端),三是金融科技生态圈(T端)。

而绿地金融花了两年时间打造的资产数字化服务平台“权易宝”,终于在今年6月底正式上线。

准确来说,“权易宝”并非资管产品,而是基于区块链技术的使用权流转平台。

目前“权易宝”以“类产证”模式和“类会员模式”为主要交易模式,郑州绿地中心的660个车位使用权和上海绿地国际康养城508间公寓的使用权已在“权易宝”平台挂牌。随着业务的展开,“权易宝”平台上支持使用权流转的资产种类将逐步扩大到长租公寓、商铺、办公楼、其它共享设施等。

相比传统线下中介的交易模式,“权易宝”通过技术手段更灵活地分割存量资产的使用权和所有权,并实现使用权轻松转让 ,实现坪效最大化。

耿靖表示:“中国房地产市场经过20多年的高速发展已经迈入成熟期,并形成规模高达百万亿元以上的存量市场,如何实现这部分规模巨大的存量资产运营、流转、租赁和金融化,将是地产行业未来最值得关注的大市场。借助最新的科技手段、依托不断完善的法律法规活化巨大的存量市场,目前已进入一个比较有利的窗口时期,为此我们将依托绿地现有资源开发,包括绿地集团内部拥有的逾200万个车位以及4000亿市值的其它自持经营性物业,并逐步外延至外部市场和用户,实现市场化的平台建设。”

“该平台在前期服务好绿地集团房地产存量资产,树立品牌形象的基础上,将把服务范围扩展到合作伙伴、社会个人等提供的资产,只需通过平台的线下勘测和线上登记,即可享受平台服务。”

他对这个交易平台充满了自信,未来三年,“权易宝”平台计划累计实现使用权流转规模超过千亿元,并将不断完善服务方式,通过确权收费、发布收费、撮合收费等模式,实现自身盈利。

以下为观点地产新媒体对绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖先生的采访实录:

观点地产新媒体:绿地金融对于绿地集团来说是什么样的定位?近年来,绿地金融这个平台做了哪些战略转型和金融创新?

耿靖:作为绿地集团着力打造的战略性金融投资平台和大金融产业的实施主体,绿地金融一直致力于增强在资产端和资金端的市场化运作能力,向市场要业务、要利润,定位于金融公司而不是公司金融。

2014年,绿地金融编制了2015-2017年的三年战略规划,确立了“投资+投行”的金融全产业链大资管平台的发展战略。这三年里,公司上下贯彻战略思路,落实战略路径,依托绿地品牌及资源优势,在严控风险的前提下,巩固债权业务,开拓股权业务,强化资产管理和资本运作,布局金融牌照,取得了较好的业绩。

在小额贷款、房地产基金、股权投资、财富管理等业务领域形成了独特的优势;在投资赋能、资产证券化、市场化募资等方面也进行了积极的尝试,“绿地金融”品牌知名度快速提升。

金融全产业链布局初步完成。一是经营业态进一步丰富,目前已经拥有金融机构投资、债权投资、股权投资、资产管理和资本运作等多条成熟的业务线。二是在金融牌照获取方面,绿地金融积极争取,不断取得新突破。三是资管能力进步提升。

2015年以前,绿地金融的资管能力还比较弱。在产品设计上,曾经举全公司之力设计“绿地地产宝”产品;而产品发行和销售还必须借助外部渠道。经过三年时间的培育,公司形成了较完整的价值链基本活动链条,在链条的各个环节上都进行了团队和能力的补强。

“投资+投行”模式初步形成。绿地金融已在金融服务、医疗健康、文化娱乐、数字科技、物流电商、生态园林和社区物业等领域布局投资了蚂蚁金服、360、腾讯音乐、深兰科技、寒武纪、马泷齿科等近20个核心项目,积极运用产业资源、混改经验、投行手段和综合服务对投资项目进行金融赋能。

