伦敦房价跌到头了吗?

楼市 海外投资 2019-07-03 11:09:47
针对伦敦房产市场出现的涨跌临界点,金融时报在文章最后也委婉地指出,如果你一直在等待房价下跌,那你做好等待一生的准备吧。

傅士鹏 看了好几个月,英国人洛蒂·波迪莉(Lottie Bodilly)和她的伴侣杰克逊(Jackson)终于在伦敦买下了他们人生中第一套房。

这是上周《金融时报》一篇文章的开头,该文标题是Is now the right time to buy property in London?(现在是在伦敦买房的好时机吗?),文章详细分析了伦敦房地产市场的现状与发展趋势,读来启迪不少。

洛蒂所买的房子是一套较大面积的两居室公寓,位于伦敦西南的斯特里塔姆(Streatham),价格不到50万英镑(约合437万元人民币)。

房子有了,这对新人也幸福地结婚了。

谈起买房经历,做网红生意的的洛蒂说:“太多人对那套房子感兴趣,于是我们不得不私下喊价,价高者得。”

她还说:“多亏我们下手快,因为很多房东捂盘,市场上好房少,想买的人又多,但我们喜欢这套,所以就马上成交了。”

如果洛蒂再等待观望一下,她就能以更便宜的价格拿到这套房子吗?

答案不得而知。

根据Nationwide的最新数据,2019年前3个月,伦敦房价同比2018年前3月下跌了4%。

当下,英国脱欧悬而未决,10月31日还可能发生硬脱欧。

根据英格兰银行的压力测试(stress test)得出的最坏设想,如果硬脱欧真的发生了,未来3年,伦敦房价还可能下跌30%。

如果照此测算,洛蒂的房子就是买亏了。

但洛蒂并不这样认为。她说:“我们不是特别担心英国脱欧,这是我们的第一套房子,我们可能至少会在这里住三五年,短期下跌不会影响我们,我们更关心的是,房子所在的区域适不适合居住、有没有发展潜力。”

洛蒂的观点得到许多房地产经纪人和专家的认同。

专家们说,近期数据显示,伦敦房地产市场的低迷可能即将结束。

当然,这正是房地产经纪人喜欢听到的预测。但毕竟没有人可以预测未来,谁都无法确定未来伦敦房价是涨是跌,只有事实和证据,才能帮助人们决定是该现在买房、还是再等等。

由于房地产市场会受到季节性因素的影响,类似中国人所说的金九银十,这让人很难捕捉它的短期趋势,加上最近伦敦房产交易量下降,想看出短期趋势似乎更加困难。

但金融时报分析说,有迹象表明,伦敦房产市场可能即将出现转机。

英国在线房地产门户网站Zoopla的数据显示,去年秋季,伦敦有80%的房子经历了房价下跌,但到了2019年初,这一比例下降为68%。

上个月(2019年5月),这一比例又收窄到30%,达到两年来的最低点。

在下跌的房子少了,伦敦房价的下降趋势也有所放缓。

英国最大的房产平台Rightmove上周公布的数据也显示:

伦敦32个行政区中,有23个行政区的平均卖房要价(asking price)都有一定程度地增长。

根据要价对比,6月初,伦敦核心区威斯敏斯特(Westminster)房产要价较5月初上涨了2.3%,哈林盖(Haringey)上涨了1.5%,还有很多行政区的卖房要价上涨了1.2%,包括肯辛顿(Kensington)和切尔西(Chelsea)。

值得注意的是,以上这些数据体现的仅仅是二手市场的情形,对于新开发项目,发展商可能还会进一步抬高要价。

要价上涨,是因为需求上升。

数据显示,伦敦购房登记人数上升了18%,投资者信心正逐渐恢复。

需求增幅最大的地区还是伦敦市中心区,如切尔西(Chelsea)、威斯敏斯特(Westminster)、梅菲尔(Mayfair)和骑士桥(Knightsbridge)。

在这些地区登记购房意向的买家数量增加了32%。

另外,Rightmove的数据还显示,伦敦房东的平均卖房时间也在下降。

2019年5月份,一套伦敦房产从挂牌出售到最终卖出平均需要72天,对比1月份的平均交易时间89天下降了17天。

在伦敦房市最低迷的时期,豪宅所受到的冲击最为严重。

数据显示,自2014年以来,伦敦市中心高端房产的价格已经下跌超19%。

不过,今年豪宅房价的下降速度已经明显放缓。2019年前三个月,伦敦超级豪宅区梅菲尔和肯辛顿的房价已经止跌。

自2014年以来,诺丁山(Notting Hill)和荷兰公园(Holland Park)的豪宅分别下跌了24%和21%,跌幅都超过了15%,但由于市场逐渐见底,最近交易数量开始反弹,房价也开始有所上涨,虽然涨幅不到1%,但只要开始上涨,就是好信号。

冲在市场第一线的房产经纪人怎么说:

房产五大行研究部主管卢西恩·库克表示:

“经过这么大规模的下调——在加上英镑对美元的贬值,购买伦敦房产看起来已经非常划算。”

KF伦敦住宅研究主管汤姆·比尔说:

“在这轮房产调整期内,买家等待的时间太久了,以致于现在很多人都迫不及待地想冲进房市。”