公司大力推进国企混改等二级市场联动的资本运作项目,并积极通过金融手段盘活存量资产和未来资源。

大资管平台初步搭建。除了价值链基本活动的能力得到补强,绿地金融在以风控合规、运营管理、战略研发为代表的管理活动方面,在以人力资源、行政、IT为代表的支持保障活动方面,在以稽核审计为代表的监督评价活动方面,都进行了团队的充实和能力的提升,形成了一条较完整的价值链。

在财富管理体系和能力建设方面,公司组建专业销售团队,设计销售激励机制,挖掘和转化集团积累的高净值客户,尝试为公司债权投资业务进行市场化募资,在为公司基石业务提供宝贵资金来源的同时,也为未来拓展财富管理业务积累了经验,锻炼了团队。

在风控能力方面,公司相关部门在保证投资效率的同时,严格管控各类风险,不良资产率远低于行业平均水平。

大资管平台初步搭建成型,本质上也成为共享优质资源的平台、开展产业协同的平台和吸引事业合伙人的平台,为公司未来扩大资产管理业务规模和拓展财富管理业务奠定了坚实的基础。

经营业绩取到长足进步。2015-2018年,累计实现净利润100亿元,已经成为绿地集团重要的多元产业支撑,盈利能力不逊于一家中等规模的银、证、信、保持牌金融机构。

2018年,公司编制了新一轮三年战略规划,在“投资+投行”的大资管金融全产业链的战略定位基础上,向“赋能投资商+创新服务商+财富管理商”升级。

赋能投资商,就是利用绿地集团丰富的产业资源、成熟的混改经验、先进的投行手段以及优质的综合服务,对投资项目进行多方位的金融赋能,帮助项目健康持续成长,提高投资的附加值,实现绿地与投资项目的共赢。

创新服务商就是在金融创新方面,优化传统的房地产基金工具,积极探索股债联动模式,拓展服务新领域,大力推进ABS、REITS等资产证券化业务,同时运用投行手段盘活房地产行业细分领域的存量资产。

在科技创新方面,培育和升级移动支付、区块链应用、智能投顾、大数据征信等创新工具,解决金融业务痛点,再造服务流程,促进场景式的融合应用,提升金融服务覆盖面和便利性,强化金融对实体经济的赋能。

财富管理商,就是整合集团内外部优质资源,扩大客户产品配置范围,进一步强化资产避险功能,为高净值客群提供理财、置业、汽车租售、体闲、教育、留学、康养、医疗、保险、移民、税收筹划等方面的一揽子综合性集成服务,提升财富管理服务的附加值,增强客户的获得感。

一方面,绿地金融的发展借助于绿地集团综合优势的支持,可以在产业闭环内运用金融和投资工具赋能实体产业、实现产融结合。

绿地集团旗下拥有遍布全球的30多家汽车4S店、超过50家G-Super实体门店、近100家酒店、近1000个商业综合体和CBD、近10000个社区,使得绿地金融开展业务具有场景优势。

历经27年的发展,绿地集团已经在多个产业领域积累了超过350万会员客户,且相当一部分为高净值人群和大众富裕阶层的代表,可以转化为财富管理业务的“有效价值客户”,使得绿地金融开展业务具有客群优势。

另一方面,绿地金融也全方位反哺集团。在集团内部功能上,绿地金融将自身定位为集团产业协同的服务员、资产证券化的操盘手、利润贡献的排头兵。

产业协同的服务员,就是发挥多牌照经营优势,积极运用多种金融工具,产融结合,服务于集团房地产主业、大基建、大消费、大科技、大健康等产业板块的协同发展。

资产证券化的操盘手,就是谋划和推进运用资产证券化工具,挖掘和盘活集团体系内的存量资产、未来资源,将其予以变现、置换,提高资产溢价水平,增加现金流。

利润贡献的排头兵,就是每年向集团贡献持续稳定的利润回报,利润贡献在集团体系内排名前列。

未来,绿地金融将形成以消费金融、供应链金融、科技金融三大产融生态圈为主体、以基金投资管理(投资)和资本经营(投行)为两翼、以金融牌照参控股为主线、以财富管理为基础的一体两翼腾飞发展模式,各金融产业有机契合。

观点地产新媒体:近两年绿地金融发起产业投资基金,这些与房地产基金在操作上有哪些区别?这些基金在市场上的反应如何?

耿靖:在金融监管政策从紧从严的形势下,核心金融牌照成为绝对稀缺资源,比较而言,私募基金牌照的获取门槛相对较低,通过基金化运作的方式,扩大投资资金总规模,同样可以撬动多方社会资金参与投资,放大投资收益,将成为绿地金融“投资+投行”的重要工具。

未来,绿地金融将重点布局城市发展基金、产业基金、并购基金、二级市场证券基金四大类基金。

城市发展基金向城市基建业务方向拓展,主要配合集团地产各事业部核心板块的开发资金需求,带动地域性中小型地产企业的开发和建设,打造美好城市发展体系。

借助绿地集团的房地产主业闭环优势,绿地金融在城市发展基金领域形成了独特的优势,历史管理规模超过200亿元,目前业务存量接近100亿元。

未来将把握新时期房地产金融“前端房地产基金+后端资产证券化”这一新模式带来的市场契机,继续向国内经济基础良好且有产业支撑的二三线城市拓展项目,重点关注江浙沪、环北京和粤港澳大湾区的地县级市,加强与专业机构投资者的合作,稳健扩大业务规模。

同时,积极探索创新模式,拓展服务于特色小镇开发、智慧城市建设、城市更新运营等新领域。

产业基金将重点围绕绿地集团产业转型发展需求,聚焦消费升级和科技创新两大主题,重点关注教育、医疗、文娱、AI、健康、智能家居及特殊事件等领域的高成长型企业,深入挖掘市场及消费者的核心诉求。

并购基金将围绕绿地集团产业链在横向及纵向的发展需求,结合集团产业链管理优势,做到并购、管理及运营为一体。同时,进一步加大参与中央及地方国有企业混合所有制改革的力度,着力筛选和推进一批体量较大、成长性较强的项目,将已有的核心竞争力与目标企业的竞争力要素进行有机整合,以并购带动绿地集团产业的战略转型,持续提升集团核心产业竞争力。

二级市场证券基金将投资范围扩大至境内外主要证券市场,围绕绿地集团产业链进行重点研究,关注企业基本面,深挖行业发展趋势,在宏观研判、产业研究、政策分析、企业战略等方面开展针对性的深度投研工作,获取投资收益。

相对而言,绿地金融进入产业基金和并购基金领域的时间并不长,而且这两类基金的募资更难,运作周期更长,不确定性更大,对主动管理能力的要求更高。

通过近年来与专业机构和团队的强强联合,在合作中学习,不断提升基金“募、投、管、退”的全过程运作能力,尤其是主动创设、管理和交易资产的能力,逐步实现了从“跟着投”到“学着投”再到“领着投”的跨越式发展。

几年来,从最初只是作为LP和参股GP来参与基金投资(以与中金的基金合作为例),到成为专项投资基金的主要LP(以蚂蚁金服项目为例),到自己组建专项基金投资单一项目(以360项目、五矿项目为例),再到自己发起设立产业基金和并购基金,在短时间内快速走完了四个发展阶段。

公司目前已经拥有7张在行业协会备案的私募牌照,也培养了一批具有较强能力的专业团队,在行业内初步树立了“绿地基金管理”的品牌形象。

绿地集团已经形成了较强的产业优势、场景优势、客群优势,能够对投资项目进行赋能。借助这些优势,绿地金融致力于重点围绕集团关联产业,打造一批专项基金。上半年,筹备设立六支专项基金,这些基金在市场上的募资情况较好,预计年内将陆续落地。

观点地产新媒体:绿地金融在2016年就开始布局海外市场,目前发展情况如何?