汤姆从销售负责人处拿到的数据显示,近期伦敦黄金地段房屋出售量创下了15年来的最高记录。

在2019年4月的房产报告里,汤姆写道:

在伦敦市中心,每当有新房挂牌,就有8.2位买家登记购房,这是15年来的最高值。

汤姆表示:“其实买家一直在关注市场,一直在观望,但脱欧时间实在太长,他们只能坚持到一定阶段。而现在,已经到了他们不得不做决定的时候。”

切斯特顿董事总经理盖伊·吉特金斯(Guy Gittins)说:

“最近买家需求上升,释放的仅仅是大量被压抑的需求的一小部分,一旦英国脱欧问题变得明朗,更多的买家将会放弃观望,涌入市场,而到那个时候,买家和房东、和开发商就很难谈折扣了。”

“人们厌倦谈论英国脱欧。”地产经纪公司Druce and Co的西蒙·黑德利表示:

“2014年和2016年的印花税改革对市场的影响要大得多。政府提高了所有售价在93.75万英镑以上的房屋税率,并对第二套住房征收3%附加税。”

那时候,通过西蒙买房的人,十有八九,都需要支付这个印花税。

西蒙举例说,购买房价为200万英镑的房产,目前的印花税比2014年前高出了3.7个百分点,额外增加的成本约为7.4万英镑。

但这对买家来说,并不都是坏事。

2014年以来,位于威斯敏斯特区的马里波恩(Marylebone)豪宅房价下跌了7.8%。

这意味着,如果现在购买同一套豪宅,即便考虑到印花税上涨,和2014年相比还是平均能便宜10.5万英镑。

金融时报也由此分析,伦敦房价似乎已经快走出低谷。

受市场冲击最大的开发商怎么说:

金融时报特别采访了伦敦豪宅开发商Lodha首席执行官加布里埃尔·约克,他表示:

“对比二手房,伦敦新开发项目的投机属性更强,因此伦敦的新房项目很容易受到房地产市场波动的影响。”

加布里埃尔说:“有意思的是,自今年春季以来,我们倒是收到许多自住业主的购房需求。”

这家总部位于印度孟买的开发商在伦敦有两个豪宅项目:

一个位于伦敦政经附近,Lodha开发了221套豪华公寓,项目起价高达100万英镑(约880万人民币)。

另一个项目在寸土寸金的Mayfair,格罗夫纳广场旁边,总共就48套公寓,两居室起价800万英镑(约7000万人民币)。

英国房地产投资公司LCP最近的分析也指出,该公司上一季度的销售量增长了37.9%,为脱欧公投后两年多来的最大增幅,这表明投资者正在摆脱“脱欧疲劳”,“伦敦房市情绪发生了显著变化”。

LCP首席执行官纳奥米·希顿表示:

“自2016年英国脱欧公投以来,这种‘观望’的状况一直很普遍,现在看来,这种状况正在改变,因为投资者希望利用英镑疲软和价格下跌的机会杀入市场。”

事实上,在个人买家杀回市场之前,机构买家早就悄悄开始布局了。

英国房产数据公司Molior表示:

由于个人买家持续观望,许多伦敦开发商正在把卖不出去的公寓打包出售给投资基金。这些基金公司把尾盘拿下后会选择持有,并出租给私人,赚取每年4-5%的租金收益,然后静待未来市场回暖后再卖出。

Molior通过监测伦敦在售的新房项目(20套或以上)发现,去年伦敦7%的新建公寓被机构房东买下,是近几年来的最高值。

金融时报分析说,这表明机构投资者还是挺看好伦敦房市的未来,所以才批量买进。

现在是在伦敦买房的好时机吗?

金融时报的分析指出,如果伦敦市中心黄金地段的房价开始回升,那么很快就会出现“财富走廊”现象(Wealth corridors),即发生房价传导效应。

这个现象具体指的是:一旦伦敦市中心房价开始回暖,那房价升温效应就会逐渐从伦敦市中心向富勒姆(Fulham)、旺兹沃思(Wandsworth)、奇斯威克(Chiswick)和伊斯灵顿(Islington)等伦敦二区、三区辐射,带动外围房价走高,并造成整个大伦敦地区逐渐回暖。

回到开头的那个例子,虽然硬脱欧风险仍然存在,但并不是每个人都愿意等待。

洛蒂·波迪莉和她的伴侣如果不下决心买一套他们喜欢的公寓,他们还将继续租房,帮房东还贷款(英国租金往往高于每月贷款月供)。

他们想的是,如果有能力还贷,为什么不自己买,反正自己要在伦敦住上很长一段时间,涨涨跌跌对他们而言,暂时显得不重要。

更何况,对于硬脱欧,首相大热门鲍里斯·约翰逊最近也开始有所缩头,鲍里斯说:英国硬脱欧的可能性大约是百万分之一。

针对伦敦房产市场出现的涨跌临界点,金融时报在文章最后也委婉地指出,如果你一直在等待房价下跌,那你做好等待一生的准备吧。

如果你想赌上一生的时间,去寻找更充足的证据,去证明伦敦房地产市场一定还会重新调整,那你肯定要等上更长的时间了。

傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

撰文:傅士鹏 审校:劳蓉蓉
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