耿靖:绿地金融看好海外市场潜力,自2016年起就抢先布局。

在股权投资领域,公司已参股多家H股上市公司,未来将以锚定、固定收益、基石等多种方式,进一步做好海外IPO投资工作。对于已投项目,将提前研判,择时退出,及时锁定盈利。

在牌照获取方面,2016年9月,绿地金融在香港成立绿地(亚洲)证券有限公司,持有香港证监会4、9号证券牌照,发起设立IPO投资基金和境外地产基金;2018年,设立绿地(新加坡)信托管理公司,筹备发行REITs。

未来计划把握大湾区发展的政策机遇,在澳门、香港积极寻求设立持牌金融机构的机会,同时还将积极寻求在丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路沿线国家设立持牌金融机构的机会,服务于“一带一路”建设。

在拓宽融资渠道方面,2019年4月18日,绿地金融在境外发行364天期2亿美元规模的企业债券,发行利率6.375%,该笔债券在中华(澳门)金融资产交易股份有限公司(简称“MOX”)上市,这是绿地金融首次在境外独立发债及上市交易。

未来,绿地金融将完成境外房地产基金私募债发行,实现境内外市场的联动。此外,还将大力推进以集团酒店物业为基础资产的REITs在新加坡发行。

观点地产新媒体:大量房企密集发行了数量不等的美元债,这对于资金紧张的中国房地产企业而言有什么影响?您认为今年房企融资环境会如何变化?

耿靖:随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,海外发债成为房企短期融资渠道的重要选择。但融资成本也水涨船高,而且可能受到汇率波动带来的汇兑损益不利影响。

2018年6月,国家发展改革委、财政部联合印发了《国家发展改革委、财政部关于完善市场约束机制、严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约。

因此,只有对于资质良好、信用可靠实力雄厚的房地产企业,美元债才可能成为短期资金的有利补充渠道。

对于房地产行业而言,今年确实存在某些城市因为供需状况不同而出现调控政策边际宽松的可能,但在“夯实城市政府主体责任”的约束下,地方政府需要仔细权衡政策调整导致的地方房地产市场剧烈波动,因此,“房住不炒,因城施策,长期调控,定向宽松”的总原则不会改变。

总体而言,政府对房地产行业的金融信贷监管不会放松。从目前的融资政策看,主要还是为了覆盖已经以及即将来临的到期高峰,使头部企业能够借新还旧,免于爆发行业偿债风险。

除此以外,房地产企业其他的融资渠道并没有明显放松,未来想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。房地产企业融资压力增大,银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平、收紧开发贷额度的同时,进一步穿透审查并购贷款,房地产信托、房企海外发债都受到了严格的监管。

预售款是过去国内房地产开发商一个重要的资金来源。去年9月底,一则“广东酝酿逐步取消预售制”的新闻让全国热闹了好一阵子,10月,深圳以“打响现房销售第一枪”姿态登上新闻头条,而中山市最近陆续推出批量现售地块,试点意味浓厚,我认为这是一个重要信号的释放。

预售制改现房销售政策是政府调控房地产的一个“大杀器”,一旦该政策出台并转化为国内房地产行业的通例,今后整个行业的开发模式、投融资模式将发生翻天覆地的变化。

因为预售模式不存在了,资金的回款和使用都会受到很大限制,一般来讲传统预售模式下可以同时做十个项目,那未来可能只能做两个项目。

绿地的海外投资出海比较早,受到最大的挑战就是开发模式的差别。拿项目之初一算账,收益率高得不得了,百分之百的毛利,但最终看下来,根本不是这么回事,其中最主要一个原因就是大笔资金沉淀。对于实施现房销售的可能性,房地产企业要有前瞻性。

观点地产新媒体:中国经济的去杠杆取得了怎样的进展?您认为接下来货币政策的调整会是什么取向?对房地产行业有什么影响?

耿靖:相比2018年,2019年的政策条件对经济更为有利。从今年一季度各项经济数据来看,对去杠杆造成的信用紧缩的修正和减税降费所带来的正效应正在逐步显现,投资端逐渐改善,可支配收入增速加快托底消费持续增长,国内企业仍具有较好的内部发展环境。

由于中美贸易摩擦影响,在外部环境可能边际走坏导致外需承压的情况下,管理层的战略定力受到考验,如果回到过去“大水漫灌”的老路或是通过放松房地产调控来“启动内需”,势必与此前经济结构性改革的长远战略布局发生冲突。

实际上,中央对经济增长放缓的容忍度在进一步提高,健康的6%GDP增速好过不健康的6.5%,而且监管层尚有很多政策工具可以用于对冲外部压力,包括进一步减税降费、扩大金融领域开放、自贸区改革、建设自贸港、放大进博会效应以及刺激国内市场对新能源汽车、智能家电的需求等等。

所以,只要外部环境不出现极端恶劣变化使得经济出现剧烈波动,出现超预期的货币政策调整和通过放松房地产调控来“启动内需”的可能性不大。

在严监管的融资环境下,房地产不会消亡,也不会崩盘,但开发商以往“拿地-盖房-卖房-通过预售加快资金回流”的产销模式一定会变。未来在中国房地产金融投融资模式中,金融的属性会更强,或者说金融在整个投资开发价值链当中的核心地位、影响力会更大。

在传统渠道不断收紧的趋势下,以房地产基金为代表的直接融资将成为国内中小房地产商不可或缺的融资渠道,同时解决流动性充沛与融资难的困境,融资需求与去杠杆要求的困境。

在国内信贷思维主导的金融市场中成长起来、以债权模式为主的房地产基金已难再持续,向股权投资转型成为必然趋势。拥有开发商背景、具有专业开发和运营团队的房地产基金未来将迎来巨大的发展契机。

房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”,今天海外市场的模式就是明天国内市场的模式。

可以预见,就像海外一样,未来房地产金融的投资阶段是房地产基金为主体,并主导开发,退出阶段以ABS、CMBS、REITs等资产证券化方式为主导,即“前端房地产基金+后端资产证券化”,这就是新时代中国房地产金融的新模式,必将带来行业的巨大变革,也带来新的发展机遇。

观点地产新媒体:您对REITs的发展持什么样的观点?REITs推出需要破除的障碍是什么?会给行业带来什么影响?

耿靖:作为资产管理领域传统的股票、债券、基金以外的第四类资产,REITs具有标准化和流动性的天然属性,而且参与性强,既能够满足普通投资者在实体房产之外的房地产投资需求,又可以作为险资、银行理财子公司等机构的标准化资产配置标的。

因此,REITs是金融服务实体经济、构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解金融风险的有效方式,也是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

十九大报告提出,加快建立租售并举的住房制度,REITs将成为贯彻落实“房住不炒”思想的重要抓手和促进金融与房地产良性循环的重要工具,将成为我国建立房地产长效调控机制重要的一环,在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。

国内市场上目前仅有资产层面的类REITs产品,还未出现标准REITs。国内发行标准REITs遇到的主要瓶颈有基础资产信用不独立,很难摆脱刚性兑付;制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;缺乏综合性的行业税收安排;收入覆盖比例低等。

当前市场中可操作的类REITs更多具有固定收益属性,受市场利率影响较大,但是为未来成熟市场做好了技术性铺垫。

中国的资产证券化进程还在不断推进当中,包括税收体系、上市交易等各方面的规则体系还需要监管部门的直接推动。

从美、日、澳、英等发达国家的历史经验来看,REITs推行最快的时期,往往是该国房地产市场承受压力的时期,此时企业的正常融资难度变大,政府和企业自身都更有动力去推进资产证券化帮助企业资产出表,而且往往还伴随着税收优惠政策。

所以,正如电影《音乐之声》里的一句名言所说,“上帝为你关一扇门,定会为你开一扇窗”,由于国内市场已经由增量市场逐渐过渡为存量市场,在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下,公募REITs的落地应当越来越近,而且目前积极的财政政策有望解决REITs双重征税的障碍。

去年是改革开放40周年,公募REITs是舶来品,其落地也需要发扬改革开放的精神,也就是师夷长技的胸怀、摸着石头过河的勇气、“学习一试点一完善一推广”的路径。

我们预计,未来两年内,国内将推出真正意义上的公募REITs,时间窗口很有可能是2019年建国70周年之际或者2020年深交所、上交所成立30周年之际。

绿地金融密切关注国内公募REITs的推出,积极探索将绿地集团旗下境内外众多类型的房地产项目作为基础资产发行REITs产品,并探索从自有资产REITs化到引领中小开发商进行存量资产REITs化。

比如,我们考虑将一些集团短期较难去化,但具备改造条件的存量商办、酒店等物业,改造为长租/康养公寓,连同集团自持的康养公寓资产,共同探索通过上交所/深交所发行储架式REITs产品。

同时,提前思考筹备标准化REITs产品,如果国内条件成熟,争取在深交所第一批上市。

观点地产新媒体:金融科技创新是绿地金融四大业务板块之一,但是目前暂时没有看到盈利,您对这块业务的发展如何考虑?

耿靖:金融科技创新业务对于绿地金融的意义更多的是服务功能而并非盈利贡献。在这方面,主要通过吸引成熟的运营团队和投资并购,培育和升级移动支付、区块链应用、智能投顾、大数据征信等金融基础设施,服务于金融业务板块,解决业务痛点,再造服务流程,促进场景式的融合应用,提升金融服务覆盖面和便利性。

同时,利用新的金融科技技术,及时获取信息,前移风控关口,创新基于大数据等技术的穿透式、智能化的风险防范方法,提升风险管控能力,坚决守牢金融安全这条底线。

绿地金融的金融科技创新业务将应用于三大生态场景:一是消费金融生态圈(C端),将针对绿地集团消费场景进行重点拓展,联合境内外金融机构及知名场景方,突破核心牌照,完善消费金融从资金端、资产端到后期资产管理的产业链条。

二是供应链金融领域(B端),将配套服务于绿地集团房产开发主业及多元化消费升级产业,针对产业链上下游提供应收账款保理、小额贷款、消费分期等服务,在不改变核心企业信用额度、债务负担的情况下,通过市场化运营额外提供百亿级规模的资金池,优化全产业链资金流,盘活存量资产。

三是金融科技生态圈(T端),通过布局区块链技术,解决数据可靠性和价值流通的市场痛点。

绿地金融花了两年多时间,打造了“权易宝”资产数字化服务平台。该平台是运用区块链、物联网和电子签章三大核心技术开发的O2O平台,通过技术手段和资产所有者信用的双重保证,提供全程透明、不可纂改的使用权确认凭证。

在解决资产使用权确权难题的基础上,打造使用权线上交易平台,为公寓、车位、商铺等线下房地产资产的使用权提供一种全新的标准化交易模式。资产使用权全程在线可追溯流通,为C端用户提供自用与转租的灵活选择,从而让资产回归使用本源,盘活存量资产,实现资产的合理配置、高效使用、规范处置。

目前,“权易宝”平台已通过网站实现确权和交易功能,并已进行了半年多的内测,6月底已正式上线。未来,“权易宝”将通过APP、微信小程序,进一步开发开放相关功能,扩大访问、使用和交易流量。

绿地集团内部尚有超过200万个车位以及4000亿市值的其他经营性物业可成为平台的潜在服务对象。该平台在前期服务好绿地集团房地产存量资产,树立品牌形象的基础上,将把服务范围扩展到合作伙伴、社会个人等提供的资产,只需通过平台的线下勘测和线上登记,即可享受平台服务。

未来三年,“权易宝”平台计划累计实现使用权流转规模超过千亿元,并将不断完善服务方式,通过确权收费、发布收费、撮合收费等模式,实现自身盈利。

平台未来计划引入资产所有者、技术开发商、中介服务机构、政府机构等战略合作者和战略投资者,致力于成为国内具有公信力的、年均实现千亿级交易规模的第三方房地产资产数字化服务平台。

撰文:杨晓敏、陆欣 审校:杨晓敏

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